จากบทตอนที่แล้ว ที่เราได้กล่าวถึงการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์กันในภาพกว้าง ที่เราคงไม่อาจปฏิเสธได้ว่ามีความสำคัญต่อขั้นตอนในการทำธุรกรรมต่างๆ อย่างมีนัยสำคัญสำหรับธนาคารพาณิชย์และผู้ขอสินเชื่อ แต่ในแง่ของผู้ที่จะผันสินทรัพย์ของตนเพื่อการขายนั้น ขั้นตอนการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน และเป็นสิ่งที่ไม่อาจมองข้ามไปได้
// ราคาที่ตั้ง =/= ราคาที่แท้จริง
แน่นอนว่าการที่ใครสักคนคิดอยากจะขายอสังหาริมทรัพย์ทอดตลาด ก็มักจะมี ‘ราคา’ ที่ตั้งเอาไว้ในใจเป็นตัวกำหนดตั้งต้นไว้แต่แรก ไม่ว่าจะมาจากการวิเคราะห์ การพิจารณาต้นทุนในการสร้าง บัญชีรายรับรายจ่าย ศักยภาพของทำเล บวกลบด้วยความรู้สึกที่มีต่ออสังหาฯ นั้นๆ
แต่กระนั้น ด้วยสินทรัพย์ทางอสังหาฯ ที่มีอยู่อย่างมากมายในท้องตลาด ผู้ขายก็ต้องระลึกไว้เสมอว่า ไม่ได้มีแค่เพียงตนเองเท่านั้นที่พร้อมจะปล่อยขาย หากแต่ยังมีอีกมากมายในประเภทเดียวกันที่พร้อมจะเป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อได้ตลอดเวลา ซึ่งการประเมินมูลค่าสินทรัพย์นั้น ก็ช่วยให้ผู้ขายสามารถรับทราบได้ถึงมูลค่าที่แท้จริง ‘ที่ควรจะเป็น’ ของสินทรัพย์ชิ้นนั้นๆ ด้วยปัจจัยปลีกย่อยที่ถูกนำมาคำนวณตามหลักการ (วัสดุ ระยะเวลา ค่าเสื่อม) ซึ่งจะช่วยให้การตั้งราคาสัมพันธ์กับหลักที่ควร ไม่สูงเกินไป และไม่ต่ำจนเกินไป (และนักลงทุนอสังหาฯ ที่ดี ก็มักจะคิดคำนวณเผื่อในจุดนี้เอาไว้แล้วอย่างเสร็จสรรพ)
//อำนวยความสะดวกในกระบวนการ
ในแง่ของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนการประเมินในฝั่งของผู้ซื้อ ที่ต้องให้ธนาคารพาณิชย์รับทราบเพื่ออนุมัติสินเชื่อใดๆ นั้น ก็ถือได้ว่าเป็นการอำนวยความสะดวกและลดปัญหายุ่งยากในฝั่งของผู้ซื้ออีกเช่นกัน กล่าวคือ ราคาอสังหาฯ ที่ไม่ผ่านการประเมิน หรือประเมินสูงกว่าความเป็นจริง จะส่งผลกระทบต่อขั้นตอนการเงินและสินเชื่อทั้งระบบ เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อมากเกินกว่าที่ควร จนผู้ซื้อไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามกำหนด อสังหาฯ นั้นจะตกเข้าสู่กระบวนการอายัดจากทางธนาคารเพื่อนำไปขายทอดตลาดต่อในสถานะสินทรัพย์ NPA ซึ่งไม่เกินประโยชน์กับฝ่ายใดในธุรกรรมดังกล่าวเลยแม้แต่น้อย
//ท้ายสุดนี้ ควรประเมินหรือไม่?
แม้ว่าขั้นตอนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะเป็นกระบวนการภาคบังคับที่ธนาคารพาณิชย์พึงกระทำในขั้นตอนของธุรกรรม แต่ฝั่งผู้ขายเองก็ยังมีความกังวลไม่น้อยว่ามูลค่าสินทรัพย์ของตนจะถูกประเมินให้ต่ำกว่าความเป็นจริง ในจุดนี้ ขอให้เชื่อมั่นว่า ทุกกระบวน ถูกจัดตั้งขึ้นโดยมีเหตุและผลรองรับที่เหมาะสม และเชื่อเถอะว่า การประเมินนั้น เมื่อมองในมุมกลับแล้ว พบว่าจะเป็นประโยชน์กับทุกฝ่าย โดยเฉพาะผู้ขาย ที่จะได้มูลค่าที่แท้จริง ที่สามารถจบปัญหาความยุ่งยากใดๆ ให้หมดสิ้น ก่อนที่จะดำเนินการในขั้นตอนต่อไป