ไม่ว่าจะทำการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใด เมื่อเสร็จสิ้นกระบวนการตกลงซื้อขายกันแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนสำคัญของขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขาย ซึ่งหลายคนอาจมองว่าเป็นขึ้นตอนที่จะมีความยุ่งยากหรือปล่า? สับสนว่ามีเอกสารอะไรที่จำเป็นต้องเตรียมบ้าง? ต้องมีค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายเท่าไร? และมีขั้นตอนการโอนที่ดินอย่างไรบ้าง บทความนี้จะแนะนำทุกขั้นตอนของการโอนที่ดิน แบบที่โอนครั้งเดียวจบ ทำตามได้จริง
ขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขาย ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
สำหรับการเตรียมเอกสารเพื่อเตรียมไปทำเรื่องการโอนที่ดินซื้อขาย สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ ประเภทบุคคลธรรม และประเภทนิติบุคคล (บริษัท)
การเตรียมเอกสารการโอนที่ดินซื้อขาย สำหรับบุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อและนามสกุล พร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ต้องมีเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- กรณีสมรสแล้ว ต้องมีเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่
- หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนสมรส
- กรณีจดทะเบียนสมรสแล้วหย่า ต้องมีสำเนาทะเบียนหย่าเพิ่มเติม
การเตรียมเอกสารการโอนที่ดินซื้อขาย สำหรับนิติบุคคล
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาทะเบียนบ้านของของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด ให้มีบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
- กรณีเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญ ที่จดทะเบียนแล้วให้มีแบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน
- กรณีที่มีการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการ ต้องมีเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่
- หนังสือมอบอำนาจ
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
การโอนที่ดินซื้อขาย ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเท่าไร?
- ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
- ค่าอากร 5 บาท
- ค่าพยาน 20 บาท
- ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน ราคาร้อยละ 2 จากราคาประเมินหรือราคาขาย (ที่ดินราคาประเมิน 1 ล้านบาท เสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 20,000 บาท)
- ค่าจดจำนอง ร้อยละ 1 จากมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท สำหรับผู้ที่กู้เงินมาจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน (มูลค่าจดจำนองที่ดิน 1 ล้านบาท ค่าจดจำนอง 10,000 บาท)
- ค่าอากรแสตมป์ใบรับ ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณแทน
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณแทน
ขั้นตอนการโอนที่ดิน เพื่อซื้อขาย
- ขั้นตอนการโอนที่ดินนั้นมีระยะเวลาไม่นาน ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้ใช้บริการในกรมที่ดินนั้นด้วย โดยกรมที่ดินก็มีบริการจองคิววันต่อวัน เพื่อลดระยะเวลาการรอคอย
- กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ต้องเตรียมมาให้ครบถ้วน
- นำใบคำขอและเอกสารไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบเอกสาร จากนั้นเจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวไปยังฝ่ายชำนาญงาน
- เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับจะลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
- เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน เพื่อประเมินค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งจะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่หลังคำนวณเสร็จ
- นำใบคำนวณไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน โดยจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลืองมา ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ที่เซ็นเอกสาร และนำใบเสร็จสีฟ้าไปถ่ายสำเนาผู้ซื้อ 1 ชุด โดยเก็บตัวจริงไว้ที่ผู้ขาย
- เจ้าหน้าที่จะพิมพ์โฉนดให้เราตรวจสอบความถูกต้อง หลังจากตรวจสอบเรียบร้อยเสร็จสิ้น จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ซึ่งถือว่าเป็นการเสร็จสมบูรณ์
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เรามักจะเห็นผู้ประกอบการหลายรายที่เสนอโปรโมชั่นฟรีค่าธรรมเนียม ซึ่งก็หมายถึงการค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินซื้อขายทั้งประเภท ค่าโอนที่ดิน ค่าภาษีเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ซึ่งสามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย ว่าจะออกคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกให้ทั้งหมด ดังนั้นโปรโมชั่นฟรีค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินซื้อขาย ก็เป็นหนึ่งในข้อเสนอที่ดีสำหรับการซื้อบ้านเช่นกัน