การเติบโตของจำนวนประชากรและการขยายตัวของเมือง คาดว่าจะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนดีมานด์หรือความต้องการสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในปีนี้ ตามการวิเคราะห์จากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล นอกจากนี้ เจแอลแอลยังคาดด้วยว่า การเติบโตของธุรกิจอีคอมเมอร์สจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญที่จะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562
5 แนวโน้มสำคัญที่ทำให้ ประชากรจะขับเคลื่อนภาค อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2562
มีการคาดการณ์ว่า ภายในปี พ.ศ. 2570 เอเชียแปซิฟิกจะมีจำนวนประชากรที่อาศัยอยู่ในเขตเมือง (ไม่นับรวมเขตชนบท) ขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 400 ล้านคน ในขณะเดียวกัน ภายในอีก 10 ข้างหน้าจะมีประชากรที่มีอายุ 65 ปีขึ้นไป เพิ่มจำนวนขึ้นเป็น 146 ล้านคน นอกจากนี้ การเติบโตที่รวดเร็วของธุรกิจอีคอมเมอร์สหรือการซื้อขายสินค้าบริการทางออนไลน์จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดว่า ภายในปี พ.ศ. 2564 ธุรกิจอีคอมเมอ์สในภูมิภาคนี้จะมีมูลค่าสูงถึง 1.6 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯ การขยายตัวของประชากรเมืองและธุรกิจอีคอมมเมอร์ส ยังจะเพิ่มโอกาสให้มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกอีกด้วย อาทิ ที่พักให้เช่าร่วม (โคลิฟวิ่ง) ที่พักสำหรับนักเรียนนักศึกษา และดาต้าเซ็นเตอร์ เป็นต้น เจแอลแอลได้ระบุแนวโน้มสำคัญๆ จะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียแปซิฟิก 5 แนวโน้มสำหรับในปีนี้ ได้แก่
- การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่พักอาศัย
การขยายตัวของประชากรในเมืองส่งผลให้มีความต้องการที่พักอาศัยทางเลือก ซึ่งหมายถึงที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ นอกเหนือจากประเภทหลักคือบ้านและคอนโดมิเนียม อาทิ อพาร์ทเม้นท์ หอพักนักเรียน-นักศึกษา ที่พักอาศัยร่วม (co-living) ตลอดไปจนถึงบ้านพักสำหรับผู้ที่ต้องการการดูแลพิเศษหรือบ้านพักคนชรา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัยทางเลือกเหล่านี้ เสนอผลตอบแทนในระดับที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน และมีโอกาสเติบโตในระยะยาว อีกทั้งยังเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถกระจายการลงทุนออกไปในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น
โดยทั่วไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัยทางเลือกเหล่านี้ มีผลประกอบการดีกว่าตลาดที่อยู่อาศัยหลัก เนื่องจากส่วนใหญ่ได้รับการออกแบบให้สามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูง มีการบริหารจัดการที่ดีกว่า และให้ผลตอบแทนการลงทุนสูง ตัวอย่างเช่น บ้านพักคนชราจะให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ระหว่าง 11%-14% ที่ญี่ปุ่น และ 8%-12% ที่สิงคโปร์ สำหรับในประเทศไทย โครงการบ้านผู้สูงวัยมาตรฐานสากลที่พัฒนาโดยเอกชนยังมีจำกัด ในขณะที่ประเทศกำลังจะก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ดังนั้น ตลาดบ้านผู้สูงวัยจึงยังมีโอกาสอีกมากสำหรับบริษัทพัฒนาโครงการทั้งของไทยและของต่างชาติที่มีประสบการณ์ตรง
- เฟล็กซิเบิลสเปซ ยังเติบโต
เฟล็กซิเบิลสเปซ (flexible space) เป็นคำใหม่ที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้เป็นคำเรียกรวมสำหรับที่นั่งทำงานร่วมให้เช่า ได้แก่ โคเวิร์กกิ้งสเปซและเซอร์วิสออฟฟิศ บริษัทหรือองค์กรต่างๆ นิยมเช่าใช้เฟล็กซิเบิลสเปซเพิ่มมากขึ้น ไม่เพียงเพราะมีความยืดหยุ่นสูงในการเพิ่มหรือลดจำนวนที่นั่งทำงานตามจำนวนพนักงานที่ใช้จริง แต่ยังมีคุณสมบัติโดดเด่นในรูปแบบของที่นั่งทำงานในสภาพแวดล้อมที่เอื้อให้เกิดสังคมของการทำงานร่วมกันและกระตุ้นความคิดสร้างสรรค์ของพนักงาน ซึ่งบริษัทต่างๆ ใช้เป็นกลยุทธ์ในการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับพนักงาน และดึงดูดบุคลากรที่บริษัทต้องการให้เข้ามาร่วมงาน ด้วยเหตุดังกล่าวทำให้ธุรกิจเฟล็กซิเบิลสเปซเติบโตอย่างรวดเร็วทั่วเอเชียแปซิฟิก
สำหรับกรุงเทพฯ ในปี 2561 ที่ผ่านมา เฉพาะโคเวิร์กกิ้งสเปซที่ดำเนินการโดยแบรนด์ต่างประเทศ มีการเปิดสาขาใหม่เพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 23,000 ตารางเมตร ส่วนในปีนี้ เท่าที่มีการประกาศแผนออกมาแล้ว จะมีการเปิดสาขาเพิ่มอีกรวมพื้นที่กว่า 30,000 ตารางเมตร ในทั่วโลก คาดว่า ภายในปี พ.ศ. 2573 บริษัทหรือองค์กรต่างๆ จะเช่าใช้เฟล็กซิเบิลสเปซ คิดเป็นสัดส่วน 30% ของพื้นที่ออฟฟิศที่มีการเช่าใช้ทั้งหมด ดังนั้น จึงมีแนวโน้มว่า จะมีเจ้าของอาคารสำนักงานหรือผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานหันทำเฟล็กซิเบิลสเปซเองมากขึ้น โดยเฉพาะโคเวิร์กกิ้งสเปซ ซึ่งความว่า จะมีการร่วมทุน ควบรวมกิจการหรือซื้อแบรนด์ของโคเวิร์กกิ้งสเปซเกิดขึ้นให้เห็น
- อีคอมเมอร์ส ดันอสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์และดาต้าเซ็นเตอร์เติบโต
เอเชียแปซิฟิกเป็นภูมิภาคที่ธุรกิจอีคอมเมอร์สขยายตัวรวดเร็วที่สุดในโลกรวดเร็ว ส่งผลให้มีความต้องการใช้อสังหาริมทรัพย์ประเภทโกดังหรือศูนย์กระจายสินค้าในหมู่ผู้ประกอบการขายสินค้าออนไลน์เพิ่มมากขึ้น หนึ่งในตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือซิดนีย์ ซึ่งมีปริมาณโกดังหรือศูนย์กระจายสินค้าเพิ่มมากขึ้นถึง 7 เท่าในระหว่างปี 2558-2560 นอกจากนี้ อีคอมเมอร์สยังเป็นธุรกิจที่ต้องมีการจัดเก็บข้อมูลปริมาณมาก การเติบโตของธุรกิจประเภทนี้จึงทำให้เกิดความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทดาต้าเซ็นเตอร์ สำหรับจัดเก็บ Server ของบริษัทเหล่านี้เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ดาต้าเซ็นเตอร์เป็นอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งประเภทหนึ่งที่นักลงทุนสนใจ โดยเฉพาะในจีน อินเดีย และอินโดนีเซีย
- การระดมเงินสำหรับโครงการใหม่ด้วยการออกตราสารหนี้-หุ้นกู้
จากการที่ธนาคารดำเนินนโยบายที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อในบางประเทศ อาทิ ออสเตรเลีย จีน และอินเดีย นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้หันไปพึ่งพาแหล่งเงินที่ไม่ใช่ธนาคารและแหล่งเงินจากต่างประเทศมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นในรูปของเงินกู้ การออกหุ้นกู้ หรือการให้ต่างชาติเข้ามาถือหุ้นในบางโครงการ สภาวการณ์เดียวกันนี้ ได้เปิดโอกาสให้มีนักลงทุนสถาบันสามารถเข้ามาลงทุนทางอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ แทนการเข้าซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น นักลงทุนเหล่านี้มีโอกาสเลือกลงทุนด้วยการซื้อหุ้นกู้ที่ผู้พัฒนาโครงการออกมาเพื่อระดมทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่
- วิวัฒนาการของเมืองอัจฉริยะ
การที่รัฐบาลของหลายประเทศในเอเชียแปซิฟิกมุ่งเน้นการสร้าง smart cities หรือเมืองอัจฉริยะในประเทศของตน ทำให้มีความจำเป็นต้องพัฒนาสาธารณูปโภคด้านดิจิตอลให้ดีขึ้นเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของเมือง เสริมสร้างความยั่งยืนด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม และปรับปรุงสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยให้ดีขึ้น ในประเด็นนี้ เทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือ Proptech จะมีบทบาทสำคัญต่อพัฒนาการในอนาคตของเมือง ทั้งนี้ จากการที่เมืองอัจฉริยะต้องพึ่งพาข้อมูลสูง การพัฒนาและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่อาศัยเทคโนโลยีอันชาญฉลาด จะช่วยให้สามารถมีการจัดเก็บข้อมูลและวิเคราะห์การใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้มีความสำคัญในการนำมาใช้เป็นแนวทางในการสร้างสภาพแวดล้อมที่ดียิ่งขึ้นสำหรับการอยู่อาศัยของประชากรเมืองที่กำลังขยายตัวเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ คาดมูลค่าลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชียแปซิฟิกจะขยายตัวเพิ่ม 5% ในปีนี้
เจแอลแอลประเมินว่า ในปี 2562 นี้ มูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชียแปซิฟิกโดยรวมของทั้งปีจะขยายตัวเพิ่มขึ้นได้ราว 5% ในปีนี้ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงในระดับมหภาคหลายปัจจัย รวมถึงความไม่แน่นอนในประเด็นต่างๆ อาทิ ดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ความตึงเครียดทางการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ รวมจนถึงความตึงเครียดในกลุ่มประเทศอียูจากการเจรจากับอังกฤษเกี่ยวกับการถอนตัวออกจากกลุ่ม แต่ในขณะเดียวกัน นักลงทุนยังสนใจโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมองว่าเป็นทางเลือกลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนในช่องทางอื่นๆ โดยเฉพาะในสภาวการณ์ที่มีความไม่แน่นอนสูงในขณะนี้ อย่างไรก็ดี ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว นักลงทุนใช้ความระมัดระวังมากขึ้นเป็นพิเศษในการเลือกลงทุน
