ล่าสุดมียอดเงินโอนจากต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทยในปี 2560 กว่า 7 หมื่นล้านบาท อีกทางหนึ่งมาจากแคมเปญการตลาดแบบโจ๋งครึ่มที่จั่วหัวดึงดูดลูกค้านักลงทุน โดยการันตีผลตอบแทน 4-7% เป็นเวลา 2-4 ปี จนหวั่นเป็นการสร้างดีมานด์เทียม
สัมภาษณ์พิเศษ “อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เป็นกรรมการบอร์ดจัดสรร เป็นกรรมการผู้จัดการกลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ และเป็นดีเวลอปเปอร์ที่ทำงานบนดาต้าเบสมาอย่างต่อเนื่องและยาวนาน เกิดอะไรขึ้นกับกระแสฟองสบู่รอบนี้ และตลาดอสังหาฯไทยจะไปต่อกันอย่างไรได้บ้าง
Q : ภาพรวมรอบ 8 เดือนปีนี้
ตลาดหลักในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ข้อเท็จจริง 8 เดือนแรกที่ดูว่าเปิดเยอะ ๆ แต่มันชะลอตัวนะในภาพรวม มีสองขา 1.นิวซัพพลายลดลงทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม ทุกคนต้องคำนึงถึงยอดขาย ซึ่งยอดขายไม่ดีเหมือนเดิม 2.ในขณะที่ยอดโอนโต 30% แต่ไม่กล้าประเมินดี ส่วนยอดรับรู้รายได้น่าจะทะลุ 5 แสนล้านบาท แต่นิวซัพพลายโตน้อย หรือติดลบด้วย
ซึ่ง 4 เดือนสุดท้ายปีนี้ไม่แตกต่างจากปีที่แล้ว เพราะไม่มีมาตรการอะไรมาเร่งรัด แต่ยอดโอนดีทุกคนทำให้ในตลาดฮึกเหิม ยอดโอนดีที่สุด อาจดีในรอบหลายปี ในหลักการถือว่าสะท้อนภาพดี คือ ทุกคนระมัดระวัง ถ้าอัตราดูดซับไม่ดีมากก็หยุดได้ กับรับรู้รายได้ดี ทุกคนมีสภาพคล่องสูง ทุกคนพร้อมจะลงทุนสร้างอัตราเติบโตในอนาคต
Q : ไตรมาส 4 แข่งขันสูง
ใช่ อันนั้นแน่นอนอยู่แล้ว แต่ก็ไม่เชื่อจะเปิดตัวรุนแรงกันมากถึงขนาด 100 โครงการ เพราะถ้าย้อนดูสถิตินิวซัพพลายช่วงปี 2553-สิงหาคม 2561 ตลาดคอนโดฯอย่างเดียวชะลอตัวลงทุกปี จะเห็นว่าในปี 2556 เปิดตัวสูงสุด 8.5 หมื่นหน่วย หลังจากนั้นลดลงตลอด สะท้อนว่าผู้ประกอบการมีความระมัดระวังตัว
ส่วนตลาดแนวราบ ยอดแตะแถว ๆ ปีละ 4 หมื่นหน่วยบวกลบ มีปี 2559 ที่เปิดตัวสูงสุด 4.9 หมื่นหน่วย แต่ที่เหลือก็ไม่ได้ทำนิวไฮ ในขณะที่ 8 เดือนแรก แนวราบปีนี้เปิดตัวลดลงจากปีที่แล้ว -30% จาก 32,779 หน่วย เหลือ 23,008 หน่วยมีตัวเลขที่อยากชี้ให้เห็น คือ ยอดสินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน สถิติปี 2554 ที่มีน้ำท่วมใหญ่ มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง 0.4% อยู่ที่ 375,536 ล้านบาท แต่หลังจากนั้นโตต่อเนื่อง 7-8 ปี โตตลอด ปีนี้ก็จะโตกว่าปีที่แล้ว เพราะตอนนี้มีลูกค้าจีนมาแชร์เยอะ เดิมมียุโรป รัสเซีย ซึ่งภูเก็ตยังมีรัสเซีย แต่ทุกตลาดของอสังหาฯเมืองไทยมีลูกค้าจีนเป็นหลัก
ตัวเลขสินเชื่อปีนี้สูง 6 แสนกว่าล้าน ส่วนสำคัญประการหนึ่งเป็นเพราะสถาบันการเงินก็มีนวัตกรรม ลูกค้าดีผ่อนสิบปีเอาเงินไปต่อเติมไหม ทำอะไรเพิ่มไหม มี new moving ด้วย ไม่ใช่ new loan อย่างเดียว แบงก์ออฟเฟอร์เอาเงินไปปรับปรุงบ้านหรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ไหม
ถามว่าฟองสบู่อสังหาฯมีไหม …ไม่คิดว่าจะเป็นถึงขนาดนั้น ไม่ได้พูดเพื่อไม่ให้ sentiment ตลาดมันเสียนะ แต่พูดจาก fact ของดาต้าเบส
Q : ผลกระทบดอกเบี้ยนโยบาย
เรื่องดอกเบี้ย ผมมองเป็นปัจจัยบวกตั้งแต่ธันวาคม 2558 ธปท.ยังคงดอกเบี้ยนโยบาย 1.5% ตลอดหลายปี ดอกเบี้ยเป็นตัวแปรสำคัญและต่ำสุดในประวัติการณ์ จริง ๆ เคยต่ำสุด 1.25% เมื่อเดือนเมษายน 2552 ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรทำให้อัตราการผ่อนถูกลง แม้แบงก์ชาติออกมาส่งสัญญาณ แต่ทุกแบงก์ก็แข่งกันหมด
ในอดีตสินเชื่อที่อยู่อาศัย รัฐมีแบงก์รัฐ คือ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) แบงก์เอกชนมีไทยพาณิชย์ กสิกรไทย แต่วันนี้เอ่ยชื่อมีธนชาต ยูโอบี ฯลฯ ทุกคนมาแข่งขันสินเชื่อบ้านหมด สะท้อนว่าแบงก์ชาติออกมาตรการเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ไม่ให้ใช้ 0% แต่สินเชื่อภาพรวมทะลุจาก 5.7 แสน เป็น 5.8 แสนล้านบาท ซัพพลายเยอะ เงินในระบบก็เยอะ ดอกเบี้ยก็กดลงต่ำ
ในขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยความเสี่ยงต่ำสุดเทียบกับสินเชื่ออื่น เช่น แบงก์ปล่อยกู้อุตสาหกรรม ปล่อย 100 บาทต้องกันสำรอง 100 บาท แต่สินเชื่ออสังหาฯกันสำรอง 30% ปล่อยกู้ 100 บาท กันสำรอง 30 บาท จึงไม่มีข้อสงสัยว่าทำไม สินเชื่ออสังหาฯมีดอกเบี้ยต่ำกว่าดอกเบี้ยทุกประเภท เพราะความเสี่ยงต่ำกว่า กันสำรองน้อยกว่า แบงก์มีทุนเท่าเดิมแต่ปล่อยสินเชื่อได้ 3 เท่า ขณะที่ปล่อยสินเชื่ออื่นได้เพียง 1 เท่า
ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรทำให้ผู้ซื้อมีความสามารถซื้อเพิ่มหรือลดลง เมื่อก่อนเงินเดือน 3 หมื่น ผ่อนบ้านได้แค่ 1 หมื่กว่าบาท หรือล้านละ 1-1.2 หมื่น เพราะดอกเบี้ย 7-9% ปัจจุบันงวดผ่อนล้านละ 7,000 บาท ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรสำคัญ ทำให้ผ่อนถูกหรือแพง
Q : หนี้เสียอสังหาฯสูงขึ้น
แบงก์ชาติคุมนโยบายการเงิน การส่งสัญญาณไม่ถือว่าผิด การเตือนเป็นระยะ ๆ อย่างสมัยสิบปีที่แล้วมีการออกมาตรการ LTV-loan to value ต้องเรียกเก็บเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโดฯ 5-10% ออกมาแล้วช่วยได้บ้าง รอบนี้ในฐานะผู้กำกับดูแลด้านการเงินเป็นการเตือนก็ไม่เสียหาย แต่ภาวะตลาดแข่งขันสูง ผมถามว่ามีใคร (สถาบันการเงิน+ผู้ประกอบการ) เชื่อไหม เสนอดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก 2-3% ฟรีโอน-จำนอง ฯลฯ
Q : ผู้ว่าการแบงก์ชาติส่งสัญญาณแรง
ความห่วงใยของ ธปท. ในฐานะผู้กำกับนโยบายสถาบันการเงินเป็นเรื่องเข้าใจได้ เพราะธุรกิจอสังหาฯผูกติดกับสินเชื่อที่มีมูลค่าหลายแสนล้านต่อปี ถ้าแบงก์ชาติมอนิเตอร์และพบข้อสังเกตอะไรแล้วออกมาส่งสัญญาณ อย่างน้อยเป็นการเตือน
ในยุคผู้ว่าการ ดร.ประสาร ไตรรัตน์วรกุล ช่วงนั้น ธปท.ห่วงสถานการณ์มีโอเวอร์ซัพพลายไหม มีการพบ 3 สมาคม ทั้งสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และออก LTV ยุคนั้น
ตอนจะมี LTV ผมต่อรองเองว่าบ้านจัดสรรไม่มีการเก็งกำไรเกิดขึ้นเลย ลูกค้าเรียลดีมานด์ทั้งหมด การก่อสร้างตั้งแต่ปี 2540 ไม่ว่ารายใหญ่ กลาง เล็ก มักสร้างบ้านเสร็จ หรือเกือบแล้วเสร็จแล้วขาย ไม่เหมือนในอดีตสร้างนาน 24-36 เดือน ฉะนั้น การออกมาตรการแอลทีวีทันทีจะก่อผลกระทบ
เพราะไม่มีใครเตรียมการตั้งรับเป็นที่มาแบงก์ชาติกำหนด LTV กับแนวราบ 95% ให้ดาวน์ 5% ทำให้ระบบในวงจรผู้ประกอบการไม่ช็อก ผู้ซื้อไม่เป็นไรอยู่แล้ว
ส่วนอาคารชุดกำหนด LTV 90% ดาวน์ 10% รวมกับมาตรการที่ออกก่อนหน้านั้นตั้งแต่ยุคหม่อมอุ๋ย (ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล) ใครซื้อบ้านเกิน 10 ล้าน ต้องดาวน์ 20% หากแบงก์ใดจะปล่อยสินเชื่อเกิน เช่น นักบิน หมอ เพราะรายได้เยอะ ทำได้ แต่แบงก์ต้องกันสำรองเพิ่ม เป็นรูปธรรมทั้งส่งสัญญาณและออกมาตรการมาดูแลภาคอสังหาฯ
ในรอบนี้ที่แบงก์ชาติส่งสัญญาณมา ยังมองเป็นปัจจัยบวกมากกว่าลบ แต่ถ้าจะออกมาตรการใด ๆ ออกมาไม่ควรกะทันหัน ควรให้ทุกฝ่ายปรับตัว ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ แบงก์ จะสกัดเก็งกำไรไม่ได้เสียหาย แต่อย่าลืมว่าการเก็งกำไรส่วนหนึ่งไม่ได้มาถึงสถาบันการเงิน กลุ่มเก็งกำไรคอนโดฯขายใบจองไปแล้ว มีจำนวนน้อยที่เก็งกำไรโดยรับโอน
Q : มีข้อเสนอแนะอะไรบ้าง
ถ้าได้รับเชิญไปคุย ผมคงไม่กล้าเสนอแนะอะไร คงไปรับฟัง และชี้แจงข้อเท็จจริงว่า แนวราบไม่มีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย ข้อกำหนด LTV แนวราบที่ให้เก็บเงินดาวน์ 5% ไม่ควรเพิ่ม น่าจะคงไว้แล้วมาแก้ปัญหาสถาบันการเงินในเรื่องคัดกรองมากกว่า โดยเฉพาะการซื้อคอนโดฯพร้อมกันหลายยูนิต สถาบันการเงินควรมีบันทึกให้คำรับรองจากผู้ซื้อไว้ ขณะเดียวกันให้สินเชื่อแค่ 1-2 ยูนิต ตามความสามารถหรือกำลังซื้อที่มีได้ หรือโครงสร้างทางการเงินที่แสดงกับแบงก์ จะได้ไม่เกิดเก็งกำไรจากการซื้อทีละ 4-5 ยูนิต
ปัญหาที่ต้องโฟกัส คือ คนซื้อเก็งกำไร ขายต่อใบจอง, เก็งกำไรกึ่งลงทุนระยะสั้น กลุ่มรายย่อยที่จะไปติดกับดักเก็งกำไร ในส่วนของเรียลดีมานด์จะไปทำให้เขาเดือดร้อนทำไม
ที่มา prachachat.net