จากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจต่างๆ ทั่วโลก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้รับผลกระทบโดยตรงด้วยเช่นกัน เพราะการตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมือหนึ่งยังชะลอตัว แต่ตลาดบ้านมือสองกลับคึกคักขึ้นเพราะทิศทางการซื้อของกลุ่มเป้าหมายเปลี่ยนไป ผู้ซื้อต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพดีแต่มีราคาไม่แพง ด้วยเหตุนี้ตลาดบ้านมือสองจึงน่าสนใจ กลายเป็นตลาดใหม่ที่ดึงดูดทั้งผู้ซื้อและนายหน้าให้เข้ามามีส่วนร่วมอย่างคึกคัก โดยเฉพาะนายหน้าต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้นจนทำให้มีการจี้ภาครัฐเพื่อให้ออกกฎหมายนายหน้ามารองรับ
มุมมองนายหน้ากับตลาดบ้านมือสอง
นายหน้าหรือโบรกเกอร์อสังหาฯ มองว่าตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะมีส่วนต่างราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งกว่า 40% แต่ปัจจุบันการทำการตลาดยังไม่มีแพลตฟอร์มที่ดี จึงถือเป็นโอกาสดีในการเข้ามาลงทุนและสร้างโอกาสทางธุรกิจ มีการเข้ามาเปิดตลาดจากนายหน้าชั้นนำของต่างชาติอย่าง KW หรือ Keller Williams ประเทศสหรัฐอเมริกาที่ลงนามร่วมกับบริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตทในสัญญาระยะยาว 20 ปี จัดตั้ง KW Thailand เพื่อสร้างเครือข่ายนายหน้า 1,000 คนและตั้งเป้าการขาย 5 พันล้านบาทในปีแรก
นอกจากนี้บริษัทนายหน้าในไทยเองยังมีมาตรการเพื่อสร้างเครือข่ายตัวแทนนายหน้าหลายมาตรการ เช่น การมอบค่าคอมมิสชั่น 5% ให้กับตัวแทน ซึ่งสูงกว่าค่าคอมมิสชั่นมาตรฐานเดิมที่อยู่ในเรท 3% แต่ถือเป็นเรทราคาสากล เมื่อเทียบกับค่าคอมมิสชั่นของนายหน้าตัวแทนอสังหาฯ ของต่างประเทศ เช่น อเมริกา 6%, กัมพูชา 10%, ญี่ปุ่น 3%, มาเลเซีย 5% เป็นต้น ส่วนอีกหนึ่งกลยุทธ์ด้านการทำตลาดของการสร้างเครือข่ายตัวแทนในประเทศได้ใช้ช่องทางการจัดกิจกรรมทางตลาดในแต่ละภูมิภาคเพื่อเป็นสถานที่รวบรวมผู้ขาย ผู้ซื้อ เจ้าของบ้าน หรือผู้สนใจที่อยู่อาศัยมือสองในแต่ละภูมิภาคให้มีโอกาสซื้อขายได้ง่ายและสะดวกขึ้นผ่านกิจกรรมดังกล่าวด้วย
กฎหมายนายหน้า เครื่องมือที่แข็งแกร่งในการแข่งขันกับตลาดระดับนานาชาติ
จากการเข้ามาลงทุนของนายหน้าต่างชาติทำให้นายหน้าหรือโบรกเกอร์ไทยในธุรกิจอสังหาฯ ต้องร่วมมือกัน เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาแย่งตลาดอสังหาฯ มือสอง เพราะประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายนายหน้าหรือพ.ร.บ. นายหน้าตัวแทน ส่งผลให้นายพรพิไร นิจวิโรจน์ กรรมการผู้จัดการบริษัท The Property A จี้ภาครัฐว่าควรเร่งออกกฎหมายนายหน้าเพื่อเข้ามาควบคุมและดูแลอย่างจริงจัง โดยนายพรพิไร กล่าวว่า ตนเห็นด้วยกับการออกกฎหมายนี้ เพราะจำเป็นที่ต้องออกกฏหมายบังคับใช้ในการดำเนินธุรกิจนายหน้าตัวเทน เนื่องจากประเทศไทยเป็นตลาดใหญ่เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านที่มีขนาดเล็กกว่า แต่เพื่อนบ้านของเรากลับมีกฎหมายออกมาบังคับใช้เรียบร้อยแล้ว เช่น กัมพูชาและลาว
สำหรับข้อดีของกฎหมายนายหน้านั้นก็คือ มีการบังคับให้ตัวแทนนายหน้าต้องมีใบอนุญาตหรือมี License และเพื่อสิทธิประโยชน์ต่างๆ ของประเทศ ดังนี้
- การควบคุมการประกอบอาชีพนายหน้าตัวแทน
- เพื่อให้ประเทศไทยมีฐานข้อมูลจริงของตลาดบ้านมือสอง
- เพื่อการปกป้องสิทธิประโยชน์ผู้บริโภค
ปัจจุบันจะเห็นว่าการเข้ามาเป็นตัวแทนนายหน้าเป็นง่ายหรือใครก็เป็นได้อย่างอิสระ ไม่มีการควบคุมชัดเจน ส่งผลกระทบให้ผู้ซื้อมีความเสี่ยงในการโดนโกง แม้ทางสมาคมตัวแทนนายหน้าพยายามจัดระเบียบให้มีการสอบ และเทียบคุณวุฒิ แต่ทางที่ดีที่สุดคือการออกเป็นกฎหมายมาบังคับใช้เพื่อการจัดระเบียบให้เป็นไปตามมาตรฐานของทางภาครัฐ
ส่วน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) มองว่า ควรมีกฏหมายออกมาบังคับใช้เพื่อควบคุมการออกใบอนุญาตนายหน้าในไทย เพราะประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาคอาเซียนมากกว่าครึ่งที่มีการออก License ให้กับนายหน้า เช่น เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย กัมพูชา ส่วนประเทศเมียนมาก็กำลังอยู่ในระหว่างดำเนินการ
ผลกระทบต่อประเทศไทย หากไม่มีการบังคับใช้กฎหมายนายหน้า
ดร.วิชัยมองว่า หากไม่มีการบังคับใช้กฎหมายดังกล่าว ประเทศไทยจะเสียประโยชน์ 2 เรื่อง คือ จะไม่มีการควบคุมนายหน้าคนไทย ทำให้นายหน้าไม่มีมาตรฐาน และรัฐบาลจะไม่สามารถเรียกเก็บภาษีจากนายหน้าอิสระได้ นอกจากนี้หากประเทศไทยยังไม่มีกฏหมายนายหน้าออกมาบังคับใช้จริง ยังถือเป็นการเปิดช่องทางการฟอกเงินของต่างชาติ เพราะต่างชาติที่เข้ามาลงทุนไม่จำเป็นต้องส่งรายละเอียดต่างๆ ให้รัฐบาลเพื่อตรวจสอบข้อมูล หากมีกฏหมายมาควบคุมจะทำให้คนไทยไม่ถูกเอาเปรียบ ไม่ถูกแย่งรายได้โดยนายหน้าต่างชาติด้วย
จะเห็นได้ว่าการออกกฎหมายนายหน้านั้นช่วยยกระดับมาตรฐานของนายหน้าชาวไทยให้มีคุณภาพและมาตรฐานที่ดีมากขึ้น อีกทั้งยังได้ประโยชน์ทุกภาคส่วนไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ ตัวนายหน้าเองและผู้ซื้อ ถือเป็นอีกหนึ่งกฎหมายที่น่าจับตามองสำหรับผู้ที่สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยค่ะ
ที่มาอ้างอิง :
https://www.prachachat.net/property/news-420797
