“การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน” วลีนี้ยังคงเป็นการย้ำเตือนที่ดีสำหรับนักลงทุน ความเสี่ยงธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน มักเกิดขึ้นได้จากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็น เศรษฐกิจ การเมือง พฤติกรรมผู้บริโภค หรือโรคภัยไข้เจ็บที่เข้ามาอย่างไม่ทันตั้งตัวอย่างเช่นไวรัส Covid-19 ทำให้ทุกธุรกิจต้องหยุดชะงัก ล้มไม่เป็นท่าเลยทีเดียว
ดังนั้นนักลงทุนหน้าใหม่หรือผู้ที่กำลังลงทุนอยู่ ณ ตอนนี้ จำเป็นที่จะต้องคำนึงถึง “ความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาฯ” เป็นอันดับต้นๆ รวมถึงติดตามสถานการณ์ด้านอสังหาฯ อย่างใกล้ชิดเช่นกัน ทั้งนี้ก็เพื่อมองหาโอกาสใหม่ๆ แนวทางการปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อลดความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ รวมถึงการเตรียมรับมือกับความไม่แน่นอนที่อาจจะเกิดขึ้นในปี 2564 ที่ใกล้จะถึงนี้
อันดับแรกเรามาดูสถานการณ์อสังหาฯ ปี 2563-2564 เพื่อนำมาวิเคราะห์ตลาดในอดีตและปัจจุบันอย่างรอบด้าน ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC พบว่า ครึ่งแรกของปี 2563 มีจำนวนหน่วยขายได้จำนวน 53,844 หน่วย มูลค่า 227,092 ล้านบาท คาดว่าครึ่งหลังปี 2563 จะมีหน่วยขายได้ใหม่ 36,775 หน่วย มูลค่า 163,972 ล้านบาท ทำให้ภาพรวมทั้งปีของตลาดในปี 2563 จะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 90,619 หน่วย และจะมีมูลค่า 391,064 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปี 2562 ถึง 24.9% และ 26.4% ตามลำดับ
ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2–3 ล้านบาท และระดับราคา 3-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่มากที่สุด ส่วนอัตราดูดซับต่อเดือนยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยแนวราบมีอัตราการดูดซับที่ดีกว่าอาคารชุดอย่างชัดเจน ส่งผลให้ระยะเวลาการระบายที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุดในตลาดช่วงครึ่งหลังของปี 2563 เพิ่มขึ้นเป็น 50 เดือน (ค่าเฉลี่ยปี 2561-2562 เป็น 32 เดือน) และ 57 เดือน (ค่าเฉลี่ยปี 2561-2562 เป็น 17 เดือน) ตามลำดับ โดยที่อยู่อาศัยแนวราบมีทิศทางทางปรับเข้าใกล้ค่าเฉลี่ยที่ 32 เดือนในปี 2564 แต่อาคารชุดยังคงใช้ระยะเวลานานถึงมากกว่า 50 เดือนในการระบายอุปทาน
ขณะที่หน่วยเหลือขายในครึ่งแรกปี 2563 มีจำนวน 293,319 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 1.32 ล้านล้านบาท โดยอาคารชุดมีสัดส่วน 36.7% และคาดว่าสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 319,528 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.41 ล้านล้านบาท โดยอาคารชุดจะมีสัดส่วน 41.1% ซึ่งคาดว่าหลังจากการมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลออกมาช่วยเหลือหมดไป หน่วยเหลือขายสิ้นปี 2564 จะเพิ่มขึ้นเป็น 339,294 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.52 ล้านล้านบาท โดยอาคารชุดจะมีสัดส่วน 45%
ในปี 2563 ประมาณการว่าจะมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 319,210 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 723,213 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี (พ.ศ. 2561- พ.ศ. 2562) ค่อนข้างมาก และเป็นการลดลงจากปี 2562 ราว 18.6% และ 22.3% ตามลำดับ ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า การโอนกรรมสิทธิ์มีการปรับตัวดีขึ้นในช่วงเดือนพฤษภาคม – กรกฎาคม 2563 โดยที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากสุด คือ กลุ่มที่ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
คาดว่าในเชิงจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาจจะต้องใช้เวลามากกว่า 5 ปี จึงจะกลับมาได้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์สูงเท่ากับปี 2562 แต่ในเชิงมูลค่าคาดว่าใช้เวลาประมาณอีก 3 ปี ซึ่งน่าจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้น ทำให้กำลังซื้อของคนในประเทศมีความเข้มแข็งและประกอบกับกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติน่าจะทยอยกลับคืนมาแล้ว
สำหรับแนวทางการปรับกลยุทธ์ใหม่ของผู้ประกอบ เพื่อลดความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ เน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ พร้อมเสนอให้เพิ่มมาตรการลดค่าโอนฯ ไปยังสินค้าระดับ 3 ลบ. ขึ้นไป ทั้งนี้ เมื่อประเมินสถานการณ์อสังหาฯ และภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัย หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 มีการปรับตัวรองรับกับสถานการณ์เพื่อลดความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ เห็นได้จากจำนวนการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงต่อเนื่อง การลดลงของการเปิดตัวโครงการใหม่ การปรับตัวไปลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบที่มีความยืดหยุ่นในการบริหารโครงการและเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการซื้อและการขอสินเชื่อ การปรับตัวเช่นนี้นับว่าเป็นการช่วยลดอัตราการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดและลดความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาฯ ที่อาจจะเกิดขึ้นได้
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างผลกำไรให้คุณอย่างมหาศาลในระยะยาวแต่ก็เป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงมากด้วยเช่นกัน หากไม่อยากให้ความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ เกิดขึ้นกับธุรกิจคุณ ต้องไตร่ตรองให้รอบคอบและคิดก่อนทำ มิเช่นนั้นสิ่งที่คุณสร้างมากับมืออาจล้มไม่เป็นท่าได้อย่างแน่นอน
ที่มาข้อมูล
https://www.reic.or.th/News/RealEstate/442625
https://bit.ly/3nlRhqJ
