จากตอนที่แล้ว ที่เราได้กล่าวถึงที่มาที่ไป ความหมาย และผลกระทบของ ‘สภาวะเงินเฟ้อ’ ที่มีต่อเศรษฐกิจ และธุรกิจแวดวงอสังหาฯ ในภาพรวม แน่นอนว่าผลทางบวกที่เป็นคุณสำหรับโลกอสังหาฯ นั้น นับว่าน่าสนใจ แม้ว่าจะต้องใช้เวลาในการปรับความเข้าใจอยู่บ้างในระยะเริ่มแรก (อาจจะเป็นดั่งที่มีคนเคยกล่าวเอาไว้ว่า จังหวะที่คนกล้าต้องกลัว ในจังหวะคนกลัวต้องกล้า…)
แต่กระนั้น ก่อนที่คุณจะเริ่ม ‘กล้า’ กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวะของสภาวะเงินเฟ้อ เราอาจจะต้องพิจารณาถึงอีกด้านที่อาจจะเป็น ‘โทษ’ ของเงินเฟ้อในแวดวงอสังหาฯ กันสักนิดหนึ่งเพื่อประกอบการตัดสินใจให้แน่นอนอีกขั้น
//เงินเฟ้อ ฝันร้ายแห่งอสังหาฯ ‘ปล่อยเช่า’
แม้ว่าสภาวะเงินเฟ้อจะส่งผลให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก้าวกระโดดแบบโจนทะยาน (ทั้งจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และความต้องการที่เพิ่มขึ้น) แต่ในทางกลับกัน สำหรับใครที่มีอสังหาริมทรัพย์เก็บกินแบบปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเพื่อการอยู่อาศัย (เช่น อพาร์ทเมนต์ คอนโดมิเนียม) หรือแบบอาคารพาณิชย์ (เช่น ห้องแถว หรือพื้นที่ค้าขายในอาการพาณิชย์) คุณอาจจะต้องระมัดระวังสภาวะเงินเฟ้อให้จงหนักด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้
-คุณอาจจะต้องอยู่กับอัตราค่าเช่าที่คงตัว ถ้าในหนังสือสัญญาระหว่างคุณกับผู้เช่าไม่ได้ทำข้อตกลงเพื่อการปรับตามระดับดัชนีผู้บริโภค (ซึ่งโดยมากแล้ว มักจะเป็นสิ่งปลีกย่อยที่ถูกมองข้ามเสมอ) และในสภาวะเงินเฟ้อ อัตราค่าเช่าคงตัว มันก็คือความหมายเดียวกับคำว่า ‘ค่าเช่าลดลง’ นั่นเอง
-หรือในกรณีที่หนังสือสัญญามีการทำข้อตกลงชัดเจน ยอมรับกันทั้งสองฝ่าย เกี่ยวกับการปรับอัตราค่าเช่าตามดัชนีผู้บริโภค มันก็อาจจะมีกรณีที่เกิดขึ้นได้แน่ๆ คือ ผู้เช่าอยู่อาศัยบอกเลิกเมื่อครบตามระยะเวลา (จากค่าเช่าที่สูงขึ้นเกินกว่าจะรับไหว) หรือผู้เช่าอาคารพาณิชย์เลิกกิจการเพราะแบกรับภาระค่าใช้จ่ายไม่ไหว และถ้าพวกเขาหนีหาย รายได้ก็เป็นสิ่งที่จะไปพร้อมกัน
-คุณอาจจะบอกกับตัวเองว่า ไม่เห็นเป็นไร ที่ดินของเรา ยังไงราคาก็ขึ้น โปรดอย่าลืมว่า อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า ย่อมต้องมีค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม และค่าใช้จ่ายเพื่อบูรณะให้อยู่ในสภาพที่สมบูรณ์ (หรือเกือบสมบูรณ์) และทั้งหมดนั้น เป็นค่าใช้จ่ายคงตัวที่คุณต้องเจอในทุกๆ เดือน ในของแถมคือ ‘ราคาที่มากขึ้น’ จากสภาวะเงินเฟ้อ รายได้ที่จะเกิดขึ้นก็น้อยลงไปอีก (ยิ่งถ้าคุณต้องผ่อนดอกเบี้ยกับทางธนาคารอยู่ด้วยแล้ว การมีกระแสเงินสดคิดคำนวณสุดท้ายเป็น ‘ติดลบ’ คงไม่ใช่ปลายทางที่คุณชอบแน่ๆ)
แต่ทั้งนี้ ขึ้นกับทำเลของที่ตั้งอสังหาฯ เป็นสำคัญ กล่าวคือ ถ้าที่ตั้งของอสังหาฯ อยู่ในทำเลศักยภาพ สภาวะเงินเฟ้ออาจจะส่งผลกระทบต่อผลประโยชน์ที่จะได้รับจากพื้นที่นั้นไม่มากนัก
//เช่นนั้นแล้ว เราควรลงทุนอสังหาฯ ในสภาวะเงินเฟ้อหรือไม่?
เราคงไม่อาจจะสรุปฟันธงลงไปได้ว่า ในสภาวะเศรษฐกิจถดถอยจนเกิดเงินเฟ้อ (ที่เคยเกิดขึ้น กำลังเกิดขึ้น และ ‘อาจจะ’ เกิดขึ้น) นั้น อสังหาฯ เป็นทางเลือกและทางรอดที่ absolute หรือชัดเจนตายตัว เพราะอย่างไร รูปแบบเศรษฐกิจทุกแขนงต่างเอื้อหนุนซึ่งกันและกัน และอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเพียงหนึ่งในทางเลือกที่ดูเข้าท่า ท่ามกลางสภาวะที่มูลค่าของเงินมันดิ่งเหวและลดถอยลงไปในทุกชั่วโมงที่มันนั่งนิ่งอยู่ในบัญชี
แต่สุดท้ายนี้ ก็ขอให้จดจำเอาไว้ให้ขึ้นใจ ไม่ว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเงินจะเป็นแบบใด การลงทุนก็ถือเป็นวาระที่กอดรับความเสี่ยงไว้ขั้นหนึ่ง ความระวังคือสิ่งที่ต้องกำกับเอาไว้มิได้ขาด เมื่อนั้น คุณก็จะไม่พลาด ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจชนิดไหน หรืออยู่ในสภาวะเงินเฟ้อหรือไม่ก็ตาม