ใครที่เป็นนายหน้าปัญหาเรื่องของการขายทรัพย์ไม่ออก ถือเป็นปัญหาที่ทำให้คิดไม่ตกจริงๆ นะครับ เพราะคงไม่มีนายหน้าคนไหนอยากจะถือทรัพย์ไว้นานๆ หรือต้องเปิดทางไปเปิดบ้าน เปิดห้อง เพื่อหาผู้ซื้อหรือผู้เช่าด้วยทรัพย์เดิมๆ บ่อยๆ ใช่ไหมครับ?
เรื่องนี้มีทางออกครับ นั่นก็คือ ต้องรู้จักวิธีการประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์กันเสียก่อน ว่าขายยากหรือขายง่าย ซึ่งวันนี้ดอทมีคำตอบมาให้ โดยแบ่งวิธีการวิเคราะห์มาให้ในทรัพย์ 3 ประเภท พร้อมบอกวิธีการดูว่า ทรัพย์ไหนถูกหรือแพง ด้วยหลักการดังต่อไปนี้
วิธีการดูว่าอสังหาฯ ถูกหรือแพง
1. ดูทำเลของทรัพย์
อันดับแรกเลยก็คือ การดูทำเลครับ เพราะทำเลถือเป็นปัจจัยสำคัญมากเลยที่ทำให้ราคาทรัพย์สูงขึ้นได้ในระยะยาว ยิ่งถ้าทรัพย์อยู่ในทำเลที่ดี แม้จะสร้างมานานแล้ว แต่ในระยะยาวทำเลก็จะช่วยพยุงราคาทรัพย์นั้นไว้ได้ครับ เช่น คุณมีทรัพย์อยู่ในย่านทองหล่อ ถึงแม้จะมีสภาพเก่าและโทรม แต่ด้วยตัวทำเลทองหล่อก็จะทำให้คุณสามารถปล่อยขายหรือเปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงอยู่ดี
นอกจากนี้นายหน้ายังสามารถใช้ทำเลในการประเมินทรัพย์สินมีราคาถูกและมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตได้ด้วยครับ เช่น คุณทราบราคาขายในทำเลบริเวณถนนเพชรบุรี ซึ่งถือว่าเป็นเส้นรองเมื่อเทียบกับถนนพญาไทถ้าหากมีคอนโดขึ้นใหม่บนถนนพญาไท ที่มีราคาต่อตารางเมตรใกล้เคียงกัน ก็พอจะประมาณได้ว่าคอนโดที่ขึ้นใหม่นี้ น่าจะมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มสูงขึ้นได้ในอนาคตด้วยเช่นกันครับ
2. ดูผลตอบแทนการเช่าของทรัพย์
เรื่องนี้เป็นกฎกำปั้นทุบดินที่นิยมใช้กันมากครับก็คือ อัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ที่ได้ ควรต้องได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยที่กู้มาซื้อคอนโดฯ ห้องนี้อย่างน้อย 2% ขึ้นไป จึงจะถือว่าน่าลงทุนในทรัพย์ที่เป็นคอนโด
รวมไปถึงการนำไปเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยของอัตราผลตอบแทนการลงทุนคอนโดฯ ใจกลางกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันอยู่ในระดับ 5-7% ถ้าหากได้รับอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่เทียบเท่าหรือสูงกว่า ก็อาจจะประเมินได้ว่าเป็นคอนโดที่ราคาไม่แพงและมีความน่าสนใจ
3. ดูราคาซื้อขายที่ผ่านมาของทรัพย์สินในบริเวณนั้น
สอบถามจากเพื่อนบ้าน นิติบุคคล หรือนายหน้าที่ชำนาญในบริเวณนั้นๆ ว่าเฉลี่ยแล้วราคาของทรัพย์อยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ เพื่อที่จะประเมินและวิเคราะห์ว่า ทรัพย์ที่รับมาถือนั้นมีราคาสูงกว่าราคาตลาดทั่วไปหรือไม่ เพราะถ้าสูงกว่า ก็อาจจะทำให้ขายยาก ยกเว้นว่า จะมีโปรโมชั่นหรือเป็นทำเลงามที่มีดีมานด์สูงมากๆ แบบที่ใครเห็นก็พลาดไม่ได้
ทรัพย์ประเภทคอนโด
นายหน้าสามารถใช้หลักการด้านล่างในการประเมินและวิเคราะห์คอนโดได้เลยว่า จะขายง่ายหรือขายยาก โดยดอทจะขอแบ่งออกเป็น 7 ข้อ ดังนี้
ชั้นของห้อง
ยิ่งเป็นห้องที่อยู่ในชั้นสูง ราคาก็ยิ่งสูงตาม เนื่องจากคนเช้าหรือซื้อคอนโดมักต้องการวิวที่ดีกว่านั่นเอง
- แดดเช้าหรือแดดบ่าย
เรื่องแดดเป็นสิ่งสำคัญเช่นกันครับ เพราะผู้เช่าหรือผู้ซื้อส่วนใหญ่ มักเลือกคอนโดที่ห้องหันหน้ารับแดดเช้า (ทิศตะวันออก) มากกว่าห้องที่หันหน้ารับแดดบ่าย (ทิศตะวันออก) ที่ทำให้ห้องร้อน หรือไม่ก็เลือกห้องที่หลบแดดได้ทั้งเช้าและบ่ายไปเลยก็มีครับ
- ห้องมุม
การถือทรัพย์ห้องมุม จะทำให้ขายง่าย ขายคล่องมากกว่าห้องทั่วไปครับ เนื่องจากเป็นห้องที่ไม่มีคนบังวิวและมีขนาดใหญ่มากกว่าห้องทั่วไปนั่นเอง
- ตำแหน่ง
พยายามหลีกเลี่ยงทรัพย์ที่อยู่ใกล้กับลิฟต์ ใกล้ที่ทิ้งขยะ เนื่องจากคนส่วนใหญ่ไม่ได้ต้องการเช่าห้องที่ติดกับสิ่งเหล่านี้ เนื่องจากส่งกลิ่นเหม็น และเสียงดังครับ
- ฟังก์ชันของห้อง
เรื่องฟังก์ชันก็เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ห้องนั้นปล่อยขายง่ายด้วยครับ เช่น มีการแยกครัวปิดให้ ติดพาร์ทิชันกั้นห้องน้ำให้เรียบร้อย ไปจนถึงมีรูปแบบห้องเป็นห้องหน้ากว้าง ก็จะช่วยทำให้ผู้เช่าหรือผู้ซื้อเห็นถึง Space ที่กว้างกว่า สบายกว่า ทำให้ตัดสินใจซื้อหรือเช่าได้ง่ายขึ้นด้วย
- เฟอร์นิเจอร์
สำหรับผู้เช่า เฟอร์นิเจอร์ที่ครบเป็นส่วนสำคัญมากครับในการตัดสินใจ โดยเฉพาะเรื่องเครื่องซักผ้า หากมีรวมอยู่ในการปล่อยเช่าด้วยจะทำให้ห้องปล่อยได้ง่ายมากขึ้นเยอะเลยครับ
- เปรียบเทียบกับคอนโดอยู่ในโครงการเดียวกัน
สุดท้ายทรัพย์ทุกทรัพย์ที่ถืออยู่ ควรนำมาเปรียบเทียบราคากับทรัพย์ของเจ้าอื่นในโครงการเดียวกัน เพื่อประเมินราคาทรัพย์ว่าสูงหรือต่ำเกินไป เพื่อนำมาวิเคราะห์เพิ่มเติมว่า หากราคาสูงแต่ไม่มีจุดเด่นในข้อต่างๆ ที่ว่ามาในข้างต้นเลย จะทำให้เป็นทรัพย์ที่ขายยากเกินไปหรือเปล่าด้วยครับ
ทรัพย์ประเภทบ้าน
ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมหรือทาวน์เฮาส์ นายหน้าสามารถใช้เกณฑ์ในการประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์ได้เลยด้วย Checklist ดังนี้
พิจารณาคู่แข่งในโครงการเดียวกันเท่านั้น
สำหรับบ้านก็ต้องประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์จากภาพรวมของราคาภายในโครงการเดียวกัน เพื่อให้เห็นแนวโน้มของการซื้อ-ขายในราคาตลาดที่พอจะสู้ได้นั่นเองครับ
- เปรียบเทียบพื้นที่ ตารางวา
แน่นอนครับว่า การที่คนจะซื้อบ้านต้องดูพื้นที่ใช้สอยว่ามีขนาดเท่าไหร่ โดยนายหน้าควรจะเข้าไปทำการวัดให้แน่ใจ เพื่อเตรียมข้อมูลหรืออาจจะดูจากโฉนดที่ดินเพิ่มเติมก็ได้ครับ
- พื้นที่ตั้งของบ้าน
การที่เป็นทรัพย์ที่อยู่ลึกหรืออยู่ใกล้ทางออกเป็นหนึ่งในปัจจัยตัดสินใจเช่นกันครับ เพราะผู้ซื้อบางคนไม่ต้องการอยู่ในซอยลึกเกินไป อยากได้ซอยต้นๆ กันทั้งนั้น ดังนั้นก่อนรับทรัพย์มาทำการตลาดควรที่จะเข้าไปตรวจสอบบ้านว่า อยู่ช่วงไหนของโครงการจะดีที่สุดครับ
- ทิศ
เช่นเดียวกับคอนโดเลยครับ คือ ไม่ควรเลือกทรัพย์ที่หันหน้าไปทางทิศตะวันตก เนื่องจากเป็นทิศรับแดดทำให้บ้านร้อน
- บ้านเลขที่
ข้อนี้เป็นฟังก์ชันเสริมสำหรับสายดูดวง หรือสายมูเตลูครับ บางคนดูกันถึงบ้านเลขที่ หากบ้านเลขที่ดีด้วย ก็อาจจะเป็นอีกจุดหนึ่งที่กลายเป็นจุดขายได้เลยครับ
- อยู่ใกล้ Facilities ในโครงการหรือไม่
บางคนอยากได้บ้านที่อยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการครับ เช่น สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ฟิตเนส ฯลฯ นายหน้าอาจจะต้องประเมินเรื่องเหล่านี้เพิ่มเติมเข้าไปด้วย
- การต่อเติมของบ้าน
การจะปล่อยทรัพย์มือสองให้ขายได้ง่าย การเป็นทรัพย์ที่มีการต่อเติมและใช้งานได้ดี เป็นปัจจัยหนึ่งเช่นกันครับที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจเลือกทรัพย์นั้นๆ เช่น มีครัวต่อเติมเพิ่ม มีโรงรถให้พร้อม เป็นต้น
ทรัพย์ประเภทที่ดิน
มาถึงทรัพย์ประเภทสุดท้ายกันแล้วครับ นั่นก็คือ ที่ดิน สำหรับสิ่งที่ต้องใช้ในการประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์ประเภทที่ดินที่สำคัญๆ เลย ได้แก่
- หน้าที่ดินที่ติดถนน
แนะนำให้ประเมินดูที่ดินที่เป็นหน้ากว้าง ยิ่งกว้างยิ่งดีครับ เพราะไม่มีข้อจำกัดในการใช้สอย ทำให้ขายออกได้ง่าย
- ถนนหน้าที่ดิน
ควรเป็นถนนหน้ากว้างครับ เช่น ถนนกว้าง 10 เมตร ย่อมดีกว่า ถนน 4 เมตร และที่สำคัญการที่ที่ดินจะเข้าสู่ระบบการจัดสรรที่ดินได้นั้น ถนนหน้าที่ดินจะต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 6 เมตร (รถสวนไปกลับได้) ถ้าหากถนนหน้าที่ดินไม่กว้างอาจจะทำให้ขายยาก และราคายังต่ำอีกด้วยครับ
- ประเภทถนน
เช่น ถนนเป็นถนนคอนกรีตหรือถนนลูกรัง หากเป็นถนนลูกรังอาจทำให้ราคาตกลงได้เช่นกันครับ
- ทรงของที่ดิน
สำหรับที่ดินทรงสามเหลี่ยม หรือทรงตัว L จะมีจุดด้อยกว่าที่ดินหน้ากว้างครับ เนื่องจากเนื้อที่ดูจำกัด การใช้งานก็จำกัดกว่าที่ดินหน้ากว้าง คนจึงไม่นิยมซื้อกันเท่าไหร่ครับ
- การถมที่ดิน
สำหรับคนที่จะซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างอะไรสักอย่าง หากที่ดินที่คุณดูแลอยู่มีการถมที่มาแล้ว สามารถใช้เป็นจุดเด่นหนึ่งในการโฆษณาได้เลยครับ เพราะจะได้รับความสนใจกว่าแน่นอน
- ผังที่ดิน
ในเรื่องของผังที่ดินเป็นปัจจัยหนึ่งเช่นกันครับที่ทำให้ที่ดินนั้นขายง่ายหรือไม่ ถ้าหากคุณต้องการให้ที่ดินที่คุณดูแลอยู่ขายง่ายก็ควรที่จะเลือกประเมินที่ดินในเขตสีแดง ซึ่งเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมเป็นหลักครับ
สรุป
อ่านมาถึงตรงนี้ก็จะเห็นแล้วนะครับว่า การวิเคราะห์และประเมินทรัพย์ เป็นหนึ่งในขั้นตอนสำคัญของการขายที่เรียกได้ว่าสามารถตัดสินชี้ชะตาว่า คุณจะสามารถขายทรัพย์นี้ได้หรือไม่ จะต้องขายถูกหรือแพงกว่าราคาตลาด ทั้งนี้ ก็ขึ้นอยู่กับความขยัน ความใส่ใจ และความสามารถในการหาทรัพย์ที่ตรงกับ Checklist มาไว้ในมีให้ได้มากที่สุด ถ้าเลือกถูก มีเยอะ รับรองว่าช่วยให้คุณปิดการขายได้ง่ายแน่นอนครับ
