เตือนภัย บ้านทาวน์เฮ้าส์เว้นช่องไม่พอ มีสิทธิ์โดนรื้อ

September 26, 2019

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท หรือ AREA และนายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน เปิดเผยถึงปัญหาของผู้ซื้อบ้านที่พบคือ มีผู้ซื้อบ้านบางรายซื้อบ้านจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินแล้ว เข้าอยู่แล้ว ผ่อนแบงค์อยู่แล้ว แต่วันดีคืนร้ายกลับมีประกาศจากเทศบาลให้ รื้อถอน อาคาร

เตือนภัย บ้านทาวน์เฮ้าส์เว้นช่องไม่พอ มีสิทธิ์โดนรื้อ

เมื่อเร็วๆนี้ ได้รับเรื่องร้องเรียนจากผู้ซื้อบ้าน แบบบ้านแถวทาวน์เฮ้าส์หรือตึกแถวในจังหวัดท่องเที่ยวแห่งหนึ่ง โดยซื้อไว้และผ่อนธนาคารมาราว 2 ปีเศษ แต่เพิ่งมีประกาศของเทศบาลให้รื้อ โดยระบุว่าการก่อสร้างอาคารไม่ถูกต้อง ทั้งนี้ทั้งหมู่บ้านโดนเฉพาะบ้านแถวหรือคูหาที่เป็นแปลงหัวมุม หรือแปลงหัวท้ายเท่านั้น

จากการลงพื้นที่สังเกตพบว่าช่องว่างระหว่างแถวนั้นค่อนข้างแคบ ตามกฎหมายระบุว่าในการก่อสร้างอาคารแถวจะก่อสร้างได้ตับหนึ่งไม่เกิน 40 เมตร เช่น ถ้าตึกแถวมีขนาดกว้าง 4 เมตรต่อคูหา ก็สร้างได้ไม่เกิน 10 คูหา จากนั้นก็ต้องเว้นช่องว่างไว้ โดยช่องว่างต้องมีขนาด 4 เมตร ทั้งนี้เพื่อป้องกันไฟไหม้ ทั้งนี้เป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ข้อ 34

ห้องแถวทั่วไปในโครงการมีความกว้างประมาณ 4 เมตร แต่ห้องหัวมุมกลับมีความกว้างมากกว่า คือราว 5.5 เมตร ทำให้ช่องว่างระหว่างแถวเหลือเพียงประมาณ 1 เมตรเศษเท่านั้น ซึ่งเท่ากับก่อสร้างผิดกฎหมาย ท้องถิ่นจึงต้องสั่งรื้อเพราะในใบอนุญาตก่อสร้างอาจเป็นแบบคูหาละ 4 เมตรเหมือนกันหมด แต่ตอนสร้างจริง กลับสร้างให้มีความกว้างมากกว่าเดิมนั่นเอง แบบที่ก่อสร้างกับแบบที่สร้างจริงจึงแตกต่างกัน

“แต่ประเด็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อบ้านก็คือ ผู้ซื้อได้ซื้อไปเรียบร้อยแล้ว มีโฉนดแบ่งแยกถูกต้องตามกฎหมาย ตบแต่งต่อเติมไปเรียบร้อยแล้ว กู้ธนาคารและกำลังผ่อนอยู่แล้ว ธนาคารก็อนุมัติสินเชื่อไปโดยไม่ได้ดูข้อกฎหมายนี้ หรือบริษัทประเมินที่ธนาคารว่าจ้างให้ประเมินหรือฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของธนาคารเองก็ไม่ได้ตรวจสอบให้แน่ชัด”

นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน ย้ำอีกว่า“พอเกิดปัญหาเช่นนี้ขึ้นจะทำอย่างไร

จะต้องทุบตึกทิ้งเพื่อเว้นช่องว่างไว้ให้ได้ 4 เมตรหรือไม่
โฉนดแปลงที่ดินที่แบ่งแยกไว้แล้วจะทำอย่างไรดี ต้องแบ่งแยกใหม่ไหม
ต้องคืนเงินให้กับผู้ซื้อหรือไม่ จะเยียวยาผู้ซื้ออย่างไร และ4. ธนาคารที่อำนวยสินเชื่อไปแล้ว จะไปเรียกเอาความเสียหายจากใคร”

กรณีนี้ อาคารคงต้องถูกทุบทิ้งตามกฎหมายโดยไม่มีข้อยกเว้นใดๆ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็ควรที่จะรับผิดชอบ ต่อผู้ซื้อบ้าน ห้องหัวมุมนี้หากซื้อในราคาสมมติ 3 ล้านบาท และค่าตบแต่งต่อเดิมอีกสมมติ 1 ล้านบาท ผู้ประกอบการก็ควรชดเชยให้ในมูลค่า 4 ล้านบาท ถ้าให้ห้องแถวคูหาใหม่ที่ไม่ใช่ห้องหัวมุม เช่นที่ราคาสมมติ 2.5 ล้านบาท ก็ต้องจ่ายชดเชยให้กับผู้ซื้อเป็นเงิน 1.5 ล้านบาท เป็นต้น

ส่วนในกรณีของธนาคารที่ได้อำนวยสินเชื่อไปในราคาที่สูงกว่าความเป็นจริง ก็ต้องให้คำมั่นกับธนาคารว่าหากมีปัญหาผู้ขอกู้ไม่ผ่อนต่อ ผู้ประกอบการก็ต้องรับผิดชอบต่อไป ในส่วนของนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน พนักงานสินเชื่อ ก็คงต้องมีการลงโทษกันตามสมควร