ช่วงหลายปีที่ผ่านมานี้ ดูเหมือนจะเป็นขาลงของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งด้วยปัญหาที่มาจากปัจจัยภายนอกคือเศรษฐกิจโลกที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ด้วยผลกระทบจากสงครามการค้า ไปจนถึงปัจจัยภายในอีกหลายเรื่อง ทั้งปริมาณซัพพลายที่มีอยู่มากมายล้นตลาด, ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง, ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่เพิ่มมากขึ้น รวมถึงเกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้นและการกำหนดให้ธนาคารสามารถปล่อยวงเงินกู้ร่วมที่เกี่ยวกับบ้านได้ไม่เกิน 100% ของหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งด้วยผลจากมาตรการดังกล่าว ที่เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 ลดลงไปมากถึง 18.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2561
เมื่อเป็นดังนี้ ในปลายปี 2562 ภาครัฐจึงได้มีนโยบายเพื่อมาช่วยผลักดัน โดยคาดหวังว่าด้วยมาตรการรัฐ ธุรกิจอสังหาฯ จะสามารถเติบโตต่อไปได้ อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ชี้ให้เห็นถึงทิศทางแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2563 ว่ายังคงมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมีอัตราการขยายตัวไม่เกิน 5% เท่านั้น จากเดิมที่ มาตรการรัฐ ต่อธุรกิจอสังหาฯ จะสิ้นสุดลงภายในเดือนธันวาคม 2562 จึงได้มีการขยายวงเงืนหรือต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่างๆ ต่อไปอีก ไม่ว่าจะเป็น การลดค่าธรรมเนียมและการจดทะเบียนการโอน, ออกโครงการบ้านดีมีทาวน์ และให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ออกสินเชื่อพิเศษเพื่อสนับสนุนและลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
มาตรการ กระตุ้น อสังหาฯ 2563 มีอะไรบ้าง
ในส่วนของปีนี้ ภาครัฐได้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เป็น 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เป็น 0.01% สำหรับการซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดใหม่ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีระยะเวลาให้ใช้สิทธิ์ตั้งแต่วันที่ 22 ตุลาคม 2662 ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 ซึ่งเป็นการขยายวงเงินจากมาตรการเดิมที่จำกัดสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย
บ้านดีมีดาวน์
อีกหนึ่งมาตรการการรัฐ ต่อธุรกิจอสังหาฯ ที่ปล่อยมาส่งท้ายปีที่แล้วเพื่อรับมือกับการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาฯ และเพื่อช่วยลดภาระ รวมถึงสนับสนุนประชาชนให้มีที่อยู่เป็นของตัวเองอย่างโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ที่เป็นการสนับสนุนเงิน (Cash Back) ให้แก่ประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นจำนวน 50,000 บาทต่อราย สำหรับคนที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินและดำเนินการจดจำนองภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2562 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563 ซึ่งจะต้องมีการลงทะเบียนใช้สิทธิ์ตั้งแต่วันที่ 11 ธันวาคม 2562 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563 ทั้งนี้ ผู้เข้าร่วมมาตรการนี้ต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือ ไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อปี เป็นผู้ที่อยู่ในระบบฐานภาษีอากรของกรมสรรพากรจำนวน 100,000 ราย
กู้บ้าน ธอส. ดอกต่ำ 2.5%
นอกจากนี้คณะรัฐมนตรียังมีมติเห็นชอบให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐเพื่อธุรกิจอสังหาฯ เป็นผู้นำตลาดในการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงเหลือ 2.5% ในช่วง 3 ปีแรกสำหรับผู้ที่กู้ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ด้วยวงเงินสินเชื่อรวม 50,000 ล้านบาท ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์อื่นๆ ต้องลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตาม จึงคาดว่ามาตารการนี้จะสามารถช่วยเหลือผู้บริโภคหรือประชาชนให้ได้รับประโยชน์และสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น
อย่างไรก็ตาม โดยสรุปแล้วจะเห็นว่ากลุ่มคนที่มีโอกาสได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการรัฐ ต่อธุรกิจอสังหาฯ ดังกล่าว ยังคงจำกัดอยู่แค่กลุ่มคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จ พร้อมโอนในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นคนกลุ่มใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัย โดยส่วนมากจะกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ และอาศัยอยู่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพและต่างจังหวัดเป็นส่วนใหญ่ รวมถึงการสร้างเงื่อนไขที่จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่ไม่เคยผ่านการครอบครองโดยบุคคลอื่นมาก่อนเท่านั้น
ด้วยลักษณะของมาตรการรัฐ ธุรกิจอสังหาฯ ปี 2563 จึงมีแนวโน้มในการเติบโตที่จำกัดโดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งภาคเอกชนยังคงมองว่าการออกมาตรการเหล่านี้ ไม่เหมือนกับมาตรการรัฐครั้งก่อนๆ ที่ให้งบประมาณครอบคลุมในทุกยอดการซื้อ ไม่มีการกำหนดเพดานราคาในการกู้ซื้อ เพราะฉะนั้นแล้วด้วยเงื่อนไขดังนี้ของมาตรการรัฐ ธุรกิจอสังหาฯ จึงอาจลดการชะลอตัวไปได้บ้าง แต่ก็อาจยังไม่ใช่มาตารการที่มีประสิทธิภาพครอบคลุมที่ออกมาช่วยเหลือผู้บริโภคหรือประชาชนให้ได้รับประโยชน์และเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้อย่างทั่วถึงกัน
