เช่าบ้าน เกินระยะเวลาจดทะเบียนสัญญาเช่า 3 ปี จะเป็นอะไรไหม?

March 1, 2019

การทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรนั้น ถือเป็นข้อตกลงระหว่างบุคคลสองฝ่าย เพื่อให้มีผลทางกฎหมาย ในกรณีหากมีการละเมิดข้อตกลงเกิดขึ้น สามารถฟ้องร้องเพื่อบังคับคดีได้เลย ทั้งจากตัวผู้เช่า และผู้ให้เช่า ซึ่งการ เช่าบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์นั้น การจดทะเบียนสัญญาเช่าจะมีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี แล้วถ้าเช่าเกิน 3 ปีไปแล้ว มีข้อปฎิบัติยังไง ไปดู

เช่าบ้าน ระยะเวลาจดทะเบียนเกิน 3 ปี ทำไง

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

กล่าวคือ การทำสัญญาเช่าเกิน 3 ปี โดยไม่จดทะเบียน ถือว่าสัญญาเช่ามีผลใช้บังคับได้ สามปี ซึ่งเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาสามปีแล้ว ผู้เช่ายังคงเช่าทรัพย์อยู่ และผู้ให้เช่าไม่ได้โต้แย้งใดๆ ถือว่ามีการต่อสัญญาเช่ากันใหม่ โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ซึ่งหากคู่สัญญาฝ่ายใดประสงค์จะบอกเลิก ก็สามารถบอกเลิกได้ โดยบอกกล่าวล่วงหน้า 1 รอบการจ่ายค่าเช่า เมื่อคุณได้บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว จึงมีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืนได้

และการเช่าเกิน 3 ปีนั้น ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน โดยคิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าทั้งหมด ตลอดระยะเวลาที่ทำการเช่าไป รวมถึงเงินกินเปล่า หรือ เงินมัดจำด้วย

สูตรการคำนวนตลอดระยะเช่า	(ค่าเช่าต่อเดือน x จำนวนเดือน)+เงินกิเปล่า = เงินทั้งหมดตลอดระยะเช่า
สูตรการคำนวนค่าธรรมเนียม	เงินทั้งหมดตลอดระยะเช่า ÷ 100 = ค่าธรรมเนียม

สรุปคือ หากเช่าเกินระยะสัญญาเช่าที่ไปจดทะเบียน ณ กรมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น ผู้ให้เช่า หรือ ผู้เช่า สามารถบอกเลิกสัญญาได้ล่วงหน้า 1 รอบบิล แต่ส่วนใหญ่หลายๆคนต่อสัญญาเช่ากันแล้วก็จริง แต่มักไม่จดทะเบียนกันซักเท่าไหร่ เพราะการจดทะเบียนแต่ละครั้งมันมีค่าธรรมเนียมและเสียเวลา จึงมีหลายครั้งที่มักจะทำสัญญาทีละหลายๆฉบับ ฉบับละ 3 ปี ซึ่งตามกฎหมายก็จะบังคับใช้ได้แค่ 3 ปีแรกเท่านั้นเอง