สิทธิเหนือพื้นดิน คือ ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง หรือก็คือสิทธิในการเป็นเจ้าของเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในพื้นที่ของบุคคลอื่นนั้นเอง ขอบเขตสิทธิเหนือพื้น คือ สิทธิเฉพาะปลูกสร้างสิ่งต่างๆ ลงบนดินของบุคคลอื่นได้ แต่จะไม่สามารถแสวงหาผลประโยชน์ในที่ดินเช่น ขุดดิน ขุดแร่ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง : ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๐ ถึง มาตรา ๑๔๑๖
ประเภทการจดทะเบียน สิทธิเหนือพื้นดิน
- สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีที่เจ้าของที่ดินทำให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของตนทั้งหมด
- สิทธิเหนือพื้นดินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของร่วมกัยบคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนในที่ดิน แต่ไม่ใช่ทุกคนทำให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินเฉพาะส่วนของตน
- แบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีที่เจ้าของที่ดินทำให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไว้แค่บางส่วนแบบไม่เต็มแปลง
- ปลอดสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีที่ได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไป หรือที่ดินแปลงที่เหลือจะไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินต่อไป
- การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีที่ได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมาผู้ถือสิทธิเสียชีวิต ทายาทผู้ถือสิทธิต้องมาขอรับมรดกสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้จดทะเบียนไว้เท่านั้น
- เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีที่ได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมาเจ้าของที่ดินและผู้ถือสิทธิตกลงกันให้เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน
สาระน่ารู้ที่สำคัญ
- สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะทำให้เกิดขึ้นได้โดยมีกำหนดเวลา (ห้ามเกิน 30 ปี) หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้
- สิทธิเหนือพื้นดินอาจจะสามารถโอนได้หรือรับตกทอดทางมรดกกันก็ได้
- กรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อหารือจังหวัดสระบุรี กรณีมีราษฎรประสงค์จะทำหนังสือสัญญาอาศัยที่ดินเพื่อทำนาไว้ตามหนังสือกรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๑๖/๒๖๓๐ ลงวันที่ ๗ สิงหาคม ๒๔๗๗ ว่า สัญญาให้ผู้อาศัยที่ดินทำนาเข้าลักษณะสิทธิเหนือพื้นดิน จึงให้ทำสัญญาและแก้ทะเบียนเป็นประเภท “สิทธิเหนือพื้นดิน”
แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดิน
1.สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา ๑๔๑๐ แห่ง ป.พ.พ. เป็นทรัพยสิทธิ ซึ่งผู้ถือสิทธิมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินของผู้อื่น ส่วนเจ้าของที่ดินยังคงมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้อื่นเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกที่อยู่บนดินหรือใต้ดินนั้นเท่านั้น การรวมโฉนดที่ดินเมื่อโฉนดที่ดินบางแปลงมีการจดทะเบียนแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินครอบติดอยู่ไม่เต็มทั้งแปลง
โดยระบุแนวเขตสิทธิเหนือพื้นดินไว้แน่นอน สิทธิเหนือพื้นดินก็มีอยู่แค่เฉพาะตามส่วนที่ได้จดทะเบียนกันไว้เท่านั้น ไม่สามารถครอบคลุมไปเหนือที่ดินหมดทั้งแปลง ทำนองเดียวกับการจดทะเบียนภาระจำยอมบางส่วน ดังนั้น การจดทะเบียนรวมและแบ่งแยกโฉนดที่ดิน ที่ดินแปลงรวมส่วนใดหรือที่ดินแปลงแยกใดจะมีสิทธิเหนือพื้นดินครอบติดอยู่หรือไม่ก็ย่อมเป็นไปตามข้อเท็จจริง ทั้งนี้ อนุโลมปฏิบัติตามนัยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๑๖๓๘๑ ลงวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๒๓ เรื่อง การจดทะเบียนรังวัดแบ่งขายระหว่างจดทะเบียนภาระจำยอม ตอบข้อหารือจังหวัดนครปฐม ซึ่งเวียนให้ทุกจังหวัดถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๖๘๑ ลงวันที่ ๖ สิงหาคม ๒๕๒๓
2.การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาว่า ยอมให้ผู้ถือสิทธิเหนือพื้นดินใช้ที่ดินสร้างถนนได้ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไปจนกว่าผู้ถือสิทธิเหนื้อพื้นดิน จะหมดความจำเป็นในการใช้ทางหลวงสายนี้ ในกรณีนี้ถือว่าเป็นการทำให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีกำหนดเวลา เพราะหากำหนดการสิ้นสุดแห่งสัญญาที่แน่นอนไม่ได้ ซึ่งตามมาตรา ๑๔๑๓ แห่ง ป.พ.พ. คู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเสียในเวลาใดก็ได้ สำหรับเรื่องนี้เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับหลัง และเป็นเงื่อนไขที่ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน นิติกรรมจะสิ้นผลก็ต่อเมื่อเงื่อนไขได้เกิดขึ้น คือหมดความจำเป็นที่จะใช้เป็นทางหลวงแล้ว จึงจดทะเบียนให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่กรณีได้
ประเภทการจดทะเบียนนั้น เมื่อการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินบางส่วนไม่เต็มทั้งแปลงก็ควรจดในประเภท “แบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน” และในรูปแผนที่ต่อท้ายก็ควรลงเครื่องหมายที่ดินและข้อความรายละเอียดตามสมควรแล้วให้คู่สัญญาลงนามรับรองความถูกต้องไว้ด้วย ส่วนในสัญญาแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินให้อนุโลมใช้แบบ ท.ด.๕๙ แต่ให้เพิ่มเติม ตัดทอนข้อความเกี่ยวกับการแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินและข้อความอื่นๆ ให้ถูกต้องตรงกับข้อเท็จจริง และให้ถือสัญญาให้สิทธิเหนือพื้นดินที่คู่สัญญานำมาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวด้วย
3.สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา ๑๔๑๐ แห่ง ป.พ.พ. เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้อื่นเข้ามามีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกที่มีอยู่บนดินหรือใต้ดินเท่านั้น เจ้าของที่ดินมิได้โอนที่ดินให้แก่ผู้ทรงสิทธิด้วย แม้ที่ดินนั้นจะอยู่ในข้อกำหนดห้ามโอนตามนัยมาตรา ๓๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือเป็นที่ดินว่างๆ ไม่มีโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในขณะทำให้เกิดสิทธิ ที่จะจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้ได้
คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง
1.คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๔๙/๒๕๓๖ การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรกไม่ได้
2.คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๕๖๐/๒๕๓๗ ข้อตกลงระหว่างนาย ก กับจำเลยที่นาย ข ซึ่งซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินนั้นมาแต่เดิม เป็นการทำให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๐ แต่เมื่อ นาย ข กับจำเลยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วยมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าวไม่สมบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ นาย ข กับจำเลยเท่านั้น โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจาก นาย ข ต่อมา โดยธรรมเนียมประเพณีทั่วไปเจ้าของที่ดินย่อมไม่ประสงค์ให้มีฮวงซุ้ยที่ฝังศพของบุคคลไม่ใช่ญาติพี่น้องมาฝังหรือตั้งอยู่บนพื้นดินไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินมาจาก นาย ข จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่าง นาย ข กับจำเลยมาก่อนหรือไม่ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามมาตรา ๑๓๓๖ ที่จะขัดขวางไม่ให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวกับที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ โจทก์มีสิทธิฟ้องให้จำเลยเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปจากที่ดินได้
3.คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๗๘๖/๒๕๓๘ ข้อตกลงที่ก่อให้เกิดทรัพยสิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์เพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา โจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของ นาย ก ผู้ไม่อยู่ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลย จำเลยย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้
4.คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๑๙/๒๕๓๙ การที่จำเลยที่ ๑ ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ นาย จ เจ้าของที่ดินเดิมและ นาย จ ยินยอมให้จำเลยที่ ๑ นำตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่ ๒ เช่ามีกำหนด 20 ปี สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง นาย ข กับจำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญาส่วนข้อตกลงที่ว่าเมื่อครบกำหนด 20 ปีแล้วให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ นาย ข แต่ข้อตกลงดังกล่าวมิได้นำไปจดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้ซื้อที่ดินซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ ๑ แม้โจทก์ทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่ ๑ ด้วย ส่วนจำเลยที่ ๒ นั้น แม้จะจดทะเบียนการเช่าตึกแถวกับจำเลยที่ ๑ มีกำหนด 20 ปีก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ ๑ ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้ว ต้องถือว่าจำเลยที่ ๒ เป็นบริวารของจำเลยที่ ๑ จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกัน
5.คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๖๗/๒๕๔๒ ตามข้อกำหนดพินัยกรรมระบุให้โจทก์มีสิทธิอาศัยในที่ดินได้ชั่วชีวิตของโจทก์ สิทธิอยู่อาศัยดังกล่าวเป็นสิทธิเหนือพื้นดินตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๐ และเป็นทรัพยสิทธิซึ่งโจทก์ได้รับมาตามพินัยกรรมโดยชอบ โจทก์จึงชอบที่จะใช้สิทธิให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์ เพื่อให้โจทก์มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดกโดยการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามที่ ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติไว้ แม้ตามข้อกำหนดพินัยกรรมมิได้ระบุให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อเจ้าพนักงานก็ตาม
ค่าธรรมเนียม
1.การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)
2.การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่มีค่าตอบแทนเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันในอัตราร้อยละ ๑ ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)
อากรแสตมป์
การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘.(ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือกรมสรรพากรด่วนมาก ที่ กค ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๑ ซึ่งกรมที่ดินได้แจ้งให้ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวันที่ ๑๑ กันยายน ๒๕๔๑)
ที่มา : กรมที่ดิน