บทความเรื่อง “รู้หรือไม่! ซื้อ-ขาย อสังหาฯ ในไทย เสียภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง” โดยลาซูดี และเผยแพร่โดย ดอท พรอพเพอร์ตี้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งช่องทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยมุ่งหวังส่วนต่างของกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาและขายไป หรือการปล่อยเช่าเพื่อกินค่าเช่ารายเดือน แต่อย่าลืมว่าทุกการซื้อขายย่อมมีค่าใช้จ่ายทั้งภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เสมอ ดังนั้น ข้อมูลสำคัญอันดับแรก ๆ ที่ผู้ที่คิดจะซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในวงการอสังหาฯ ในประเทศไทย ต้องทราบคือข้อมูลเกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจลงทุน วันนี้ เราจะพาทุกท่าน ไปทำความรู้จักภาษีและค่าธรรมเนียมภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดาว่าต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเพื่อเป็นแนวทางในการซื้อขายอสังหาฯ
ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์
โดยปกติแล้วค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินบ้านหรือคอนโดฯ แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า ซึ่งค่าธรรมเนียมนี้อาจชำระโดยผู้ขายหรือผู้ซื้อ หรือแบ่งกันรับผิดชอบระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในการซื้อขาย ส่วนราคาประเมิน คือ ราคาที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และใช้กำหนดราคาได้อย่างเหมาะสม โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทุก ๆ 4 ปี ทั้งนี้ ประชาชนสามารถตรวจสอบราคาเบื้องต้นของสินทรัพย์เบื้องต้นได้บนเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินดังกล่าวนี้อาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า ส่วนราคาตลาด คือ ราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วง ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน
อากรแสตมป์
อากรแสตมป์ คือ ค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องจ่ายในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งปัจจุบันมีอัตราอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาใช้เป็นฐานในการคำนวณ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรณีผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ยกเว้นในกรณีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นานเกินกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งปัจจุบัน ภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาใช้เป็นฐานในการคำนวณ ทั้งนี้หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์แทน
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
กรณีที่ผู้ขายบ้าน ขายคอนโดเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพราะถือว่าเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย ปัจจุบัน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นอัตราแบบก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีนั้นขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมากขึ้น ทั้งนี้จะพิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่สนใจราคาซื้อขายจริงตามตารางดังต่อไปนี้
| เงินได้สุทธิ (บาท) | ร้อยละ (%) |
| 1-150,000 | 0 |
| 150,001 – 300,000 | 5 |
| 300,001 – 500,000 | 10 |
| 500,001 – 750,000 | 15 |
| 750,001 – 1,000,000 | 20 |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25 |
| 2,000,000 – 4,000,000 | 30 |
| 4,000,000 ขึ้นไป | 35 |
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
เนื่องจากเงินที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรายได้ จึงต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพื่อเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาประเมิน (40(8) มาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร) หักด้วยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165 พ.ศ. 2529) ตามจำนวนปีที่ถือครอง ดังนี้
| ระยะเวลาการถือครอง (ปี) | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 ปีขึ้นไป |
| ค่าใช้จ่ายที่หักได้ (%) | 92 | 84 | 77 | 71 | 65 | 60 | 55 | 50 |
แต่หากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้รับมาโดยทางมรดก หรือจากการให้โดยเสน่หา สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ส่วนจำนวนปีที่ถือครองจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นการถือครอง 2 ปี
กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งค้ากำไร ภาษีที่คำนวณหัก ณ ที่จ่ายสูงสุดต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย แต่หากเป็นกรณีขายโดยมุ่งค้ากำไร จะไม่มีการจำกัดเพดานภาษี นอกจากนี้ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยายังได้รับยกเว้น 200,000 บาทแรกก่อน เหลือเท่าไรจึงนำไปคำนวณหักค่าใช้จ่าย
ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนอง (กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน) สำหรับบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารคิดที่ 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ที่ซื้อบ้าน ซื้อคอนโดโดยการกู้ ซึ่งหากซื้อเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนองดังกล่าว
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ
ดังนั้น ผู้ที่จะซื้อขายบ้าน ซื้อขายคอนโดเพื่อทำกำไร ควรศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุน
หากคุณกำลังมองหาบ้านหรือคอนโดเพื่อเก็งกำไร Lazudi ยินดีให้คำแนะนำและช่วยเหลือทุกท่านทั้งการซื้อ เช่า และฝากขายอสังหาฯ ในไทย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเก็งกำไร
