หลังจาก ธปท. ปลดล็อค LTV เพื่อช่วยต่อลมหายใจให้กำลังกำมาซื้อไหลเพิ่มชึ้นอีก 10-15% เวลานี้เหล่าดีเวลอปเปอร์ขานรับ ทั้งจัดโปรโมชันและงานมหกรรมบ้านแบบเทกระจาด
เจาะแผนระบายสต็อกบ้านแบบเทกระจาด รับมาตราการปลดล็อค LTV
หลังจากที่ทาง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนเกณฑ์LTV ผู้กู้ร่วมไม่นับเป็นสัญญากู้ โดยมีการคาดการณ์ไว้ว่า หากทำการผ่อนเกณฑ์ LTVแล้วจะทำให้กำลังซื้อภายในประเทศไทยกลับมา โดยกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ตั้งแต่บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไหลเข้าสู่ตลาดไม่ต่ำกว่า 10-15% บวกกับทางสถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงในอัตรา 0.125%-0.25% ต่อปี นอกจากนี้ทางฝั่งดีเวลอปเปอร์หลายๆโครงการต่างพากันจัดแคมเปญ เร่งระบายสต๊อก และร่วมจัดงานมหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสองเป็นจำนวนมาก
4 แผนช่วยคนมีบ้าน รับมาตราการปลดล็อค LTV
1.กู้ร่วม ไม่นับเป็นสัญญากู้
โดยแต่เดิมที่ทาง ธปท.ยังไม่ปลดล็อคเงื่อนไข ไม่นับผู้กู้ร่วมที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ ทำให้ภาพรวมตลาดหดตัวอย่างมากเพราะแทบไม่มีสัญญากู้ในลักษณะกู้ร่วมเข้ามาในตลาดเท่าที่ควรทำให้ ธปท. จำเป็นต้องปลดล็อคเงื่อนไข
โดยจากเดิม กู้ร่วมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะถือร่วมเป็นการกู้ของทุกคน เปลี่ยนเป็น หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้ผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้นเนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว ดังตัวอย่างต่อไปนี้ ผ่อนปรนเกณฑ์LTV สำหรับกู้ร่วม (https://www.dotproperty.co.th/blog/ข่าวดีธปท-ผ่อนปรนเกณฑ์-ltv-สำหรับกู้ร่วมแล้ว)
2.แผนกระตู้นกำลังซื้อ 10-15%
หลังมาตราการปลดล็อคLTV ทางธนาคารแห่งประเทศไทยมองว่าจะเป็นตัวช่วยชั้นดีทำให้คนระดับกลางและระดับล่าง สามารถที่จะซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้อย่างไม่ยาก
3.เหล่าสถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ย 0.125%-0.25%
แบงก์รัฐ-แบงก์พาณิชย์หลายแห่ง ขานรับนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทย ปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ ในอัตรา 0.125%-0.25% ต่อปี เพื่อแบ่งเบาภาระให้ลูกหนี้ทั้ง รายย่อยและผู้ประกอบการ เพราะทุกๆ การลดอัตราดอกเบี้ยลง 1% จะช่วยเพิ่มความสามารถของกำลังซื้อให้สูงขึ้นได้ประมาณ 7-8%
และยังถือว่าเป็นการช่วยเหลือกลุ่มลูกค้าที่เดิมทีอาจกู้ไม่ผ่าน ให้กลับมากู้ผ่านได้ เพื่อทำให้ภาพร่วมตลาดกลับมาครึกครักอีกครั้ง
4.กระตุ้นกำลังซื้อ 7-8 %
แผนกระตู้นกำลังซื้อจากเหล่า ดีเวลอปเปอร์ ที่เชื่อได้เลยว่า หลายๆที่จะมีการจัดทั้ง แคมเปญ โปรโมชัน แบบลดแลกแจกแถมที่เหล่าดีเวลอปเปอร์จะไปร่วมตัวกันจัดงานมหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสองเพื่อ เร่งระบายสต๊อกทั้งบ้านและคอนโด ตกค้างตามโครงการต่างๆ
ข้อเสนอแนะจากธนาคารพาณิชย์และภาคเอกชน
1.ไม่ควรใช้ DSR ในการแก้ปัญหานี้เสีย
DSR คือ การกำหนดแนวทางการปล่อยสินเชื่อสำหรับลูกค้ากลุ่มเปราะบางที่อาจจะเกิดขึ้นไว้ดังนี้เป้าหมายแรกของการกำหนดแนวทางการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ากลุ่มเปราะบาง เน้นที่กลุ่มผู้กู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท/เดือน นำร่องโดยธนาคารพาณิชย์และบริษัทลูกของธนาคาร ซึ่งจะต้องเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อก้อนใหม่ (New Booking) ให้กับลูกค้ากลุ่มดังกล่าว ทั้งนี้ ธ.พ. และบริษัทลูกจะต้องคำนึงถึงความสอดคล้องกันระหว่างความสามารถในการชำระคืนหนี้และสถานะของรายได้ของผู้กู้กลุ่มนี้มากขึ้นในการพิจารณาอนุมัติผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อยก้อนใหม่ หรือให้วงเงินเพิ่มเติมแก่ลูกค้าเดิม โดยหลังจากที่รวมภาระของสินเชื่อก้อนใหม่แล้ว สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของลูกค้ากลุ่มนี้ ไม่ควรอยู่สูงกว่าระดับ 70%
หากทาง ธปท. จะใช้DSR ในการแก้ปัญหานี้เสีย อาจจะทำให้ภาพรวมสินเชื่อรายย่อยของระบบธนาคารพาณิชย์มีโอกาสชะลอตัวลงมากกว่าเดิม
2.เว้นวรรค LTVแนวราบ
เพื่อที่จะให้ประชาชนมีโอกาสซื้อบ้านและคอนโดในราคาที่ไม่แพงจนเกินไป เพราะก่อนหน้านี้ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ กำลังซื้อตลาดกลางและล่าง มีอัตราดูดซับที่แย่ลงมากกว่าบ้านระดับ 10 ล้านหลายเท่า นอกจากนี้ปัจจุบันนี้ก็ไม่พบว่ามีสัญญาณการเก็งกำไรแต่อย่างใด ส่งผลให้โอกาสเกิด Over Supplyแทบไม่มี ส่วนทางคนกู้ไม่ผ่านที่จะมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น จากเดิมอัตราการปฏิเสธสินเชื่อนั้นเอง
3.ยกเลิก ประเมินหลักประกันการปล่อยกู้
จากที่ตอนนี้ประเมินจากสัญญาซื้อขายจากราคาจริง ให้กลับเป็นแบบสัญญาซื้อขายราคาประเมิน แทน ถึงแม้ว่า ธปท.จะกังวลว่า การใช้ราคาประเมินอาจจะประเมินต่ำหรือสูงเกินไป แต่คิดกลับกันการใช้ราคาจริงจะทำให้เกิดปัญหาการกู้เกินวงเงินต่อหลักทรัยพ์ค้ำประกันเพิ่มมากขึ้น ดังนั้นการใช้ราคาประเมินน่าจะดีกว่า นอกจากนี้บริษัทที่ประเมินราคาส่วนใหญ่ก็อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศ ดังนั้นเชื่อถือได้อยู่อแล้ว
เทกระจาด บ้านมือสอง 1.4 แสนล้าน รับมาตรการปลดล็อคผู้กู้ร่วม
