เทคนิคและข้อกฏหมายการ ต่อเติมบ้าน ที่ควรรู้ ประหยัดเงินได้เป็นแสน!

สวัสดีครับ ใครที่กำลังจะต่อเติมบ้าน เราอยากให้ได้อ่านบทความดีๆบทความหนึ่ง เกี่ยวกับเรื่องที่ควรรู้ก่อนการต่อเติมบ้าน เชื่อว่าในที่นี้หลายคนคงยังไม่รู้ในหลายๆเรื่อง เพื่อให้ได้คุณภาพใน การต่อเติมบ้าน ของทุกท่าน จึงควรอ่านบทความนี้เพื่อเป็นแนวทางเป็นอย่างยิ่ง และเราก็ต้องขอขอบคุณ สมาชิกหมายเลข 3966088 จากเว็บบอร์ดออนไลน์ชื่อดังอย่าง Pantip.com ที่ได้มาแชร์ข้อมูลดีในครั้งนี้ครับ

เจ้าของบ้านจำนวนไม่น้อย (โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเภท ทาวน์โฮม บ้านจัดสรร) ที่คิดอยาก ต่อเติมบ้าน โดยเฉพาะห้องครัวไทย ออกมาทางหลังบ้าน เพื่อจะได้มีพื้นที่เป็นสัดเป็นส่วนสำหรับทำกับข้าวได้อย่างสบายใจ แต่ไม่รู้จะเริ่มยังไง จะทำไป ก็กลัวหลายๆอย่าง กลัวมีปัญหากับข้างบ้าน กลัวผู้รับเหมาทิ้งงาน กลัวทำแล้ว ไม่ได้คุณภาพ เกิดการทรุดตัว มีรอยแตกร้าว หรือ ไม่เป็นไปตามที่ตกลง ผมจึงอยากขอแนะนำ สิ่งที่เจ้าของบ้านควรรู้เป็นข้อมูลติดตัวไว้ก่อนที่จะลงมือทำ หรือติดต่อช่างรับเหมามาทำการต่อเติมบ้าน

มาดูกันว่ามีสิ่งใดบ้างที่เราควรจะทำความเข้าใจเพื่อให้เกิดปัญหาใน การต่อเติมบ้าน น้อยที่สุด…

1. กฎหมาย ที่เกี่ยวข้อง หรือ พรบ.ควบคุมอาคาร

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดให้การก่อสร้าง/ต่อเติมต้องมีระยะห่างระหว่างอาคาร เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและป้องกันการรบกวนบุคคลในพื้นที่ข้างเคียง สรุปพรบ.ง่ายๆ ดังนี้

1.1 ระยะห่างระหว่างอาคารที่ก่อสร้าง / ต่อเติมบ้าน

อาคารชั้นเดียว จนถึงอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร เช่น ต่อเติมบ้าน พื้นที่หลังบ้าน เป็นห้องครัว ห้องซักล้าง ระเบียงชั้น 2 ระยะห่างผนัง ถ้ามีช่องเปิด (ช่องเปิด หมายถึง หน้าต่าง ช่องลม ช่องที่สามารถส่องผ่านได้ ไม่เว้นแม้กระทั่ง ช่องแสง บล็อกแก้ว)ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร

ถ้าเป็นผนังทึบ (ไม่มีผนังช่องเปิด)ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร*ยกเว้น การได้รับความยินยอมจากเจ้าของพื้นที่ข้างเคียง เป็นลายลักษณ์อักษร (มีหนังสือยินยอม) สามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้

ระยะห่างชายคา/กันสาด(พื้นที่ที่คนขึ้นไปใช้งานหลักไม่ได้)เช่นเดียวกับผนังทึบ ชายคาต้องห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 0.5 ม.

1.2 งวดเงิน /งวดงาน ว่าจ้างผู้รับจ้าง

สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง ต่อเติมบ้าน ที่ดีนั้น เอกสารต้องเป็นไปตามที่ตกลงกันของทั้งผู้รับจ้าง และเจ้าของบ้าน เพื่อเป็นการกำหนดการจ่ายเงินเป็นงวดๆ โดยต้องแบ่งงวดเงินที่จะจ่าย ให้สอดคล้องกับงวดงานที่แล้วเสร็จ

ตัวอย่างงวดงาน งวดงานที่ 1 เคลียร์พื้นที่ ตอกเสาเข็ม แล้วเสร็จ 100%งวดงานที่ 2 ทำฐานรากแล้วเสร็จทุกต้น (100%) ทำตอม่อแล้วเสร็จ 50%งวดสุดท้าย ผู้รับจ้างจะต้องเก็บรายละเอียดงาน ทำความสะอาดหน้าพื้นที่ทำงาน หรือเศษวัสดุออกนอกพื้นที่ทำงาน จนกว่าพื้นที่จะพร้อมต่อการส่งมอบงานได้

ตัวอย่าง งวดเงินเงินงวดที่ 0  *มัดจำก่อนเริ่มงานหลังจากทำสัญญางวดนี้ เพื่อการทำงานที่ราบรื่นงานผู้รับเหมา 20% ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำสัญญาว่าจ้างเป็นลายลักษณ์อักษรเงินงวดที่ 1  20% ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำงานงวดที่ 1 แล้วเสร็จเงินงวดที่ …. (สุดท้าย) 20% ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำงานงวดที่ (สุดท้าย) แล้วเสร็จ

1.3 เทคนิคการก่อสร้าง 

ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า “บ้านทุกหลัง หรือทุกอาคารมีการทรุดตัว” ไม่ว่าจะตอก เจาะ เสาเข็มหรือไม่ ก็ตาม ขึ้นอยู่กับว่าจะมาก หรือน้อย แตกต่างกันเมื่อรู้แบบนี้แล้ว ก็ต้องเข้าใจว่า “การต่อเติมบ้าน” โครงสร้างใหม่ เข้าไปกับโครงสร้างบ้านเดิม ย่อมมีการ “แยก” ออกจากกัน โดยเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากโครงสร้างบ้านเดิม อยู่บนเสาเข็มที่ตอกไปแล้ว อาจมีการทรุดบ้าง แต่น้อย เช่น 1 เซนติเมตรต่อ 2 ปีแต่ส่วนต่อเติมบ้าน เช่น ครัวหลังบ้าน ไม่ได้ตอกเข็ม ทรุดลงปีละ 3 เซนติเมตร ทำให้เกิดรอยแตกร้าว เป็นต้นสิ่งที่เราพอจะทำได้คือ ป้องกัน/แก้ไข ไม่ให้รอยร้าวนั้น น่าเกลียด ตกแต่งเพื่อความสวยงาม

ตัวอย่าง การต่อเติมยอดนิยม คือ ต่อเติมบ้าน ส่วนครัวไทยหลังบ้าน

จุดที่การต่อเติมบ้านที่มักจะเกิดปัญหา ทรุดตัว การแยกตัว แตกร้าวได้แก่ รอยผนังแยกตัวออกจากอาคาร  รอยรั่วจากรอยต่อหลังคา และรอยร้าวตรงมุมประตูและหน้าต่าง

การป้องกันรอยแตกร้าวการ ต่อเติมบ้าน สิ่งที่ต้องคำนึงถึงนอกจากการออกแบบพื้นที่ คือ ปัญหารอบแตกร้าวต่างๆ นานา จากการ ต่อเติมบ้าน ซึ่งค่อนข้างเป็นเรื่องปกติ มีทั้งป้องกันได้ และป้องกันยาก ซึ่งส่วนที่ควรระวัง เน้นย้ำช่าง หรือผู้รับเหมา คือ1. ระหว่างผนังส่วน ต่อเติมบ้านกับผนังบ้านเดิม ส่วนนี้ แยก หรือร้าวแน่นอน ถ้าไม่มีการตอกเสาเข็ม อาจจะเห็นผลในเดือนสองเดือนแรก หลังต่อเติม เนื่องจาก ผนังส่วนนี้ “ทรุดตัว” มากกว่า ผนังของอาคารเดิมวิธีการยืดระยะเวลาการเกิดปัญหานี้ ด้วยการ ตอกเสาเข็มให้พื้น ทรุดตัวน้อย (พอๆกับตัวบ้าน) เป็นการยืดระยะเวลาในการร้าว ได้วิธีการที่ไม่อยากปวดหัวกับรอยนี้ คือการ แยกวัสดุประสานแบบแข็ง (ผนังฉาบ) ออกจากตัวอาคารเดิม รวมถึง ไม่ให้วัสดุแข็ง เช่นกระเบื้อง ปูคร่อมรอยต่อต่างๆ แล้วอุดรอยต่อนี้ด้วย วัสดุยืดหยุ่น เช่น โพลียูรีเทน เพื่อไม่ให้น้ำรั่วซืมเข้าสู่ตัวอาคาร

2. รอยต่อหลังคากับอาคารเดิมเพื่อให้มีความยืดหยุ่น

เมื่อส่วนต่อเติมเกิดการทุรด รอยต่อระหว่างอาคารเก่าจึงสำคัญ แนะนำให้ใช้ Flashing เป็นตัวเชื่อมระหว่างหลังคากับอาคารเดิม

2.1 กรีดร่องผนังฉาบ (อาคารเดิม) ให้เป็นร่อง ตลอดแนวหลังคา
2.2 ติดตั้ง แผ่น Flashing
2.3 อุดร่องผนัง และร่องระหว่างหลังคาด้วย โพลี ยูรีเทนเมื่อส่วน ต่อเติมบ้าน เกิดการทรุด จะทำให้ไม่เกิดช่องว่างที่น้ำหรือฝนสาดเข้าตัวอาคาร

สนใจข้อมูลข่าวสารเด่นๆ คอนเทนท์ร้อน ที่เรานำมาเสิร์ฟให้คุณผู้อ่านในทุกๆวันจาก Dotproperty คลิ๊ก