การประเมินสินทรัพย์อสังหาฯ (Real Estate Appraisal) …คำๆ นี้อาจจะเป็นสิ่งที่ผู้เกี่ยวข้องในแวดวงต่างได้ยินกันจนคุ้นชิน เป็นขั้นตอนระดับสามัญที่ต้องพึงกระทำโดยธนาคารกลางเพื่อพิจารณาว่า สินทรัพย์ชิ้นนั้นๆ มีมูลค่ามากเพียงใด ผ่านตัวแปรและปัจจัยต่างๆ อย่างรอบด้านประกอบกัน มองดูเผินๆ แล้ว เหมือนจะเป็นธุระของ ‘ผู้ขาย’ มากกว่า ‘ผู้ซื้อ’ ที่ต้อง ‘Take it serious’ ถ้าการประเมินราคาสินทรัพย์นั้นต่ำกว่ามาตรฐานที่ตั้งใจ (เพราะมันหมายถึงราคาโดยรวมนั้นอาจจะไม่เข้าเป้าอย่างที่วาดหวังเอาไว้)
แต่ในทางกลับกัน สำหรับผู้ซื้อแล้ว การประเมินสินทรัพย์ ก็มีความสำคัญอย่างคาดไม่ถึง เพราะต้องไม่ลืมว่า การอนุมัติสินเชื่อเพื่อขอซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จะอยู่ที่อัตรา 90% ของราคาประเมิน ซึ่งถ้าการประเมินนั้น ‘ต่ำ’ เงินกู้ที่ผู้ซื้อจะได้รับอนุมัติก็จะน้อยลงไป และเงินที่ต้องเจียดจ่ายชดเชยก็จะมากตาม นั่นย่อมไม่ใช่สถานการณ์ที่มีความหวังแน่ๆ สำหรับใครที่หลักการเดินบัญชียังไม่ค่อยคล่องตัวดีมากนัก
ลองมาดูกันว่า จะแก้ปัญหาอย่างไร ถ้าราคาประเมินนั้นเกิด …’ต่ำ’ กว่าที่คาดไว้
//รวมพลัง ‘กำจัดจุดอ่อน’
การประเมินสินทรัพย์จะถูกจัดทำขึ้น โดยอาศัยปัจจัยด้านต่างๆ เข้ามาประกอบกัน ทั้งสภาพของอสังหาฯ, ระยะเวลาการถือครอง, ราคาตลาดกลาง จนถึงเรื่องปลีกย่อยจุกจิกอย่างเช่นสภาพแวดล้อมของพื้นที่ เหล่านี้ ถ้าต้องมานั่งสำรวจเพียงคนเดียว ย่อมมีการตกหล่นสูญหายไปเป็นเรื่องธรรมดา สำหรับผู้ซื้อนั้น อาจจะต้องรวมทีมของตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ จนถึงผู้เชี่ยวชาญเพื่อ ‘กำจัดจุดอ่อน’ เท่าที่สามารถจะทำได้ (ในเงื่อนไขของสิ่งที่สามารถแก้ไขได้) ให้มากที่สุด
//ขอโอกาสที่สอง (หรือสาม…)
การประเมินสินทรัพย์อสังหาฯ ไม่ได้เป็นบัญชาอาญาสิทธิ์ที่ลิขิตแบบครั้งเดียวจบ เพราะมาตรฐานที่ใช้ก็มีความแตกต่างกัน ตามแต่ธนาคารกลาง ผู้ประเมิน และเงื่อนไขอื่นๆ แน่นอนว่ามันมีราคาค่าใช้จ่ายที่ตามมา (เพราะการประเมินนั้นไม่ใช่กระบวนการที่เสร็จอย่างรวดเร็ว…) ซึ่งต้นทุนในจุดนี้ คุณในฐานะผู้ซื้อ ก็คงต้องชั่งน้ำหนักกันให้ดี ว่ามันคุ้มค่าพอที่จะยอมจ่ายไปหรือไม่
//ฮั้วกันกับผู้ขายสักเล็กน้อย
Credits: biggerpockets.com
เราไม่ได้ยุยงส่งเสริมให้คุณกระทำการฉ้อฉล แต่ราคาประเมินสินทรัพย์อสังหาฯ อย่างที่ได้เรียนไปก่อนหน้า มันมีผลต่อผู้ขายสินทรัพย์นั้นๆ ด้วยไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง ซึ่งแม้ว่าผู้ขายจะต้องการที่จะจบดีลด้วยราคาที่สูงที่สุดเท่าที่จะทำได้ (อันเป็นเรื่องที่แน่นอน…) และการประเมินสินทรัพย์ที่ได้ผลลัพธ์ที่ดี ก็ส่งผลดีต่อผู้ขายในภาพรวม ดังนั้น ลองจับเข่าคุยกันดูสักนิดไม่เสียหาย
//เดินหน้าต่อแบบไม่สนใจอะไร (หรือจากไปแบบไม่ใยดี)
แต่ถ้ามันถึงที่สุดของที่สุด ผลลัพธ์การประเมินสินทรัพย์อสังหาฯ ก็ยังไม่ดีขึ้น บางที คุณอาจจะต้องทบทวนและถามตัวเองอีกสักครั้ง ว่าคุณอยากจะได้สินทรัพย์ชิ้นนี้มาไว้ในการครอบครองหรือไม่ หรือเอาเข้าจริงๆ แล้ว…. นี่ยังเป็นสินทรัพย์ที่คุณควรจะเสียเงินเพื่อให้ได้มันมาครอบครองอยู่อีกจริงๆ หรือ? (ความผิดพลาดครั้งแรกคือความบังเอิญ ครั้งที่สองเป็นความจงใจ แต่ถ้ามากกว่านั้น มันต้องเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้แล้วจริงๆ นั่นล่ะ…)
การประเมินสินทรัพย์อาจจะเป็นกระบวนการที่ไม่ได้น่าสนุกมากนักสำหรับธุรกรรมอสังหาฯ แต่ความยืดหยุ่นของแวดวงนั้น ก็มีมากพอที่จะช่วยลดหย่อนความเขม็งตึงเหล่านี้ให้น้อยลง ขอให้อย่าพึ่งถอดใจ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ขาย หรือผู้ซื้อก็ตาม
