หากจะกล่าวกันถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้วนั้น แม้ว่าโดยพื้นฐานจะมีลักษณะที่ค่อนข้างตายตัวในแง่กระบวนการ แต่ในแง่ของการต่อยอดทำรายได้และผลกำไรนั้น กลับมีความยืดหยุ่นที่ค่อนข้างสูง ขึ้นกับสินทรัพย์ที่มีอยู่ในมือ และความถนัดตามสถานการณ์ต่างๆ เป็นหลัก บางท่านอาจจะเลือกซื้อมาขายไปอย่างรวดเร็ว บางท่านอาจจะเลือกปรับปรุงรอจังหวะเวลาที่ใช่ (เช่น การ Flipping ดังที่เคยนำเสนอไปก่อนหน้านั้น)
Credits: orlandorealestateliving.com
แต่ถ้าใครรู้สึกว่าการเก็บกินในระยะยาวอย่างการเปลี่ยนตึกแถว อาคาร หรือบ้านพักเพื่อการ ‘ปล่อยเช่า’ นั้นเป็นวิธีที่ปลอดภัย ก็ต้องขอบอกว่า ท่านคิดถูก และมันก็ไม่ได้มีความซับซ้อนดังที่เข้าใจ หากแต่มีจุดที่ต้องพึงระวังเอาไว้ในเบื้องต้นอยู่บางประการที่ต้องไม่ถูกมองข้าม ถ้าหากท่านเลือกจะเดินมาในสาย ‘ช้าๆ ได้พร้าเล่มงาม’ เหล่านี้
//ทำเลหรือกลุ่มผู้เช่า?
ดังที่เรามักจะได้ยินกันอยู่เสมอๆ ว่า อสังหาริมทรัพย์คือเรื่องของ ‘ทำเล ทำเล ทำเล’ (มันกลายเป็นคำประกาศิตชนิดไม่ต้องถามซ้ำแล้วกระมัง?) แต่เมื่อคุณตัดสินใจกระโดดลงสู่สนามของการปล่อยเช่าแล้วนั้น ปัจจัยปลีกย่อยอื่นอย่างเช่น ‘กลุ่มผู้เช่า’ ก็ต้องถูกนำมาผนวกรวมไปอย่างช่วยไม่ได้ เพราะมันคงจะไม่ต้องคิดมาก ถ้าคุณได้เป็นเจ้าของห้องพักสุดหรูในย่านอย่างสุขุมวิท นานา หรือทองหล่อ กลุ่มผู้เช่านั้นก็ชัดเจนตายตัวว่าเป็นกลุ่มตลาดบนอย่างชาวต่างชาติและกลุ่มผู้บริหาร
Credits: investseoul.com
แต่ถ้าคุณมีที่ดินอยู่แถวนิคมอุตสาหกรรม แล้วอยากจะทำอพาร์ทเมนต์ให้เช่า คำถามเรื่องกลุ่มผู้เช่าจะกลายเป็นประเด็นที่คุณจะต้องคิดต่อให้หนักทันที
Credits: businessnewsaus.co.au
ในแง่นี้ คุณอาจจะคิดว่า ไม่มีอะไรยาก กลุ่มผู้เช่านิคมอุตสาหกรรมก็คือคนงานที่ต้องอยู่อาศัยและทำงานในระยะเดินถึง ไม่ต้องลงทุนอะไรมากในแง่การสร้าง การตกแต่ง เน้นปริมาณเป็นสำคัญ แต่ถ้ามองในระยะยาวแล้ว การยกระดับของอาคารปล่อยเช่าสำหรับระดับหัวหน้างาน ที่อาจจะรับประกันรายได้อย่างต่อเนื่องสม่ำเสมอ ก็น่าจะเป็นสิ่งที่พอช่วยให้คุณอุ่นใจได้บ้าง ไม่มากก็น้อย ดังนั้น คิดให้ถ้วน บวกปัจจัยเรื่องกลุ่มเป้าหมายไว้ด้วย
//อะไรคือต้นทุนที่แท้จริง?
คำถามสำคัญต่อมาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์สำหรับปล่อยเช่า หลังจากที่คุณปลงใจเรื่องกลุ่มเป้าหมายได้แล้วคือ ต้นทุนที่แท้จริงของการดำเนินการต่างๆ นั้น มีอะไรบ้าง ในแง่นี้ เราขอแจกแจงต้นทุนที่คุณจะต้องจ่ายแน่ๆ ไว้เป็นข้อๆ ดังต่อไปนี้
-ค่าก่อสร้างตัวอาคาร (ในกรณีที่คุณมีเพียงที่ดินเปล่าๆ)
-ค่าตกแต่งห้องพัก
-ค่าน้ำค่าไฟ
-ค่าดำเนินการอื่นๆ (ส่วนกลาง หน่วยรักษาความปลอดภัย ร้านซักรีด ฯลฯ)
ค่าใช้จ่ายทั้งหมด จะเป็นตัวกำหนดว่าคุณจะตั้งราคาปล่อยเช่าต่อเดือนเท่าใด ซึ่งจุดนี้สำคัญอย่างยิ่ง เพราะจุดประสงค์ของการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นคือ ผลกำไรหลักหักค่าใช้จ่ายแล้ว แต่กระนั้น ทั้งหมดนี้ ก็เป็นเพียงต้นทุนที่เสริมเข้ามา เพราะต้นทุนที่แท้จริงของคุณนั้นคือ ‘ที่ดิน’ ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ตั้งอยู่ เช่นนั้นแล้ว คุณต้องไม่ลืมในส่วนของราคาที่ดินพ่วงเข้าไปด้วย (โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถ้าที่ดินที่ว่า ได้มาจากการกู้ยืมสินเชื่อ และอยู่ในระยะผ่อนส่ง) การคำนวณต้นทุนพลาด จะตอบแทนด้วยผลกำไรที่ไม่เป็นไปตามเป้า และบัญชีทบต้นตัวแดงที่จะกลับมาสยองคุณในภายหลัง
Credits: realtyfact.com
ในบทตอนถัดไป เราจะมาลงในส่วนรายละเอียดของการดำเนินการของอสังหาฯ ปล่อยเช่า เพื่อให้คุณพร้อมสำหรับการเลี้ยงดู ‘ห่านทองคำ’ นี้