สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องบอกว่าเป็นอีกหนึ่งในภาคธุรกิจที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศไทยอย่างแท้จริง ด้วยมูลค่าเศรษฐกิจสูงกว่า 900,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เลยทีเดียว แต่สำหรับปัจจุบันนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอโจทย์สุดหินมาตั้งแต่กลางปี 2562 ส่งผลให้สต็อกอุปทานคงเหลือในตลาดสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา พร้อมทั้งกำลังซื้อต่างชาติที่เป็นตัวช่วยกระตุ้นยอดขายกลับตกวูบ ทำให้ ราคาอสังหา 2563 นั้นปรับตัวลดลง และสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่สู้ดี ก็ยังคงกดดันตลาดต่อไป
ราคาอสังหา 2563 พยุงตัวด้วยมาตรการรัฐ
จากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงต้องรอการฟื้นตัว นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการประเมินสถานการณ์แนวโน้มราคาอสังหา 2563 ว่า จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ที่ผ่านมา ติดลบน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยติดลบราว 2% จากที่คาดการณ์ไว้ 8.1% ทำให้สถานการณ์ในปี 2563 นี้น่าจะดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ ทั้งนี้มาจากปัจจัยแรงหนุนจากมาตรการรัฐที่ช่วยพยุงสถานการณ์ ไม่ว่าจะเป็น การลดค่าธรรมเนียมการโอน เหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ของมูลค่าที่จำนอง ครอบคลุมถึงบ้านในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่จะมีผลบังคับใช้ถึง 1 พฤษภาคม 2563 นี้ เป็นต้น
จากภาพรวมดังกล่าว ทำให้มองกว่า ราคาอสังหา 2563 ยังคงเป็นปีที่อยู่ในช่วงฟื้นตัวหรือฟื้นไข้ หากไม่มีปัจจัยแทรกซ้อน หรือขาดมาตรการที่คุมเข้มในบางเรื่อง อาจทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ สามารถกลับไปยืนอยู่ในจุดสมดุล และควรจะรักษาอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ให้อยู่ในเกณฑ์ที่ดี ไม่ปล่อยให้มีอุปทานคงค้างในตลาดมากเกินไป มิเช่นนั้นอาจก้าวไปอยู่ในจุดโอเวอร์ซัพพลายที่หลายฝ่ายกังวลใจ
ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาอสังหา 2563 ดีขึ้น
ถึงแม้ภาพรวมของตลาดยังคงซบเซา แต่ความต้องการการอยู่อาศัยของผู้บริโภคยังคงมีอยู่ โดย นลินรัตน์ เจริญสุพงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด มองว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 จะมีปัจจัยที่ช่วยส่งผลเชิงบวกต่อการเติบโตของราคาอสังหาด้วยกัน 3 ปัจจัย ได้แก่
- ความต้องการที่อยู่อาสัยในทำเลใหม่ๆ ตามแนวรถไฟฟ้า
- การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ
- ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยนอกจากนี้ยังมีปัจจัยจากกำลังซื้อต่างชาติที่ชะลอตัวลง ทำให้ซัพพลายที่เหลือในตลามีอัตราดูดซับที่ไม่มากนัก หรือกล่าวได้ว่าจะมีซัพพลายในตลาดที่ไม่เปลี่ยนแปลง โดยกล่าวว่ามีดีมานด์อยู่ที่ประมาณ 43,000 – 48,000 ยูนิต ทำให้มีจำนวนห้องคอนโดมิเนียมเหลือขายใกล้เคียงจากปีก่อนหน้าคือ 60,000 ยูนิต ทำให้เป็นปัจจัยที่ไม่ทำให้เกิดการเติบโต ส่งผลต่อให้ราคาอสังหาปรับตัวลดลงในบางทำเล โดยซัพพลายรวมตลาดปี 2562 อยู่ที่ 654,007 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ที่ 610,956 ยูนิต
จากภาพรวมของซัพพลายที่ยังคงมีอยู่ในตลาดตั้งแต่ปี 2562 ทำให้สินค้าเปิดตัวใหม่ในปี 2563 มีแนวโน้มที่จะไปเกาะกลุ่มอยู่ที่ตลาดระดับกลาง (Mid-Market) ที่มีระดับราคาอยู่ที่ 75,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมีราคาต่อยูนิตที่ประมาณ 2.5 – 6 ล้านบาท สะท้อนจากราคาอสังหา ย้อนหลังในปี 2562 ที่สัดส่วนของตลาดระดับกลางขยับขึ้นไปที่ 50% ของส่วนแบ่งทั้งหมดในตลาด จากเดิมในปี 2561 ที่มีสัดส่วนเพียง 21% ส่วนตลาด High-end เองก็มีสัดส่วนที่ปรับตัวลดลงจากที่เคยมีสัดส่วนถึง 40% ในปี 2561 ก็ปรับตัวลดลงเหลือ 22% ในปี 2562
ในด้านการเปิดโครงการในทำเลใหม่ที่ได้รับความนิยม คือทำเลที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าเปิดใหม่ โดยมี 5 ทำเลที่ได้รับความสนใจและมีการแห่แหนของดีเวลลอปเปอร์ด้านอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน คือโซนสายสีน้ำเงินช่วงฝั่งธนบุรี และสายสีเขียวทางด้านเหรือ รวมไปถึงทำเลสถานีรถไฟฟ้าร่วมในสายสีเหลืองด้วยเช่นกัน โดยทำเลที่มีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นมากที่สุด ได้แก่
- ธนบุรี เพชรเกษม มีซัพพลาย 10,1000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 23%
- พระโขนง สวนหลวง มีซัพพลาย 7,800 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 18%
- ลาดพร้าว วังทองหลาง มีซัพพลาย 6,100 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 14%
โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลธนบุรี – เพชรเกษม มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้นถึง 63% เพราะเป็นทำเลที่ราคาที่ดินยังไม่ปรับตัวสูงมากนัก และโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายก็ทยอยก่อสร้างเสร็จ ทำให้คอนโดมิเนียมขยายตัวไปยังนอกเมืองมากขึ้น