เจาะดัชนีราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้า กทม.ทำเลไหนมาแรงสุด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เปิดผลสำรวจราคาที่ดินในกรุงเทพและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2562 และได้มีการประมาณการราคาที่ดินในปี 2563 ว่าราคาที่ดินจะมีการเพิ่มขึ้นอย่างมากในปี 2562-2563 โดยเพิ่มขึ้นถึง 66.8 เท่านับจาก 2528 หรือในระยะเวลา 35 ปีที่ผ่านมา โดยคาดการณ์ว่าราคาที่ดินระหว่างปี 2562 – 2563 จะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 8%

ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าทำเลใจกลางกรุงอยอดนิยมตลอดกาล สยาม ชิดลม เพลินจิต

แม้จะดูเป็นเรื่องที่ไม่น่าแปลกใจเท่าไหร่ ที่พบว่าที่ดินแนวรถไฟฟ้าในทำเล สยาม ชิดลม และเพลินจิต จะมีราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าที่พุ่งสูงทะลุเพดานอย่างต่อเนื่อง เพราะที่ผ่านมาในช่วงเวลาหลายปี ที่ดินแนวรถไฟฟ้าในทำเลเหล่านี้ต่างผลัดกันสร้างสถิติราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันแพงที่สุดมาอย่างต่อเนื่อง โดยราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้า สยาม ชิดลม เพลินจิต นานา จากราคาที่ดิน 3 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2562 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาในสิ้นปี 2563 นี้

ปัจจัยที่ส่งผลให้ทำเลนี้ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากแทบไม่หลงเหลือที่ดินให้พัฒนาแล้ว นอกจากนั้นราคาที่มีการเสนอขายกันจริงยังมากกว่าราคาที่ประเมินไว้ถึง 10-20% โดยราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าทำเลนี้ 3 ล้านบาทต่อตารางวา เมื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม จะต้องมีราคามากกว่า 400,000 – 600,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่อยู่อาศัยที่เฉพาะกลุ่มเท่านั้น ไม่ใช่ใครก็จับต้องได้

ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายยังคงมาแรง ราคาพุ่งสวนกระแสโควิด

สำหรับทำเลที่ราคาที่ดินมีการเติบโตสูง ราคาพุ่งแรงสวนกระแสวิกฤตโควิดและการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ เป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เพิ่งเปิดให้บริการ และรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังดำเนินการอยู่ ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและรถไฟฟ้าสายใหม่มีราคาปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลใหม่ที่เพิ่งมีการแข่งขันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นปัจจัยสนับสนุนให้เกิดการเก็งกำไรราคาที่ดิน โดยผิดจากช่วงเวลาก่อนหน้า โดยนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลในไตรมาส 2 ปี 2563 มีค่าดัชนีเท่ากับ 308.6 เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และปรับเพิ่มขึ้น 30.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อน โดยทำเลใหม่ที่มีราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้ามาแรง ได้แก่

• รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สายสีเขียวเหนือ ช่วงคูคต – ลำลูกกา

เนื่องจากเป็นรถไฟฟ้าที่มีความสำคัญในการวิ่งตรงเข้าสู่ใจกลางเมืองได้โดยไม่ต้องเปลี่ยนสถานี ทำให้เป็นรถไฟฟ้าสายที่มีศักยภาพในการเดินทาง ด้วยปัจจัยหนุนด้านการเดินทางเหล่านี้ ส่งผลให้สถานีที่เปิดให้บริการแล้ว อาทิ สถานีกรมป่าไม้ สถานีบางบัว สถานีกรมทหารราบที่ 11 และสถานีวัดพระศรีมหาธาตุ มีราคาที่ดินที่ขยายตัวเพิ่มสูงขึ้นถึง 61.4% และเพิ่มต่อเนื่องมากที่สุดติดต่อกันมาถึง 5 ไตรมาส

• รถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย – มีนบุรี

เส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง พบว่ามีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงถึง 53.6%

• รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค – พุทธมณฑลสาย 4

แม้จะเป็นโครงการที่ยังอยู่ในแผนดำเนินการในอนาคต แต่อัตราการขยายตัวของราคาที่ดินยังสูงถึง 28.5%

• รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงอ่อน ตลิ่งชัน – ศาลายา

เป็นรถไฟฟ้าที่อยู่ในแผนก่อสร้างในอนาคตเช่นกัน แต่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 26.5%

• รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สายสีเขียวใต้ ช่วงสมุทรปราการ – บางปู และ ช่วงแบริ่ง – สมุทรปราการ

เป็นส่วนต่อขยายที่ทั้งอยู่ในแผนการดำเนินการและเปิดให้บริการแล้ว โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน 23.1%

ไม่เพียงแต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด แต่สำหรับผู้บริโภคเองก็ได้รับหางเลขเช่นเดียวกัน ถึงแม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ จะดูเหมือนว่าผู้บริโภคนั้นได้รับผลประโยชน์ไปเต็มๆ จนเรียกได้ว่าเป็น ‘ยุคทองของผู้บริโภคอสังหา’ เพราะผู้ประกอบการนำสินค้าที่มีในมือมากระหน่ำหั่นราคาจนน่าใจหาย ในอีกด้านหนึ่งกลับพบว่าราคาที่ดินก็ยังไม่หยุดพุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่งสร้างเสร็จและกำลังดำเนินการก่อสร้าง ส่งผลให้ผู้บริโภคในอนาคตอาจต้องแบกรับภาระราคาที่ดินที่สวนทางกับรายได้ ลองมาดูกันว่าราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าทำเลไหนในกรุงเทพ ที่มาแรงจนต้องน่าจับตามอง

ที่มา:

https://www.thairath.co.th/news/business/realestate/1872529

https://www.dailynews.co.th/economic/786350