ก่อนที่จะมีการระบาดโควิด-19 การการันตีผลตอบแทน (Yield) ไม่ว่าจะกี่เปอร์เซ็นต์ (%) หรือยาวนานกี่ปีก็ตาม ล้วนแล้วแต่เป็น 1 ในกลยุทธ์ทางการตลาดของผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ ที่เข้ามาช่วยให้โครงการที่อยู่อาศัยน่าสนใจ บางรายกล้าออกประกาศให้ผู้ซื้อจะได้ยิลด์ 10% ต่อปี ยาวต่อเนื่องกันเป็น 10 ปี หรือบางโครงการได้ถึง 20 ปีก็มี ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่อยู่ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญของประเทศไทย เช่น พัทยา ภูเก็ต หัวหิน เชียงใหม่ หรือเขาใหญ่ เป็นต้น
ซึ่งหลังจากมีการระบาดของโควิด-19 ในช่วงปี พ.ศ.2563-2564 อาจจะมีผลตอบแทนที่ไม่หวือหวาหรืออยู่ในเกณฑ์ของผลตอบแทนที่สามารถเห็นได้ทั่วไป คือ 6-8% ต่อปีนาน 2-3 ปี ซึ่งทางผู้ประกอบการมั่นใจว่าสามารถรับผิดชอบในส่วนนี้ได้ในช่วงเวลาที่สถานการณ์ยังไม่ปกติ นอกจากนี้ ยูนิตที่มีการการันตีผลตอบแทนจะมีราคาขายที่มากกว่ายูนิตทั่วไป บริษัทที่รับดูแลพอร์ตการลงทุนส่วนบุคคลหรือครอบครัวบางบริษัทมีการเข้ามาลงทุนในคอนโดฯ รูปแบบนี้ เพราะว่าได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงในช่วงเวลาที่พวกเขาต้องการ จากนั้นเมื่อครบกำหนดสัญญาอาจจะตั้งขายเพื่อรับผลกำไร (Capital Gain) อีกครั้ง
แถมผู้ประกอบการบางรายยังมีข้อเสนอจูงใจในภายหลัง โดยยินดีรับซื้อคืนเมื่อครบสัญญาในราคาที่เพิ่มขึ้นจากที่นักลงทุนซื้อมาอีก 10% ผู้ประกอบการบางรายเลือกช่วงเวลาที่กำลังซื้อค่อนข้างติดขัด จัดสรรคอนโดฯ บางส่วนที่เปิดขายไปแล้วหรือใกล้ปิดการขายมาขายในรูปแบบของการการันตีผลตอบแทน เพื่อที่ต้องการปิดการขายเร็วขึ้น หรือผู้ประกอบการบางรายเปิดขายแบบกรรมสิทธิ์ร่วม ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายเงินซื้อเป็นยูนิตก็มี แต่ลงทุน 1 ล้านบาทแล้วคิดเป็นสัดส่วนกรรมสิทธิ์ เพื่อจัดสรรผลตอบแทนภายหลัง โดยเฉพาะในภูเก็ต และสมุย เป็นรูปแบบที่ชาวต่างชาติสนใจอีกด้วย
อัตราผลตอบแทนของคอนโดฯ ในปัจจุบัน
สำหรับอัตราผลตอบแทนของคอนโดฯ ในแต่ละจังหวัดในปัจจุบันยังคงไม่แตกต่างจากก่อนที่จะเกิดโควิด-19 ผลตอบแทนในภูเก็ตยังคงอยู่ที่ 7-10% ต่อปีนาน 2-5 ปี แต่มีบางโครงการให้ถึง 10 ปี หรือ 20 ปีก็มี แต่จำนวนไม่มากนัก โครงการที่เปิดขายใหม่มีผลตอบแทนอยู่ในช่วง 5-7% ต่อปีนาน 2-3 ปี
แต่ละจังหวัดมีการันตีค่า Yield อยู่หรือไม่
มาดูกันดีกว่าครับว่า ในแต่ละจังหวัดที่เป็นทำเลฮอตในการปล่อยเช่าคอนโดในช่วงนี้มีสถานการณ์เรื่องของการการันตีผลตอบแทนเป็นอย่างไรกันบ้าง
1. ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา
จังหวัดในภาคตะวันออกหรือ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) มีโครงการที่เปิดขายแบบการันตีผลตอบแทนในช่วงปีที่ผ่านมาบ้าง โดยเสนอผลตอบแทนที่ 5-9% นาน 2-3 ปีบางโครงการอาจจะเสนอนานถึง 10 ปี หรือนานกว่านั้นก็มี แต่อาจมีจำนวนไม่มากนัก
โดยเฉพาะพัทยาที่ก่อนหน้านี้อยู่ในช่วงประมาณ 7-8% ต่อปีนาน 2-3 ปี ซึ่งผู้ประกอบการเจ้าของโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนจะหารายได้จากการปล่อยเช่ายูนิตของนักลงทุน แบบรายวันหรือระยะยาวบ้าง เพื่อนำรายได้ที่ได้รับมาจัดสรรเป็นผลตอบแทนคืนให้นักลงทุน แต่ส่วนใหญ่เป็นการปล่อยเช่ารายวันมากกว่า เพราะรายได้จากการปล่อยเช่ารายวันนั้นมากกว่าการปล่อยเช่ารายเดือนค่อนข้างมาก
2. หัวหินและพื้นที่ใกล้เคียง
เป็นอีกทำเลที่มีโครงการคอนโดฯ ที่มีการการันตีผลตอบแทนโดยมีการเสนอผลตอบแทนที่ 5-10% ในช่วงระเวลา 2-5 ปี บางโครงการอาจจะมีผลตอบแทนสูงถึง 10% แต่เวลาแค่ 2 ปี ซึ่งสุดท้ายแล้วขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อ
3. สมุย
ในช่วงเกือบ 2 ปีที่ผ่าน สมุยมาแทบเป็นเมืองร้าง ยังมีบางโครงการที่ขายแบบการันตีผลตอบแทนต่อเนื่องมาจากในอดีต โดยมีผลตอบแทนที่ 7-10% นาน 2-3 ปี
4. กรุงเทพมหานคร
ในกรุงเทพฯ มีบางโครงการที่ขายแบบมีการันตีผลตอบแทนเช่นกัน โดยให้ผลตอบแทนที่สูงมากเช่นกัน คือ 20% แต่ระยะเวลา 2 ปีหรือ 10% ต่อปี ก่อนหน้านี้อาจจะมีอยู่ในช่วง 5-7% นาน 2-6 ปี แต่ตอนนี้แทบไม่มียูนิตเหลือขายแล้ว
สรุป
คนไทยจำนวนหนึ่งที่ต้องการหาแหล่งลงทุน ที่การันตีว่าได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนสูง และเชื่อถือได้หรือว่าได้แน่นอน ในช่วงเวลาที่การลงทุนรูปแบบต่างๆ ได้รับผลกระทบหรือว่ามีความผันผวนสูง ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนหุ้น กองทุนรวม คริปโตฯ ทองคำ รวมไปถึงการประกันเงินฝากที่ลดลงเหลือเพียง 1 ล้านบาท
การลงทุนในอสังหาฯ โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ ที่มีการการันตีผลตอบแทนเป็น 1 ในตัวเลือกที่น่าสนใจทันที แม้ว่าการลงทุนในคอนโดฯ ที่มีการการันตีผลตอบแทนจะมีช่วงระยะเวลาของการได้รับผลตอบแทนจำกัดก็ตาม
รวมไปถึงอาจจะมีข้อจำกัดต่างๆ ที่มาพร้อมกับเงื่อนไขจากการลงทุน เช่น วัน เวลาที่เข้าพัก ต้องตามที่ผู้ประกอบการกำหนด หรือต้องยอมรับสภาพของยูนิตและอื่นๆ รวมไปถึงในกรณีที่ไม่มีการปรับปรุงสภาพห้องให้หลังหมดสัญญา แล้วแต่ผู้ประกอบการจะระบุในสัญญา ซึ่งก็ควรจะเลือกลงทุนในโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ หรือมั่นใจว่าจะสามารถหารายได้และดูแลคอนโดฯ ให้อยู่ในสภาพดีได้จนครบสัญญาได้จริง
