จับตา เทรนด์ ราคาที่ดิน ปี 2563 ปัจจัยลบกระหน่ำ แต่ราคายัง “สูงทรงตัว” ชี้เป้านายหน้า-นักเก็งกำไรตัวการปั่นราคาที่ดินแพงเว่อร์ บิ๊กแบรนด์เปิดช่องทางออนไลน์รับซื้อตรงไม่ผ่านคนกลางหวังลดต้นทุน
ราคาที่ดิน 63 ราคายังคงแพงเว่อร์ เปิดช่องทางซื้อออนไลน์
สำหรับปี 2562 ที่กำลังจะผ่านไปนั้น ที่ดินปิดดีลแพงสุดเป็นของทำเล ทองหล่อ วาละ 2.8 ล้าน ทุนไต้หวันกลุ่มเจแอลเค โฮลดิ้งดอดซื้อ 3 ไร่ วาละ 2.5 ล้านโซนนานา กลุ่มบำรุงราษฎร์ทุ่มหมื่นล้านตุนแลนด์แบงก์ผุด “บำรุงราษฎร์ เพชรบุรี แคมปัส” 202 เตียง “LPN-เสนาฯ” พลิกกลยุทธ์ซื้อห่างสถานี 500-1,000 เมตร เจาะตลาดกลาง-ล่าง จากวงในรายงานว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะเปลี่ยนผ่านจากปี 2562 ไปสู่ปี 2563 ท่ามกลางบรรยากาศขาลงเพราะถูกปัจจัยลบกระหน่ำรอบด้าน ทั้งมาตรการ LTV-loan to value บังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการกู้เงิน ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่สองเป็นต้นไป ทำให้แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ บวกกับภาวะเศรษฐกิจในและนอกประเทศชะลอตัวรุนแรง แต่ถึงอย่างไรก็ตาม ต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการคือราคาที่ดินไม่ได้ ลดลงแต่อย่างใด โดยราคาเสนอขายยังสูงต่อเนื่อง โดยมีการประเมินว่าเฉลี่ยแพงขึ้น 8% เทียบกับปี 2561 จนทำให้วงการนายหน้าค้าที่ดินมีความพยายามส่งสัญญาณออกมาว่าเจ้าของที่ดิน ควรลดราคาลงมาอย่างน้อย 20% เพื่อให้เป็นราคาต้นทุนที่จะจูงใจให้ ดีเวลอปเปอร์ซื้อไปพัฒนาโครงการ
ปีหน้าราคาที่ดินควรลดลง 20%
แหล่งข่าววงการนายหน้าค้าที่ดิน ระบุว่า ปัจจุบัน ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะทำเลในเมืองอย่างโซนสาทร สีลม สุขุมวิท รวมทั้งทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้างมีภาวะราคาสูงต่อเนื่องติดต่อกันหลายปี จนล่าสุด อาจกลายเป็นอุปสรรคทำให้ดีเวลอปเปอร์ไม่กล้าสู้ราคา”ถ้าต้นทุนที่ดินแพงย่อมทำให้ราคาคอนโดฯ หรือโครงการที่จะพัฒนาออกมาขายต้องตั้งราคาสูงตามไปด้วย แต่ก็อย่างที่ทราบว่าปีนี้ไม่ใช่ปีที่สดใสของธุรกิจอสังหาฯ จีดีพีก็ตกต่ำ การส่งออก เจอปัญหาสงครามการค้าสหรัฐกับจีน ในประเทศก็มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อเพราะคนไม่มีความมั่นใจเรื่องรายได้เรื่องการ มีงานทำ ถ้ามาเจอปัญหาที่อยู่อาศัยราคาแพงเข้าไปอีก ผลสุดท้ายโครงการก็ขายไม่ได้ ทุกอย่างก็เลยย้อนกลับมาที่ต้นทุนราคาที่ดิน”
ในส่วนของแลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดิน ปีหน้ามีการ เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคม 2563 โดยเฉพาะที่ดินเปล่ามีอัตราจัดเก็บแพงที่สุด ล้านละ 3,000-7,000 บาทตามมูลค่าที่ดิน ทำให้ต้นทุนการถือครองที่ดินสูงอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน เพราะฉะนั้นจึงมองว่าเป็นจังหวะที่ควรขายที่ดินออกมาเพื่อลดภาระการจ่ายภาษี ขณะเดียวกันควรลดราคาอย่างน้อย 20% ของราคาเสนอขายในปัจจุบัน เพื่อจูงใจให้เกิดการซื้อขายได้จริง
ปั่นราคา เก็งกำไร คือปัจจัยหลัก
ประเด็นเดียวกันนี้ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ผู้ประกอบการและนายหน้าบางรายในปัจจุบันพยายามออกมากดดันฝั่งเจ้าของที่ดินให้ขายที่ดินในราคาที่ย่อมเยาหรือต่ำกว่าที่บอกขายในปัจจุบัน เนื่องจากเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ยึดราคาซื้อขายล่าสุดในทำเลเดียวกันหรือทำเลใกล้เคียงเป็นฐานในการตั้งราคาขาย
“ราคาที่ดินอาจกล่าวได้ว่าเป็นราคาแฟชั่น แปลงติดกันคนละเจ้าของอาจขายคนละราคา ขึ้นกับความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย ที่สำคัญขึ้นกับทำเลที่ตั้งสามารถนำไปพัฒนาโครงการอะไรได้บ้าง เช่น ที่ดิน 2 ไร่เท่ากัน ถ้าอยู่ในโซนคุมตึกสูงราคาก็ต้องถูกกว่าโซนไม่โดนคุม ดังนั้นปัจจัยด้านทำเลและรูปร่างแปลงที่ดินมีความแตกต่างกัน การตั้งราคาขายก็ไม่ควรใกล้เคียงหรือเท่ากัน”
ทั้งนี้ มุมมองประเด็นราคาที่ดินแพงในปัจจุบัน เกิดจาก 2-3 ประเด็น เริ่มจาก 1.มีนายหน้าหรือตัวแทนขายบางรายตั้งราคาขายที่ดินสูงกว่าความเป็นจริง เพื่อที่ตัวเองจะได้ค่านายหน้ามากขึ้น 2.เกิดจากการเก็งกำไร โดยนักลงทุนบางรายที่มีเงินสดมีการเข้าไปเจรจาขอซื้อที่ดินจากเจ้าของที่โดยวางเงินจองพร้อมทำสัญญามัดจำไว้ก่อน จากนั้นนำไป เสนอขายต่อผู้ประกอบการทั้งไทยและต่างชาติในราคาบวกเพิ่มขึ้นไป เพื่อทำกำไรจากค่านายหน้า+กำไรจากส่วนต่างราคาที่ดิน
ซื้อตรงไม่ผ่านนายหน้า
ปัจจัยเหล่านี้เป็น 1 ในสาเหตุที่มีผลต่อราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และอีกหลายจังหวัดทั่วประเทศมีราคาสูงขึ้น เราจึงได้เห็นปรากฏการณ์ดีเวลอปเปอร์หลายรายเปิดช่องทางซื้อขายที่ดินตรงกับแลนด์ลอร์ด ทั้งผ่านหน้าเว็บไซต์บริษัทหรือการตั้งโต๊ะรับซื้อแบบไม่ต้องผ่านคนกลาง” อาทิ กลุ่มแสนสิริที่เปิดช่องทางออนไลน์ประกาศความต้องการซื้อที่ดิน 7 ทำเล ได้แก่ พัฒนาการ-ศรีนครินทร์, ลาดพร้าว-บางกะปิ, พัฒนาการรามคำแหง, พระราม 4, มีนบุรี-รามอินทรา, เจริญกรุง-เจริญนคร และสะพานใหม่หลักสี่ รวมทั้งก่อนหน้านี้ กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท, ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ ฯลฯ ก็ประกาศรับซื้อที่ดินตรงเพื่อลดบทบาทนายหน้า
ราคาปีหน้าสูงทรงตัว
นายสุรเชษฐกล่าวถึงราคาที่ดินเขตกรุงเทพฯปี 2563 ว่า มีแนวโน้มทรงตัวไม่แตกต่างจากปีนี้มากนัก แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะตั้งราคาขายสูงกว่าราคาตลาด แต่เมื่อไม่มีคนสนใจซื้อก็ไม่มีผลทำให้เกิดการปรับขึ้นของราคาที่ดินแบบที่เห็นในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะเขตกรุงเทพฯชั้นในที่ตั้งราคาไว้สูง ๆ พบว่าเกิดการเปลี่ยนมือน้อยมาก โดยราคาที่ดินปีนี้ในเขตกรุงเทพฯชั้นในแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง หรืออยู่ในภาวะสูงทรงตัว เปรียบเทียบกับ พื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง มีการเปลี่ยนแปลงโดยปรับเพิ่มขึ้น 10-20% ขณะที่ภาพรวมพื้นที่กรุงเทพฯ เฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 8%
“เทรนด์ราคาที่ดินปีหน้า เนื่องจากปีนี้ รับปัจจัยลบมาเยอะ แนวโน้มปี 2563 การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินไม่น่าจะแตกต่าง จากปีนี้ โดยทำเลที่จะเห็นชัดเจนกระจุกตาม แนวรถไฟฟ้าสายใหม่” นายสุรเชษฐกล่าว
ราคาประเมินที่ดิน 2563 ของประเทศไทย ภาคไหนแพงสุด-ถูกสุดไปดู
ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
รัฐ เดินหน้า ลงทุนระบบรางปี 63 ทะลุ 2 แสนล้านบาท