คนซื้อบ้านทำใจปี63 การกู้ซื้อบ้านจะยากกว่าปีนี้หลายเท่า

October 9, 2019

“ปีนี้ เผาหลอก ปีหน้าเผาจริง” หากธปท-จ่อบังคับใช้ DSR เตรียมเผาจริง อสังหาฯ ปี63 ปีหน้าคาดอาจจะเป็นการ เผาจริง อสังหาฯ จากการจ่อบังคับใช้ DSR ของธปท. เหตุปัจจัยลบ เข้ามากระทบต่อตลาด อสังหาฯต่อเนื่องยังไม่มีทิศทางฟื้นตัวและการขยายตัวของ หนี้ครัวเรือน จนอาจส่งผลให้เกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจของประเทศ….

คนซื้อบ้านทำใจปี63 การกู้ซื้อบ้านจะยากกว่าปีนี้หลายเท่า

หลังจากที่เมื่อเร็วๆนี้ทาง ออมสินจัดโปรออกสินเชื่อกู้บ้าน พร้อมดอกเบี้ยคงที่ 3% เพื่อหวังกระตุ้นยอดขายอสังหาฯ แต่ดูเหมือนว่าปัจจัยแวดล้อมยังไม่ไปในทางที่ดีขึ้นรวมไปจนถึงปัจจัยลบ เข้ามากระทบต่อตลาด อสังหาฯอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ว่าเวลานี้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศคง อัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.50% ถือแม้ว่าส่งผลดีต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค แต่ผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV)จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) นั้นกลายเป็นปัจจัยลบสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 62 อย่างรุนแรง ทำให้ตลาดอสังหาฯหดตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างที่ราคา ต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยตลาดกลุ่มนี้เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ เพราะกลุ่มนี้มีกำลังซื้อต่ำและยังเป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้สะสมมาเป็นจำนวนมากประกอบกับกลุ่มผู้บริโภคดังกล่าว ยังเป็นกลุ่มที่สถาบันการเงิน มองว่ามีความเสี่ยง เพราะเป็นกลุ่มหลักที่ส่งผลต่อการขยายตัวของหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น มีความเปราะบางทางด้านสินเชื่อทำให้มีโอกาสก่อหนี้เสียในระบบค่อนข้างสูง

มาตรการ LTV เป็นตัวชี้วัด

ปัจจัยสำคัญอีกหนึ่งอย่างนั้นคือ มาตรการ LTV ก็เพราะ ปัญหาการเก็งกำไรห้องชุด และการซื้อ ห้องชุดเพื่อลงทุนทำกำไรของนักลงทุน รวมไปจนถึงปัญหา เงินทอนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มาจากช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการขยายตัวอย่างร้อนแรง ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ ธปท. เกิดความกังวนถึงการขยายตัวอย่างแรงนี้อาจส่งผลให้เกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจของประเทศ ทำให้เวลานี้

ส่งผลทำให้ตลาดหดตัว ส่งผลให้เหล่าผู้ประกอบการ อสังหาฯ จำเป็นต้องรีบปรับตัวให้ทันกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการปรับแผนการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ชะลอการเปิดตัวโครงการออกไป ลดจำนวนโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 62 และปรับลดขนาดโครงการเพื่อให้รับกับดีมานด์ที่กำลังหดตัว จากผลกระทบจากมาตรการ LTV

หากธปท.-จ่อบังคับใช้ DSR

ถึงแม้ว่ามาตรการ LTV จะผลกระทบต่อตลาดภาพรวมอสังหาฯก็ตาม แต่อีกหนึ่งสิ่งที่น่ากังวลคือ หากธปท.บังคับใช้มาตรการกลางในการคำนวณภาระชำระผ่อนหนี้เทียบกับรายได้ (DSR) ที่คาดการณ์ว่าอาจจะมีการประกาศใช้ในปี 63 หรือเร็วที่สุดคือภายในสินปีนี้ และเมื่อ มาตราการ DSR(https://www.dotproperty.co.th/blog/dsr-ตัวการสำคัญที่ทำให้-คนส่วนมากกู้บ้านไม่ผ่าน) นี้บังคับใช้จะยิ่งส่งผลลบต่อตลาดอสังหาฯมากขึ้นกว่าเดิมจากที่ สินเชื่อในระบบหดตัวลงเพราะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถขอสินเชื่อได้อาจจะทำให้กลุ่มคนเหล่านี้อาจจะต้องไปพึ่งหนี้นอกระบบแทน รวมไปจนถึงตลาดระดับราคา 3 ถึง 5 ล้านบาทก็จะได้รับผลกระทบและอาจจะส่งผลให้ดีมานด์ในตลาดหายไปอีกกว่า 29% นอกจากนี้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังมีอัตราขยายตัวต่อเนื่อง ในช่วง 3-4 ปี ที่ผ่านมา ทำให้ปีหน้าภาครัฐจำเป็นต้องรีบแก้ปัญหาเศรษฐกิจในประเทศเป็นอันดับแรก

ถึงแม้ว่าในเวลานี้ ธปท. จะเข้ามาจัดการในเรื่องหนี้ครัวเรือน อย่างเร่งด่วนด้วยการจัดมาตรการดูแลในเรื่องสินเชื่อ ทั้งบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล โดยปรับปรุงเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อลดโอกาสการสร้างหนี้ครัวเรือนและลดความเสี่ยงด้านเครดิตของธนาคารพาณิชย์ และในอนาคต ธปท. จำเป็นต้องร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์ เพื่อกำหนดมาตรการกลางในการคำนวณภาระชำระผ่อนหนี้เทียบกับรายได้ เพื่อควบคุมและลดปัญหาการก่อหนี้ในภาคประชาชนให้ลดลง โดยเมื่อพิจารณาจากข้อมูลจากรายงานผลการดำเนินงานของธนาคารพาณิชย์ ไตรมาสที่ 2/62 จาก ธปท. พบว่า ยอดสินเชื่อคงค้างทั้งระบบอยู่ที่ 13.35 ล้านล้านบาท ซึ่งแบ่งออกเป็นสินเชื่อธุรกิจ 8.71 ล้านล้านบาท สินเชื่อรายย่อย 4.65 แสนล้านบาท

ปัจจัยเสี่ยงที่เพิ่มเกิดจาก

คุณภาพสินเชื่อภายใต้ ภาวะเศรษฐกิจถดถอยมีปัจจัยเสี่ยง ได้แก่ สินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือน มีปริมาณสูงถึง 4.18 แสนล้านบาท จากที่ในปี 61 มีปริมาณอยู่ที่ 3.66 แสนล้านบาท ทำให้สัดส่วนสินเชื่อที่ผิดนัดชำระยะ 1-3 เดือน ต่อสินเชื่อรวมอยู่ที่ 2.74% เพิ่มจากเดิม 2.4% ในสิ้นปี 61 ซึ่งการเพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและความเข้มงวด การจัดชั้นหนี้ของสถาบันการเงิน ด้านหนี้ที่ไม่ก่อ ให้เกิดรายได้หรือ NPL มีปริมาณอยู่ที่ 4.50 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 61 ที่มีปริมาณอยู่ที่ 4.43 แสนล้านบาท ทำให้สัดส่วน NPL ต่อสินเชื่อรวมเพิ่มขึ้นจาก 2.94% เป็น 2.95%

โดยในปี 62 ทางศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงานว่า ยอดคงค้างหนี้ครัวเรือนในไตรมาส 2/62 เติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลงมาที่ 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหลังจากที่เร่งตัวขึ้นถึง 6.3% ในไตรมาสที่ 1 ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลังมาตรการ LTV เริ่มมีผลบังคับใช้ โดยเงินที่ให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงิน ทั้งในส่วนที่ปล่อยผ่านระบบธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ และสถาบันการเงินอื่นๆ ชะลอตัว โดยเติบโตลดลงมาอยู่ที่ 6.8% ในไตรมาสที่ 2/62 จากที่เร่งตัวขึ้นก่อนเกณฑ์ LTV ถึง 8.0% ในไตรมาสที่ 1/62 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ดีสถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยยังเป็นประเด็นที่น่ากังวลและต้องการความร่วมมือในการดูแลแก้ไขจากหลายฝ่าย โดยสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับสูงสุดในรอบ 2 ปีครึ่งที่ 78.7% ในไตรมาส 2/62

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจธนาคารทหารไทย รายงานว่า ประเด็นที่น่ากังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนคือสินเชื่อ รายย่อยที่มียอดคงค้างรวม 4.5 ล้านล้านบาทโดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค เช่น สินเชื่อบุคคล ซึ่งมียอดสินเชื่อคงค้าง 9.94 แสนล้านบาท สินเชื่อบัตรเครดิตคงค้าง 2.33 แสนล้านบาท ทำให้มียอดสินเชื่อคงค้าง รวม 1.22 ล้านล้านบาท เนื่องจากสินเชื่อดังกล่าวไม่ได้ใช้เพื่อการลงทุน หรือสร้างรายได้ และเป็นสินเชื่อที่พิสูจน์ได้ยากในการนำไปใช้เพราะไม่มีหลักประกัน ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยพบว่ายอดคงค้างสินเชื่ออยู่ที่ 2.3 ล้านล้านบาท ส่วนสินเชื่อเพื่อซื้อรถยนต์ยอดคงค้าง 1.11 ล้านบาท โดยที่ผ่านมาสินเชื่อบุคคลและบัตรเครดิตเป็นสินเชื่อ ที่ไม่มีการประกัน ซึ่งเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง

เหตุที่ ธปท. ต้องเข้มงวดในการปล่อยสิน

จากเหตุที่เวลานี้จำนวน หนี้ที่ผิดชำระของสินเชื่อรายย่อย ยังเพิ่มไม่หยุด และอยู่ในระดับสูง โดยแบ่งได้ดังนี้

สินเชื่อบุคคล NPL อยู่ที่ 2.42% และสินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือนอยู่ที่ 2.31% รวม 4.73%
สินเชื่อบัตรเครดิต NPL อยู่ที่ 2.48% โดยมีสินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือนอยู่ที่ 1.92% รวม 4.39%
สินเชื่อที่อยู่อาศัย NPL อยู่ที่ 3.34% สินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือนอยู่ที่ 1.78% รวม 5.12%
สินเชื่อรถยนต์ NPL อยู่ที่ 1.82% ขณะที่สินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือนอยู่ที่ 7.30% รวม 9.12%

จากยอดหนี้ที่ผิดชำระของสินเชื่อรายย่อยในเวลานี้หากในอนาคตภาวะเศรษฐกิจถดถอยอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ได้ จึงเป็นเหตุให้ ธปท. จำเป็นต้องเข้ามาควบคุมสถาบันการเงินให้มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อแก่ภาคครัวเรือนมากขึ้น อาจส่งผลให้สินเชื่อคงค้างการผิดนัดชำระหนี้ และ NPL ที่เกิดขึ้น จึงเป็นที่มาของการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อรายย่อย และการเตรียมออกมาตรการ DSR ในอนาคต

บ้านว่างเป็นจำนวนมาก

อีกหนึ่งเหตุผลคือในเวลานี้มีจำนวนที่อยู่อาศัยว่างจะมีจำนวนมากกว่า 525,889 หน่วย โดยถูกคำนวณจากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยจะคิดเป็น 10.3% ของทั้งหมด นั้นแสดงให้เห็นว่าบ้าน 10 หลังจะมี 1 หลังที่ว่าง ส่วนอีก 9 หลังมีผู้อยู่อาศัยซึ่งพบว่าเป็นสัดส่วนที่ลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงวิกฤตปี 40 เพราะว่าช่วงปี 38 พบว่า ที่อยู่อาศัยว่าง 14.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด และปี 41 ที่อยู่อาศัยว่าง 12% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะเห็นได้ว่าสัดส่วนของบ้านว่างมีการลดลง ตามลำดับ อ่านเพิ่มเติมต่อที่……บ้านว่างมากสุด ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (https://www.dotproperty.co.th/blog/เจาะพื้นที่-น่าเป็นห่วง-บ้านว่าง-มากสุด-ในเขตกรุงเทพ)

โดยในปัจจุบันตลาดอสังหาฯยังมีชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง และหาก ธปท.เริ่ม ประกาศใช้มาตรการ DSR เมื่อไรหลังจากนี้เป็นต้นไปเหล่าผู้ประกอบการต้องตั้งรับ เพราะหลังจากนี้ ต้องเจอกับภาวะอสังหาฯ ขายออกยากและคงค้างสะสมในตลาด จนอาจจะเป็นเหตุการเผาจริง อสังหาฯ ปี63 ก็เป็นได้