นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหารบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (LALIN) ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้คอนเซ็ปต์ “บ้านที่ปลูกบนความตั้งใจที่ดี” แสดงมุมมองเกี่ยวกับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2562 ว่า ตลาดรวมสำหรับผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยยังมีอัตราการเติบโตอยู่ในเกณฑ์ชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดลดลงรุนแรง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการบ้านแนวราบในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกทรงตัว
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงโตได้อย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ตลาดผู้ซื้อเพื่อการลงทุนโดยมากจะอยู่ในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม มีอัตราการเติบโตที่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน เป็นผลจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ซึ่งทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนลดลง นอกจากนี้ยังส่งผลให้ผู้บริโภคบางส่วนชะลอการตัดสินใจซื้อ เพราะไม่มั่นใจว่าจะขอสินเชื่อได้หรือไม่
“บมจ. ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงอัตราการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม ผู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยยอดขายของบริษัทฯ ในครึ่งปีแรกของปี 2562 อยู่ที่ 3,100 ล้านบาท เทียบเท่ากับ 58% ของยอดตามแผนประจำปี 2562 ทั้งนี้การเติบโตของยอดขายดังกล่าว เป็นการยืนยันถึงผลประกอบการในครึ่งปีแรกของปี 2562 ที่ประสบความสำเร็จตามแผนกลยุทธ์และทิศทางการดำเนินงาน ที่วางไว้
บังคับใช้ LTV ผิดเวลา
ด้านมุมมองต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยหลังจัดตั้งรัฐบาล นายไชยยันต์ แสดงความเห็นต่อประเด็นดังกล่าวว่า “หากย้อนไปดูนโยบายของพรรคแกนนำทั้งหลาย ไม่ว่าจะเป็น พรรคพลังประชารัฐ พรรคประชาธิปัตย์ ต่างก็มีนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรงทางอ้อม โดยพรรคพลังประชารัฐ ประกาศสานต่อโครงการบ้านล้านหลังที่ได้ให้ประชาชนมาจองสิทธิ์สินเชื่อไว้แล้ว 1.27 แสนล้านบาท ซึ่งจะมีการปล่อยสินเชื่อในเฟสที่ 2 วงเงินอีก 1 แสนล้านบาท มีโครงการบ้านประชารัฐที่จะเดินหน้าต่อ และยังมีแนวคิดเสริมสร้างอาชีพเพื่อเพิ่มรายได้ให้กับคนที่มีรายได้ไม่พอในการผ่อนบ้าน นอกจากนี้ ยังวางแผนพัฒนาคอนโดมิเนียมให้กับผู้สูงอายุในเมือง ผลักดัน รีเวิร์ส มอร์เกจ เปลี่ยนบ้านให้เป็นบำนาญสำหรับผู้สูงอายุ ใช้อีอีซี โมเดล เป็นต้นแบบกระจายศูนย์กลางความเจริญไปสู่ภูมิภาคอื่นๆ สร้างเมืองน่าอยู่ใกล้บ้านมีงานทำในจังหวัดใหญ่ๆ และจังหวัดรอง เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พัฒนาย่านธุรกิจและนวัตกรรม สร้างเมืองอัจฉริยะสีเขียว พัฒนากรุงเทพฯให้เป็น Bangkok 5.0 เป็นต้น
“ถ้าย้อนดูความสำเร็จจากเฟสแรกจากรัฐบาลก่อน ที่ยังปล่อยกู้ไปได้แค่ไม่กี่พันล้านจากที่มาจองสิทธิ์ไว้กว่า 1 แสนล้านบาท นั่นเป็นเพราะบ้านราคา 1 ล้านมันแทบไม่มีอยู่ในตลาด ประเด็นนี้จึงต้องฝากให้รัฐบาลชุดใหม่ทบทวนอีกครั้งว่า เงื่อนไขบ้านราคา 1 ล้านบาทนั้น ควรจะมีการยืดหยุ่นด้านราคาเพิ่มขึ้นหรือไม่ เช่นเดียวกับมาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง เพื่อสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในราคา 1 ล้านบาท และมาตรการลดหย่อนภาษีบ้านไม่เกิน 5 ล้าน อีกเรื่องที่ส่งผลกระทบคือมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัวอยู่ในปัจจุบัน หากสามารถผ่อนปรนบางเงื่อนไขได้บ้าง เพื่อให้เป็นไปตามข้อเท็จจริงก็จะส่งผลทางบวกเพิ่มมากขึ้น” นายไชยยันต์ กล่าวแสดงความเห็นเพิ่มเติม
ทั้งนี้ ปัจจัยบวกสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยแนวโน้มลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว และ สหรัฐอเมริกา ลดดอกเบี้ย ขณะที่ซัพพลายคอนโดเข้าสู่ตลาดน้อยลงเพราะมีหลายบริษัทปรับกลยุทธ์ชะลอการเปิดโครงการ ซึ่งจะช่วยให้ตลาดปรับสู่สมดุลมากยิ่งขึ้น และจะช่วยผ่อนคลายให้ราคาที่ดินไม่ปรับขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนที่ผ่านมา นอกจากนี้ ปัจจัยจากสงครามการค้า คือ จะมีการย้ายฐานการผลิตจากจีนสู่ไทยเพิ่มขึ้น และกลยุทธ์ EEC ของรัฐบาลใหม่น่าจะผลักดันต่อเนื่อง ทำให้โอกาสธุรกิจใน EEC ดีขึ้น แต่คงต้องรอเวลา1-2 ปี โดยเชื่อว่ารัฐบาลใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศจะเห็นถึงความจำเป็นในการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพื่อชดเชยยอดส่งออกและท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลง และการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณในการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ เพื่อดึงความเชื่อมั่นในการลงทุน ของภาคเอกชนและการบริโภคของประชาชนให้กลับคืนมาโดยเร็ว ซึ่งการกระตุ้นการบริโภคผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นแนวทางหนึ่งที่จะช่วยให้เศรษฐกิจฟื้นตัว ควรต้องผลักดันมาตรการ LTV ลงชั่วคราว เนื่องจากใช้ในจังหวะเศรษฐกิจชะลอตัว เพื่อรักษาดุลยเศรษฐกิจให้มี Growth เพิ่มขึ้น
ผู้ประกอบการระวังตัวมากขึ้น ยึด Real Demand เป็นหลัก
“สำหรับการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลังจัดตั้งรัฐบาล จะยังคงมีความรุนแรงอย่างต่อเนื่อง จากการเร่งระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ และที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังการลงทุนใหม่ โดยเน้นตลาดสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริงเป็นตลาดหลัก และพยายามรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt to Equity Ratio : D/E) ไม่ให้สูงเกินไป รวมถึงรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ขณะที่ผู้บริโภคจำเป็นจะต้องวางแผนทางการเงินในการซื้อบ้าน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในการขอสินเชื่อกับธนาคาร” นายไชยยันต์ กล่าวสรุป
ทั้งนี้ จากผลสำรวจโครงการบ้านจัดสรรล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบถือเป็นตลาดที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือ Real Demand และเป็นการซื้อบ้านหลังแรกเป็นส่วนใหญ่ทำให้ความต้องการซื้อยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง จึงได้รับผลกระทบจากมาตรการน้อยกว่าคอนโดมิเนียม แต่ทั้งนี้ ผู้บริโภคก็จำเป็นจะต้องปรับตัวในการวางแผนการออมก่อนการซื้อที่อยู่อาศัย
