ในตอนที่แล้ว เราได้เกริ่นนำถึงความน่าสนใจ และข้อดีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับพนักงานเงินเดือนกันไปแล้วโดยคร่าวๆ แน่นอนว่าด้วยผลตอบแทนที่ค่อนข้างชัดเจน มูลค่าที่ไม่ผันไปตามสภาวะเศรษฐกิจได้ง่าย และทางเลือกที่หลากหลายสำหรับการเริ่มต้น จึงไม่น่าแปลกใจนักที่อสังหาริมทรัพย์จะเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับการลงทุนในยุคสมัยปัจจุบัน
Credits: assetquest.com
อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนมาพร้อมกับ ‘ความเสี่ยง’ และข้อควรระวังที่นักลงทุนควรพิจารณาและให้การใส่ใจ (ไม่ว่าคุณจะเป็นพนักงานเงินเดือนหรือไม่ก็ตาม…) ที่เราอาจจะต้องทบทวนกันอีกสักครั้ง ไม่ใช่เพื่อให้เกิดความกลัว แต่เพื่อความระวังที่มากพอ และผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่จะได้รับกลับมา
//สินทรัพย์อสังหาฯ ที่ได้มา เพื่อจุดประสงค์ใด?
หลายท่านอาจจะรู้สึกว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ไม่ว่าจะบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน) จนได้รับส่งมอบแล้วก็ถือว่าเพียงพอ จบกระบวนการและขั้นตอน ก่อนจะรอให้มูลค่าการลงทุนเพิ่มพูนตามเวลา (ได้เวลารับทรัพย์…)
Credits: ljhooker.com.au
แต่นั่นเป็นเพียงกระบวนการขั้นต้นเท่านั้น เพราะด้วยค่าที่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถพลิกแผลง และยืดหยุ่นต่อการลงทุนได้ในหลายรูปแบบ คุณอาจจะต้องตอบคำถามตัวเองให้ชัดเจนกันอีกสักครั้ง ทั้งก่อนและหลังซื้อ ว่าสินทรัพย์ที่ได้มานี้ คุณจะนำไปพัฒนาหรือต่อยอดทางใด เช่น คุณอาจจะปล่อยให้มูลค่าเพิ่มดังที่กล่าวไปข้างต้นก็ได้ หรือจะปล่อยเช่าสำหรับการอยู่อาศัยก็ได้ หรือที่ดินจำนวนมาก จะพัฒนาเป็นอพาร์ทเมนต์ หรือปล่อยเช่าสำหรับทำการเกษตรก็ยังไหว ซึ่งทั้งหมดนั้น ก็จะคิดอยู่บนฐานของสิ่งที่สำคัญที่สุด และเป็นจุดเริ่มต้นแรกสุด…สินเชื่อ
//คุ้มค่า ในราคาที่คุณ ‘ไม่ต้องจ่าย’
มันดูจะเป็นกฎเหล็กที่เหล่าผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งไทยและต่างประเทศได้กล่าวกันไว้อย่างหนาหูว่า ‘การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดี คือการลงทุนโดยไม่ต้องใช้เงินตัวเอง’ ซึ่งแน่นอนว่า มันถูกสรุปออกมาเป็นสมการที่เข้าใจได้ง่ายๆ คือ
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์-ค่าใช้จ่ายคงตัว (ดอกเบี้ยสินเชื่อ,ค่าซ่อมบำรุง) = กระแสเงินสดทางบวก
จะเห็นได้ว่า เป้าหมายของการลงทุนทางด้านอสังหาฯ (โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กับชีวิตพนักงานเงินเดือน) นั้น คือหาทางให้การลงทุนสามารถสร้างกระแสเงินสดทางบวกให้ได้ ไม่ว่าจะมากหรือน้อยก็ตาม เช่น การปล่อยเช่า ที่สามารถนำมาหักลบกับดอกเบี้ยสินเชื่อและยังคงเหลือเงินติดบัญชีในช่วงรอบเดือน เป็นต้น
//ข้อควรระวัง อสังหาฯ เพื่อการลงทุนของพนักงานเงินเดือน
อย่างไรก็ตาม แม้จะฟังดูเป็นเรื่องเรียบง่ายที่ใครๆ ก็คิดได้ แต่มันยังคงมีปัจจัยปลีกย่อยอีกมากที่คุณอาจจะคาดไม่ถึง (อันเป็นเรื่องปกติที่สุดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์) เช่น
-คุณได้คิดเผื่อสำหรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่จะมีการปรับตัวไว้บ้างแล้วหรือไม่ (โดยเฉพาะกับอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่อาจจะไม่ได้ยืนยงคงกระพัน เมื่อครบระยะ มันจะถูกสวิงเข้าสู่ระบบเพื่อปรับสมดุล)
-อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า ย่อมมีช่วงที่ว่างเว้นจากผู้เช่า คุณได้คิดเผื่อไว้สำหรับการดังกล่าวหรือไม่ (หมายเหตุ: คอนโดมิเนียมโครงการที่รับประกันผู้เช่าที่เห็นกันได้บ่อยๆ ในช่วงหลังนั้น ไม่ได้เป็นสิ่งที่จะช่วยให้ปลอดภัยจากสภาวะดังกล่าวเสมอไป…)
-ค่าเสื่อม และการซ่อมบำรุงตามระยะเวลาจำเป็นต้องทำอย่างสม่ำเสมอ ควรคิดในจุดนี้เอาไว้ให้พร้อม (แต่โดยส่วนมาก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมักจะไม่ได้ถือเต็มระยะเวลา เว้นเสียแต่ว่าจะตั้งใจเพื่ออยู่อาศัยในภายหลัง)
-แม้อสังหาริมทรัพย์จะเป็นสินทรัพย์ที่ไม่สวิงตามสภาวะเศรษฐกิจมากนัก แต่เมื่อใดที่มีความผันผวนอย่างรุนแรง อสังหาริมทรัพย์จะเป็นแขนงต้นๆ ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วง คุณมีความยืดหยุ่นที่จะปรับตัวรับสภาพได้มากน้อยเพียงใด
สุดท้ายนี้ ในฐานะคนที่ใช้ชีวิตในวิถีทางเงินเดือนเช่นเดียวกับทุกๆ ท่าน เราเข้าใจ ว่ารายได้ต่อเดือน ที่ต้องมาหักลบกับค่าใช้จ่ายสำหรับชีวิตประจำวันนั้น มันก็ทำให้การลงทุนดูเป็นเรื่องยาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ดูจะไกลเกินเอื้อม แต่ขอให้ทำใจนิ่งๆ แล้วพิจารณาตามความเป็นจริง จะพบว่าไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด เพียงแต่อาจจะต้องรอบคอบและคำนวณในทุกจุดที่เกี่ยวข้องมากกว่าปกติ เช่นเดียวกับที่ทุกการลงทุนเป็นมา และเป็นไป มาโดยตลอดนั่นเอง…
