ผ่านครึ่งปีแรก 2560 ภาค อสังหาริมทรัพย์ ได้รับอานิสงส์จากภาวะเศรษฐกิจภาพรวมที่มีการปรับจีดีพีเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจแนวโน้มครึ่งปีหลังพบว่า บางส่วนมีข้อกังวลจากปัจจัยเสี่ยงภายในและภายนอกประเทศที่มาจากตลาดหุ้นไทยผันผวน ปัญหาสงครามการค้าในตลาดโลก
ขณะที่บางส่วนมองภาพบวกเศรษฐกิจประเทศมีโอกาสเติบโต ทำให้อสังหาฯรับอานิสงส์ไปด้วยโดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ 4 เดือนแรก (มกราคม-เมษายน 2561) ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่ายูนิตของโครงการแนวราบโต 37% แนวสูงโต 53% ส่งผลภาพบวกต่อแนวโน้มยอดรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯโดยตรง
อสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อ เปราะบาง-รับมือลำบาก
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า นอกจากปัญหาเทรดวอร์ ตลาดหุ้นผันผวนทำให้กำลังซื้อจากกลุ่มนักเล่นหุ้นหายไป ยังถูกซ้ำเติมจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาส่งสัญญาณสินเชื่ออสังหาฯมีความเปราะบาง
ในขณะที่ตลาดคอนโดฯรับผลกระทบมากกว่าโครงการแนวราบ เพราะเป็นสินค้าที่นักลงทุนซื้อลงทุนเป็นหลัก “นักเล่นหุ้นไม่คุยกันเรื่องหุ้นตอนนี้ เศร้า ดัชนีตก 200 จุด แต่เวลาขึ้นขึ้นทีละ 2 จุด…พอคนไทยไม่มีกำลังซื้อ คอนโดฯก็ต้องหันไปหาตลาดทดแทน ตอนนี้กลุ่มลูกค้าคนจีนมีศักยภาพสูงมาก ไม่ใช่ขายแค่ในประเทศ แต่ดีเวลอปเปอร์ใช้กลยุทธ์ออกไปโรดโชว์ขายโครงการไปเปิดตลาดในประเทศจีนด้วย”
พรนริศชี้ว่า ครึ่งปีหลังสิ่งที่ต้องจับตาอีกเรื่องคือการเมือง ประเด็นการเลือกตั้งที่ประกาศจัดให้มีขึ้นในปี 2562 แต่ยังหาข้อยุติช่วงเวลาให้เลือกตั้งต้นปีหรือกลางปี ล้วนแต่เป็นเงื่อนไขที่อาจทำให้บรรยากาศทางการเมืองกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจครึ่งปีหลังได้
ประเมินขาขึ้น-โตตามจีดีพี
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มครึ่งปีหลังยังเป็นภาพบวก เพราะภาพรวมเศรษฐกิจรัฐบาลประกาศปรับจีดีพีจาก 3% กว่าเป็น 4% กว่า ในขณะที่ธุรกิจอสังหาฯ ล้อไปตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ถือเป็นร่างกับเป็นเงาของกันและกัน ถ้าจีดีพีโตอสังหาฯก็จะโตไปด้วยกัน กรณีมีตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ไตรมาส 2/61 จำนวน 8,000 กว่ายูนิต ลดลง -40% จากไตรมาส 1/61 ที่มีการเปิดตัว 1.4 หมื่นกว่ายูนิต
มองว่าการประเมินและชี้วัดไตรมาสต่อไตรมาสถือว่าไม่สมดุล และไม่สามารถฟันธงภาพรวมตลอดทั้งปีได้ เนื่องจากวงจรธุรกิจอสังหาฯไตรมาส 1-2 เป็นช่วงโลว์ซีซั่น ไม่ใช่ฤดูการขายอสังหาฯอยู่แล้ว เพราะไตรมาส 1 มีเทศกาลวันหยุดยาว คนใช้เงินไปกับกิจกรรมครอบครัวและกิจกรรมพักผ่อนเป็นหลัก จะมาแข่งขันสูงในช่วงไฮซีซั่นหรือไตรมาส 3-4 จุดโฟกัสอยู่ที่แม้กำลังซื้อคนไทยอ่อนกำลังลง
แต่อสังหาฯได้ตัวช่วยจากผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ปรากฏการณ์ดังกล่าวทำให้เห็นโครงการคอนโดฯหลายแห่ง การซื้อไม่ใช่คนไทยล้วนหรือ pure Thai อีกต่อไปแล้ว แต่ลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุดเต็มโควตา 49% “
ยกตัวอย่างทำเลนิวซีบีดีในย่านพระราม 9-รัชดา ทำเลไทยจ๋าไม่มีแล้วตอนนี้ เหตุผลเพราะมีการกระจายแหล่งงาน ความเจริญถูก decentralize จากย่านซีบีดีเดิมในโซนสีลม สาทร สุขุมวิทต้น ๆ โดยมีออฟฟิศบิลดิ้งเกรดเอเกิดใหม่ ดังนั้น เมื่อแหล่งงานไม่กระจุก คอนโดฯก็เลยมีการกระจายตัวตามไปรองรับกำลังซื้อเรียลดีมานด์ของคนไทยที่ซื้ออยู่อาศัยเอง กับรองรับลูกค้าคนต่างชาติทำงานในไทยหรือ expat”
เทรดวอร์-หุ้นดิ่งทุบคอนโดฯ
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรกผลประกอบการบริษัททำได้เกินเป้า โดยเป้ายอดพรีเซลวางไว้ 20,000 ล้านบาท สามารถทำได้ 11,000-12,000 ล้านบาท เกินกว่าเป้า ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถสร้างผลดำเนินการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
โดยมีปัจจัยบวกมาจากครึ่งปีแรกภาพรวมภาวะเศรษฐกิจดีมาก โดยมีการเติบโตทั้งจีดีพี การส่งออก การบริโภคในประเทศ อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยเสี่ยงมาจากนอกประเทศ โดยเฉพาะเทรดวอร์ระหว่างสหรัฐกับจีน ตลาดหุ้นในประเทศผันผวน สร้างผลกระทบต่อกำลังซื้อตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งพฤติกรรมผู้ซื้อคอนโดฯเพื่อลงทุนมีการลงทุนในตลาดหุ้นควบคู่กันไปด้วย ดังนั้น ตลาดหุ้นผันผวนจึงฉุดกำลังซื้อลูกค้าคนไทย “เทรดวอร์เป็นวิกฤตที่สร้างโอกาสได้ ภาคส่งออกไทยมีช่องทางได้รับอานิสงส์เพิ่มขึ้นเท่ากับเซ็กเตอร์นี้มีโอกาสจะดี กำลังซื้อในประเทศยังไปได้ ถ้าส่งออกดี เรียลเซ็กเตอร์กับหุ้นจะรับผลดีเป็นทอด ๆ ฉะนั้น ข้อกังวลไตรมาส 3/61 ปัญหาเทรดวอร์เป็นข้อกังวลหลัก และน่าจะคลี่คลายได้ในไตรมาส 4/61 เข้าช่วงไฮซีซั่นพอดี”
ลุ้นมาตรการกระตุ้น ศก.
นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NC กล่าว ว่า ปกติโจทย์ธุรกิจช่วงครึ่งปีหลังตัวเลขดีกว่าครึ่งปีแรก กิจกรรมการตลาดคึกคักมากกว่า โดยปีนี้มีประเด็นการเมืองเกี่ยวกับกำหนดการเลือกตั้งซึ่งรัฐบาลประกาศจัดขึ้นในปี 2562 ดังนั้น ช่วงครึ่งปีหลัง 2561 จึงเป็นจังหวะที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอีกระลอก เพื่อสร้างความเชื่อมั่นก่อนเลือกตั้ง
ในส่วนของ เอ็น.ซี.ฯ วางแผนเปิดตัวโครงการแนวราบเพิ่มเติม 3-5 โครงการ มูลค่ารวม 2,000 กว่าล้านบาท เจาะเซ็กเมนต์ราคา 2-8 ล้านบาท สินค้าครบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และกระจายทำเลการลงทุนครอบคลุมกรุงเทพฯทุกมุมเมือง รวมทั้งโซนที่บริษัทเป็นเจ้าตลาดอยู่ในฝั่งกรุงเทพฯโซนเหนือ
“ปีนี้ตลาดแนวราบบูมกว่าปกติ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็หันมาทำแนวราบด้วย เท่ากับช่วยโปรโมตตลาดให้มีความคึกคัก เราก็ทำตามแผนธุรกิจที่วางไว้ โดยตลาดคอนโดฯยังไม่ได้เข้ามาลงทุนในกรุงเทพฯ แต่ไปลงทุนแล้วในพัทยากับเชียงใหม่ ตอนนี้ใกล้ปิดการขายแล้ว ยูนิตเหลือขายมีไม่เยอะ ส่วนทำเลอีอีซีแม้เป็นอนาคตที่ดี แต่เนื่องจากการลงทุนรัฐยังไม่เต็มที่มากนัก ดีมานด์ยังเป็นปัจจุบันอยู่ เราพร้อมเข้าไปลงทุนเพิ่มทันทีที่เห็นโอกาส”
บิ๊กแบรนด์รอเปิดตัวเพียบ
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด กลุ่มทุนยักษ์ใหญ่จากฮ่องกง เปิดเผยว่า แนวโน้มครึ่งปีหลัง 2561 ตลาดอสังหาฯยังสามารถเติบโตได้อีก ประเมินจากการประกาศแผนลงทุนของดีเวลอปเปอร์ไทยเมื่อตอนต้นปีพบว่าส่วนใหญ่วางแผนบุกในช่วงครึ่งปีหลัง ทั้งแนวราบและแนวสูง ล่าสุด ไรส์แลนด์ทำจอยต์เวนเจอร์แล้ว 2 โครงการ อยู่ที่พระราม 2 (ณุศาศิริเดิม) กับโครงการอาร์ติซาน ย่านรัชดา (ของกลุ่ม TFD) มูลค่าโครงการรวมกัน 12,000 ล้านบาท โมเดลธุรกิจแน่นอนว่าห้องชุดขายให้กับลูกค้าจีน 49% เต็มโควตา ขณะเดียวกันสัดส่วน 51% ก็ยังเน้นลูกค้าคนไทย “พฤติกรรมการซื้ออสังหาฯไทยของคนจีน ตลาดที่มีศักยภาพหลัก ๆ คือ จีน ฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ กรณีซื้อลงทุนสร้างผลตอบแทน 3-4% เขาก็พอใจแล้ว มองว่ายังน่าลงทุน ตัวอย่างทำเลโดดเด่นคือภูเก็ตที่ศูนย์การค้า 2 บริษัทเตรียมเปิด โครงสร้างพื้นฐานอุโมงค์ทางลอดก็เสร็จแล้ว ยังมีสตอรี่รถไฟรางเบาเชื่อมสนามบินเข้าเมือง โครงการนี้จะสร้างเมื่อไหร่ก็ไม่รู้ แต่ลูกค้าจีนถ้ามีสตอรี่ก็สามารถขายอสังหาฯได้”
สิงห์มั่นใจบุกตลาดลักเซอรี่
นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ครึ่งปีหลังยังเน้นนโยบายลงทุนเชิงรุก ซึ่งเป็นภาพเดียวกับการลงทุนในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาของบริษัท ล่าสุด เพิ่งเปิดตัวคอนโดฯโลว์ไรส์ “ESYE” สุขุมวิท 43 จำนวน 107 ยูนิต เริ่ม 13.99-30 ล้านบาท เฉลี่ย 2-4 แสนบาท/ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท และในเดือนกันยายนนี้เตรียมเปิดตัวบ้านลักเซอรี่ “สันติบุรี” จำนวน 26 ยูนิต ราคายูนิตละ 250 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท “สิงห์ต่างจากคนอื่นเพราะมีหลายบียู (BU-business unit) เลือกลงทุนในพอร์ตให้ผลตอบแทนดีกว่าเสมอ เช่น โรงแรม คอมเมอร์เชียล ถ้าดีกว่าที่อยู่อาศัยก็เปลี่ยนรูปแบบลงทุน เรายืดหยุ่นสูง ทำไม่เยอะ กลุ่มลูกค้าชัดเจน ปกติเรารีวิวแผนธุรกิจทั้งครึ่งปีแรกและครึ่งปีหลัง เป็นการทบทวนโมเดลธุรกิจในภาพแมคโครตั้งแต่อัตราดอกเบี้ย เศรษฐกิจ การเมือง แผนลงทุนทุกโครงการเป็นเกมรุกของสิงห์ทั้งหมด” นายณัฐวุฒิกล่าว
ที่มา prachachat.net
