เช่า กับ เซ้ง คืออะไรในทางอสังหาริมทรัพย์ ต่างกันหรือไม่ไปดู

วันนี้จะขอมาอธิบายถึงความเหมือนที่แตกต่าง ของคำว่า  เช่า กับ เซ้ง  หลายๆคนเวลาเดินผ่านบ้านหรืออาคาร ที่มีป้ายประกาศบอกว่าอาคารนี้พร้อมปล่อยเช่าเดือนละ xxx บาท หรือ เซ้งด่วนตึกแถว3ชั้น ราคา xxx ทำให้หลายๆท่านเกิดคำถามขึ้นในหัวว่าตกลงแล้ว 2 คำนี้มันต่างกันยังไงแน่ ดังนั้นในวันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจให้แน่คำว่า เช่ากับเช้งนั้น มันมีความหมานเป็นอย่างไรและสัญญากับลักษณะประเภทไหนที่จะแยกทั้ง2ประเภทนี้ออกจากกันรวมไปถึงผลทางกฎหมายต่างๆ เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเราไปชมกันเลย

 

ทำความเข้าเกี่ยวกับการ เช่า

การเช่าคือการ นำเอาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ คนอื่นนำไปใช้ประโยชน์ โดยผู้ปล่อยเช่าจะได้รับผลตอบแทนจากคนเช่าตามกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกัน ด้านผู้เช่าจะมีหน้าที่ชำระค่าเช่าตามสัญญาที่ตกลงกัน อาทิ จ่ายแบบ รายเดือน รายปี  โดยส่วนใหญ่การเช่าจะนิยมเพื่อการอยู่อาศัยมากกว่าการนำไปทำธุรกิจเชิงพาณิชย์

ในด้านกฎหมายสัญญาการเช่าแบบใหม่นั้นห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่า 1 เดือน ห้ามทำสัญญาให้ผู้ประกอบธุรกิจริบเงินประกัน หรือค่าเช่าล่วงหน้า และห้ามกำหนดอัตราค่าไฟฟ้าและน้ำประปาจากผู้เช่า แพงเกินกว่าที่ผู้ให้บริการไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ ในส่วนถ้าผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าตามที่ตกลงกันไว้ ในกรณีที่ ครบกำหนดชำระค่าเช่าแล้วแต่ทางคนเช่าไม่ยอมจ่ายเงิน ทางกฎหมายให้ สิทธิ์ที่ผู้ปล่อยเช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้แต่จะต้องแจ้งก่อนล่วงหน้าก่อนและไม่น้อยกว่า 30 วัน โดยระบุชัดเจนในสัญญาว่าถ้าในกรณีที่ครบเดือนแล้วผู้เช่าไม่จ่าย

สามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที  ในส่วนด้าน ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้เช่นกัน โดยต้องแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ซึ่งผู้เช่าจะต้องไม่ผิดนัด หรือค้างชำระค่าเช่า ยกเว้นมีเหตุจำเป็นที่สมควร นอกจากนี้เวลายกเลิกสัญญาถ้าผู้ปล่อยเช่าพบว่าบ้านหรือห้องเช่าชำรุดบกพร่องเสียหาย หน้าที่การซื้อหรือซ่อมแซมจะตกอยู่ที่ภาระข้อผู้ปล่อยเช่า ดังนั้นในสัญญาควรระบุให้ชัดเจนเพื่อทำให้ผู้ปล่อยเช่าสามารถประเมิณราคาทรัพย์สินที่เช่าชำรุดบกพร่องเสียหาย และเรียกเก็บเงินค่าซ่อมแซมกับผู้เช่าได้

 

ทำความเข้าเกี่ยวกับการเซ้ง

การเซ้ง ตามพจนานุกรม จะมีความหมายโดยนัยสอดคล้องกับธุรกรรมของนิติกรรมประเภทสัญญาเช่าทรัพย์ จะแตกต่างจากการเช่า โดยส่วนใหญ่จะนิยมทำเพื่อธุรกิจเชิงพาณิชย์เป็นหลัก และไม่ใช่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่จะเป็นแค่การขายสิทธิ์ ในการเช่าหรือจะเรียกว่า การโอนสิทธิการเช่า  คือการที่ผู้ปล่อยเซ้งจะขายสิทธิ์ทั้งหมดใน อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา ว่าให้ใช้สิทธิ์ได้กี่ปี 10-99 ปีตามสัญญา โดยผู้ปล่อยเช้งจะได้เงินก้อนใหญ่เป็นค่าตอบแทนหรือจะแยกจ่ายทุกๆ กี่ปีก็ได้ตามที่ตกลงในสัญญา  หรือง่ายๆเลยคือเงินที่ผู้ปล่อยเซ้งคิดมาแล้วว่าคุ้มค่าที่สุด ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่นี้ปล่อยเซ้ง 10 ปี โดยใน10ปีนี้ถ้าปล่อยเช่าเอง   คิดแล้วว่าจะได้เงิน ค่าเช่า รายเดือน ประมาณ 12,000  ต่อ1เดือน และใน10ปี จะได้รายได้ทั้งหมด 1,440,000 บาท

ถ้าทำเลยดีสามารถทำเป็นร้านขายของอาจจะได้มากกว่า 2 ล้านใน 10 ปี ดังนั้น ผู้ปล่อยเช้งอาจจะคิดค่าเซ้ง ในราคา 3 ล้านบาท โดยอาจจะแบ่งจ่ายงวดแรก 1 ล้าน และงวดต่อๆไปอีก 5แสนทุก 2ปีหรือจะเรียกเก็บที่เดียวเลยก็ทำได้  ด้านคนเช้งมือเซ้งแล้วเราก็มีสินในอสังหาริมทรัพย์ สามารถที่จะรีโนเวทหรือสร้างอะไรเพิ่มเติมได้ตามที่ได้ตกลงกับทางผู้ปล่อยเซ้ง เช่นในสัญญาระบุว่าผู้เซ้งมีสิทธ์จะเปลี่ยนบ้านเป็นอะไรก็ได้ใน 10 ปีนี้ สามารถเปลี่ยนจากบ้านเป็นตึกเพื่อที่ผู้เซ้งจะสามารถทำกำไรได้มากกว่าเดิมใน 10 ปี เช่น ผู้เซ้ง เสียเงิน 3 ล้านให้ผู้ปล่อยเซ้ง และต้องเสียเงิน อีก 3 ล้านในการสร้างตึกใหม่ ขึ้นมารวมเป็นทั้งหมดที่เสียคือ 6 ล้าน แต่ใน 10ปีนี้ ผู้เซ้งสามารถทำเงินจากพื้นที่นี้ได้มากกว่า 20 ล้านบาท ก็นับว่าคุ้มค่ากับเงินที่เสียไป แต่ในทางกลับกัน ถ้าพื้นที่นี้ไม่ทำเงิน ผู้เซ้งบอกเลิกสัญญาเช่าเซ้งไม่ได้ เพราะเป็นสัญญาต่างตอบแทน แต่ผู้เซ้งสามารถที่จะเอาพื้นที่นี้ไปปล่อยเซ้งต่อแทนได้ครั้งละ 3 ปี หรือ 2 ปี ก็ได้แต่ต้องอยู่ในระยะเวลา 10 ปี หรือระยะเวลาตามที่ตกลงกับผู้ปล่อยเซ้งเจ้าแรกหรือเจ้าของที่ดินเดิมเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าเซ้งแล้ว ผู้เช่าเซ้งสามารถขอต่อสัญญาเพิ่มได้ แต่ราคาจะไม่เท่ากับครั้งแรกที่จ่าย ยิ่งถ้าพื้นที่ได้กำไรมากๆราคาค่าเซ้งครั้งต่อไปก็จะยิ่งแพงเป็นเงาตามตัวหรือถ้าคิดว่าพื้นที่นี้คุ้มค่ามากๆก็สามารถที่จะขอซื้อขาดเลยได้เหมือนกัน ด้านผู้ปล่อยเซ้งถ้าเห็นว่าพื้นที่นี้กำไรดี ก็มีสิทธิ์ที่จะไม่ต่อสัญญาก็ได้เพราะจะได้มาบริหารเองแทนก็ทำได้ โดยอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่ผู้เซ้งได้สร้างหรือรีโนเวทใหม่จะตกกับไปเป็น ของผู้ปล่อยเช่าทั้งหมด ดังนั้นก่อนที่ผู้เช่าเซ้งจะลงทุนทำอะไรเพิ่มเติมควรจะดูความคุ้มค่าให้ดีและดูสัญญาให้ดีด้วยว่าคุ้มค่ากับการลงทุนของเราหรือไม่

 

ในด้านกฎหมายสัญญาการเช่าเซ้งนั้น จะต้องมีหนังสือสัญญาที่เป็น ลายลักษณ์อักษรมีข้อความครบถ้วนว่า ได้มีการโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาเช่าของผู้เช่าให้แก่ผู้รับโอน มีการลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้รับโอน และต้องมีการบอกกล่าวเป็นหนังสือหรือได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าด้วย  โดยที่ผู้เช่าต้องระบุข้อความของผู้ให้เช่าว่ามีความยินยอมให้ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่ามาโอนสิทธิการเช่าไปให้บุคคลอื่นได้หรือไม่  เพราะถ้าไม่มีการยินยอมของผู้ให้เช่าจะทำให้การโอนสิทธิการเช่าที่ผู้เช่าโอนไปเป็นการโอนสิทธิการเช่าโดยไม่ชอบ ส่งผลทางกฎหมายทำให้บุคคลภายนอกไม่ได้รับสิทธิในการเช่าไปจากผู้เช่า จะถือว่าผู้เช่าเดิมนั้นจะเป็นแค่คู่สัญญาเดิมตามสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าเหมือนเดิมทุกประการ ส่วนบุคคลภายนอกซึ่งได้รับโอนสิทธิมานั้นจะมีสถานะทางกฎหมายเป็นเพียงบริวารหรือผู้อาศัยของผู้เช่าเดิมเท่านั้น

 

สรุปแล้วการ เช่ากับเซ้ง ตามความหมายในทางกฎหมายก็คือสัญญาเช่าทรัพย์นั่นเอง แต่จะแตกต่างกันที่การเช่า สิทธิ์จะได้แค่เช่าอาศัยเท่านั้นไม่สามารถนำที่ดินหรือนำเอาอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าไปพัฒนาต่อยอดได้อีก แตกต่างจากการเช่าเซ้ง เพราะจะเป็นการโอนสิทธิการเช่าที่ผู้เช่าได้โอนต่อไปให้แก่บุคคลภายนอกทั้งหมดหรือบางส่วนก็ได้ และยังสามารถพัฒนาที่ดินเหล่านั้นให้สามารถต่อยอดทางธุรกิจได้อีกด้วย นั้นเอง

 

สนใจข้อมูลข่าวสารเด่นๆ คอนเทนท์ร้อน ที่เราหามาเสริฟให้คุณผู้อ่านในทุกๆวันจาก Dotproperty คลิ๊ก