มาในตอนนี้ นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากทางภาครัฐระลอกแรกอย่าง สินเชื่อ เพดานต่ำของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ก็ได้เริ่มเดินหน้าไปได้แล้วในระดับหนึ่ง พร้อมเสียงตอบรับจากประชาชนผู้สนใจเป็นจำนวนมาก จากข้อเสนอที่ดีเยี่ยมน่าสนใจ (ดอกเบี้ยต่ำ, ลดค่าจดจำนอง, ระยะผ่อนยาวนาน) สร้างความตื่นตัวคึกคักให้กับแวดวงอสังหาฯ ได้เป็นอย่างมาก
สินเชื่อ เพดานต่ำที่อาจทำให้คุณกุมขมับ
แต่ในทางหนึ่ง นี่อาจจะไม่ใช่สถานการณ์ที่ดูสุขกายสบายใจสักเท่าใด ถ้ามองในแง่การเงิน ‘โดยภาพรวม’ เพราะมีสัญญาณที่ชวนให้เรานึกถึงสิ่งที่เคยเกิดขึ้นกับวิกฤติต้มยำกุ้งปี พ.ศ. 2540 ให้เห็นเป็นเค้าลางมาอย่างช้าๆ ที่เราน่าจะพิจารณาในแต่ละแง่มุมอย่างค่อยเป็นค่อยไป เผื่อจะช่วยให้เราตระหนักได้ ว่าเราควรจะรับมืออย่างไร กับสิ่งที่ได้เกิดขึ้น และกำลังจะมาถึง
กู้ง่าย สัญญาณอันตรายที่พึงระวัง
เงื่อนไขสินเชื่อเพดานต่ำของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ลดเงื่อนไขให้ผู้ขอที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ให้สามารถกู้ได้สูงสุด 3,000,000 บาท นั้น ดูเป็นเงื่อนไขที่ดีสำหรับผู้ที่คิดฝันอยากจะเริ่มต้นมีบ้าน แต่ในทางหนึ่ง การมีบ้าน คือภาระในระยะยาว ที่จะผูกพันผู้ซื้อเป็นเวลานับสิบปี การที่ขอกู้ได้ อาจจะไม่ได้เป็นการรับประกันความสามารถในการชำระคืน คุณจะแน่ใจได้อย่างไรว่าความเบาสบายในการผ่อนจ่ายสินเชื่อในแต่ละเดือน จะไม่สะดุดหรือขาดตกจากเหตุไม่คาดฝันทางการเงินที่อาจจะเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ
อาการ ‘ตื่นอสังหาฯ’
เราเคยกล่าวถึงในหลายครั้งว่า การซื้อบ้าน จำเป็นต้องพิจารณาถึงความจำเป็นขั้นพื้นฐานเป็นหลักใหญ่ แน่นอนว่าผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยและมีความต้องการ ‘จริงๆ’ นั้น มีอยู่จริงอย่างไม่อาจปฏิเสธได้ แต่ในบทความเรื่อง Debt Service Coverage Ratio (DSCR) ไปแล้วว่า การกู้ได้ ไม่ได้เป็นหลักประกันว่าจะรองรับการ ‘จ่ายไหว’ ในตอนท้าย แต่ด้วยเงื่อนไขสุดพิเศษ บวกกับอสังหาฯ ที่เป็นสินทรัพย์ที่เพิ่มมูลค่ามากขึ้นตามเวลาที่ผ่านไป ทำให้การตื่นตัวในแวดวงอสังหาฯ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้น จนอาจจะแตะไปถึงระดับอาการ ‘ตื่นอสังหาฯ’ ที่ผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องริเริ่มโครงการเพื่อตอบสนองต่อความต้องการดังกล่าว แล้วย้อนกลับไปที่ข้อแรกอีกครั้ง ถ้าลูกหนี้สินเชื่อไม่สามารถจ่ายชำระได้ตามที่ตกลงกันไว้ กลายเป็นหนี้เสีย มันจะกลายเป็นสิ่งที่น่ากลัวขนาดไหน
รู้รอบ เพื่อหลบหลีก
ที่กล่าวไปทั้งหมด อาจจะเป็นเพียงการคาดคะเนในทางที่ไม่สวยงามเท่าใดนัก แต่ภายใต้ความสวิงของตลาดอสังหาฯ สินเชื่อเพดานต่ำของ ธอส. สามารถเป็นได้ทั้งโอกาสสำหรับผู้ปรารถนาจะริเริ่ม และอาจจะเป็น ‘กับดัก’ ที่ผูกโยงรอคอยการระเบิดในจังหวะที่คาดไม่ถึง เช่นนั้นแล้ว การเข้าหาด้วยความระวังและรู้ความต้องการที่แท้จริง น่าจะเป็นสิ่งที่สำคัญในสภาวะดังกล่าว เพราะไม่ว่าเงื่อนไขจะยอดเยี่ยมเพียงใด หรือโอกาสจะง่ายสักเพียงไหน โลกอสังหาฯ ก็ยังอยู่กับเงื่อนไขที่เรียบง่ายที่สุดของ ‘ความพร้อม’ ที่มักจะถูกหลงลืมมาโดยตลอด เฉกเช่นเดียวกัน…
จาก ธอส. สู่ธนาคารพาณิชย์
แม้ว่า งบประมาณจากกระทรวงการคลัง ที่ จ่ายเพิ่มให้กับ ธอส. แม้จะจัดว่าเป็นจำนวนเงินที่มาก และดูเหมือนจะเพียงพอต่อความต้องการของประชาชนผู้สนใจ แต่กับจำนวนผู้ขอสินเชื่อจำนวนมากๆ ดูเหมือนว่าจะไม่เพียงพอที่จะรองรับความต้องการที่ดูเหมือนจะเพิ่มขึ้นทุกขณะได้มากน้อยเพียงใด
และแน่นอนว่า เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ ธอส. ไม่สามารถรองรับความต้องการดังกล่าวได้ ธนาคารพาณิชย์ก็จะต้องเดินหน้าเข้ามาเติมเต็มในช่องว่างที่ขาดหายไปดังกล่าว ภายใต้เงื่อนไขที่เทียบเท่าหรือใกล้เคียง ก่อให้เกิดการแข่งขันด้านสินเชื่อที่ ‘อาจจะ’ กระทบต่อสภาพคล่องทางการเงิน
