ตามหลักการของอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วๆ ไปนั้น หลายท่านอาจจะพอคุ้นเคยกับการ ‘ประเมินสินทรัพย์’ สำหรับผู้ซื้อ ที่จะต้องให้ธนาคารพาณิชย์จะต้องกระทำก่อนอนุมัติสินเชื่อมาบ้าง ไม่มากก็น้อย แน่นอนว่า เหล่านี้ เป็นนโยบายสำคัญที่พึงปฏิบัติกันมาอย่างยาวนาน เป็นขั้นตอนที่ผู้ขอสินเชื่อ และธนาคาร ต่างรับรู้กันดี
อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนของการประเมิน ก็มีความสำคัญสำหรับฝั่งผู้ขายบ้านอยู่อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับใครที่พร้อมจะปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ทอดตลาด ก็อาจจะต้องทำความเข้าใจกับขั้นตอนของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ความมุ่งหมายสำหรับการขายนั้น เป็นไปตามที่ประสงค์ไว้ได้อย่างครบถ้วน
//การหามูลค่า ‘ที่แท้จริง’
การประเมินอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะกล่าวได้ว่าเป็นขั้นตอนและแนวทางปฏิบัติสากลที่ได้ถูกกำหนดเอาไว้ ภายใต้ข้อบังคับของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (The Valuers Association of Thailand) ที่ต้องกระทำ เพื่อเป็นข้อกำหนดสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่จะทำการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ยื่นขอ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กับกลุ่มองค์กร บริษัท หรือกลุ่มเงินทุนที่ทำการขอสินเชื่อ โดยใช้หลักทรัพย์เพื่อการค้ำประกัน ก็ใช้การประเมินเพื่อพิจารณาว่า จะสามารถอนุมัติสินเชื่อหรือเงินกู้ได้สูงสุดเท่าใด
อย่างไรก็ตาม ในแง่ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ขั้นตอนการประเมินก็จะไม่แตกต่างกัน เพียงแต่ธนาคารพาณิชย์จะต้องทำการประเมินสินทรัพย์ที่ผู้ยื่นขอตกลงใจว่าจะซื้อ เพื่อพิจารณาจำนวนสินเชื่อสูงสุดที่สามารถให้ได้อีกเช่นกัน
//ต่างกรรม ต่างวาระ
สำหรับหลักเกณฑ์ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์นั้น จะแบ่งออกเป็นสองเงื่อนไขที่สำคัญคือ
–หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด อันเป็นการประเมินที่อ้างอิงจากข้อมูลธุรกรรมซื้อขายที่สามารถเปรียบเทียบได้จริง มีจำนวนที่มากพอ เพื่อกำหนดมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ควรเป็นในตลาด โดยมูลค่าตลาดนั้น จะตัดเอาปัจจัยปลีกย่อยตามสภาวการณ์ด้านเวลาออก โดยถือว่า ราคานี้ คือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขาย ต่างเต็มใจที่จะจ่าย โดยไม่มีความกดดัน มีความรู้เท่าทันอย่างรอบคอบ และสามารถโอนสิทธิ์การครอบครองในทรัพย์สินได้อย่างสมบูรณ์
–หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด ซึ่งจะแตกต่างจากการประเมินประเภทแรก กล่าวคือ จะถูกใช้สำหรับประเมินสินทรัพย์ที่มีการปล่อยออกมาในตลาดน้อย ซึ่งจะมีปัจจัยปลีกย่อยในขั้นตอนที่มากกว่า และไม่ได้ทำเพื่อกำหนดราคากลางในตลาด หากแต่เป็นไปเพื่อกำหนดมูลค่าตามเฉพาะกาล
ในปัจจุบัน สถาบันการเงินและธนาคารพาณิชย์ต่างมีหน่วยงานเพื่อประเมินสินทรัพย์ของตนเอง รวมถึงบริษัทอิสระที่ให้บริการด้านการประเมินสินทรัพย์ที่ขึ้นทะเบียนกับคณะกรรมการกำกับหลักทรรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แล้วกว่า 49 แห่ง (ที่มีความสามารถในการประเมินสินทรัพย์สำหรับวงเงินสินเชื่อเกินกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป) บ่งบอกถึงความสำคัญของการประเมินในขั้นตอนและข้อปฏิบัติทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี
ในบทตอนถัดไป เราจะมาลงในรายละเอียดว่า เพราะเหตุใด การประเมินจึงมีความสำคัญกับการ ‘ขาย’ อสังหาริมทรัพย์ ไม่แพ้ผู้ซื้อ และธนาคารพาณิชย์