แนวโน้มอสังหาฯ ปรับตัวลดต่อเนื่อง ตลาดอสังหาฯ จะเป็นอย่างไรบ้าง?

จากพิษโควิด-19 ระลอกใหม่ ที่ทำให้เกิดการปิดแคมป์คนก่อสร้าง ล็อกดาวน์ แน่นอนว่า ต้องกระทบเศรษฐกิจรวมไปถึงตลาดอสังหาฯ แน่นอนครับ เรียกว่าเป็นปีที่เจอมรสุมเพียบเลยก็ว่าได้ สอดคล้องกับงานวิจัยและการสำรวจของหลายๆ สถาบันที่ออกมาระบุถึงแนวโน้มอสังหาฯ ที่ดูเหมือนจะต้องปรับตัวทางด้านราคาให้ลดลงอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งตัวเลขหน่วยเปิดโครงการใหม่ก็มีจำนวนน้อยลดลงด้วยเช่นเดียวกัน

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพ ปรับตัวลดลงต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส

REIC เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพ ปรับตัวลดลงต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2/2560 ค่าดัชนีอยู่ที่ 190 ลดลงร้อยละ 4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2563 และลดลงร้อยละ 7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 16

ทั้งนี้เมื่อแยกประเภทที่อยู่อาศัย ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน ขณะที่ราคาบ้านเดี่ยวทรงตัว โดยดัชนีราคาคอนโดมิเนียม ลดลงร้อยละ 3 จากไตรมาสก่อน และลดลงร้อยละ 8 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ทาวเฮ้าส์ ลดลงร้อยละ 0.5 และบ้านเดี่ยว ลดลงร้อยละ 0.1 จากไตรมาสก่อน

ขณะที่ 5 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยลดลงมากที่สุดในไตรมาสแรกที่ผ่านมา ได้แก่ สัมพันธวงศ์ ลดลงร้อยละ 18 อยู่ที่ 81,000 บาทต่อตารางเมตร ป้อมปราบศัตรูพ่าย ลดลงร้อยละ 11 อยู่ที่ 190,000 บาทต่อตารางเมตร บางบอน ลดลงร้อยละ 9 อยู่ที่ 47,000 บาทต่อตารางเมตร ภาษีเจริญ ลดลงร้อยละ 7 อยู่ที่ 65,000 บาทต่อตารางเมตร และพระโขนง ลดลงร้อยละ 6 อยู่ที่ 97,000 บาทต่อตารางเมตร

อสังหาฯ ปี 64 ใหม่ คาดตัวเลขหลุดใกล้กรอบ Worst Case

ส่วนข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ก็ออกมาเปิดเผยข้อมูลที่คาดว่า ตัวเลขหลุดใกล้กรอบ ‘เลวร้ายสุด’ เนื่องจากตัวเลขหน่วยเปิดโครงการใหม่มีจำนวนลดลง -14.9% มูลค่าลดลงเหลือ 12.8% โดยมีปัจจัยมาจากดีเวลลอปเปอร์ชะลอเปิดโครงการคอนโดมิเนียม ยอดขายลดลง -6.4% มูลค่าติดลบเกือบ 10% อีกทั้งยังมีสต๊อกเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 935,906 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.9% อีกด้วย

ซึ่งตามข้อมูลของภาคอสังหาฯ ปี 64 บ่งชี้ว่า ตลาดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ในภาวะชะลอตัวลงต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา คาดว่าหน่วยเปิดขายใหม่รวมอาคารชุดและบ้านจัดสรร ในปี 2564 ของกรณีฐาน Base Case ที่ประมาณไว้ที่จำนวน 62,592 หน่วย ลดลง -5.5% เป็นมูลค่า 323,600 ล้านบาท ลดลง -3.1% แต่การวิเคราะห์และประเมินใหม่จะลดลงแต่ไปในกรอบที่ไม่ต่ำกว่า Worst Case ที่หน่วยเปิดใหม่ 56,333 หน่วย (ซัปพลายหายไป 6,259 หน่วย) ลดลง -14.9% เป็นมูลค่า 291,242 ล้านบาท (มูลค่าหายไป 32,358 ล้านบาท) ลดลง -12.8% 

ทั้งนี้ การติดลบเป็นผลจากการที่โครงการอาคารชุดมีการเปิดตัวลดลงอย่างมาก สำหรับยอดขายจะลดลงจาก Base Case ที่มีจำนวน 69,996 หน่วย สมมติฐานเดิมเพิ่มขึ้น 4% ส่วนมูลค่าประมาณ 312,000 ล้านบาท ลดลง -4.3% จะลดลงแต่ไม่เกิน Worst Case ที่มียอดขายลดลงเหลือ 62,996 หน่วย ลดลง -6.4% เป็นมูลค่า 294,500 ล้านบาท ลดลง -9.1% ทั้งนี้ การติดลบเป็นผลจากยอดขายของอาคารชุดที่ลดลง

การที่หน่วยเปิดตัวใหม่และยอดขายที่ลดลง ทำให้หน่วยเหลือขายสะสม ณ สิ้นปี 64 น่าจะเหลือไม่เกินกว่ากรณี Worst Case ที่ 183,511 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.2% โดยมีมูลค่าประมาณ 935,906 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.9% และมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวมประมาณ 169,844 หน่วย ลดลงไม่เกินกว่า -13.6% และมีมูลค่าโอนประมาณ 544,320 ล้านบาท ลดลงไม่เกินกว่า -11.3% ในกรณี Worst Case

การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาฯ

ผู้พัฒนาส่วนใหญ่จึงใช้กลยุทธ์ทางการตลาดด้วยการลดราคาเพื่อกระตุ้นการขายบ้านจัดสรร ควบคู่กับการเสนอโปรโมชันในลักษณะของแถม และการให้ส่วนลดค่าใช้จ่ายต่างๆ เพิ่มขึ้น ในช่วงไตรมาส 3/64 เป็นหลัก เช่น 

• อนันดาดีเวลลอปเมนต์

มีการจัดแคมเปญ “GRAB OR GONE ดีลคุ้ม อย่าให้หลุดมือ” นำสินค้าคอนโดฯ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ 34 โครงการ ภายใต้แบรนด์แอชตัน, ไอดีโอ คิว, ไอดีโอ โมบิ, ไอดีโอ, เอลลิโอ, ยูนิโอ, อาร์เทล, แอริ, เอโทล, ยูนิโอทาวน์ และเออร์บานิโอ ราคาเริ่ม 1.53-24.9 ล้านบาท มอบโปรโมชั่นพิเศษ อาทิ ผ่อนเริ่ม 5,900 บาท/เดือน นาน 3 ปี, อยู่ฟรี 24 เดือน, ลูกค้าสามารถกู้ได้เกิน 100%, จอง 999 ฟรี 30 รายการ และการันตีผลตอบแทนการซื้อลงทุนปล่อยเช่า 1 ปี 6% เป็นต้น

• ศุภาลัย

จัดแคมเปญ “ศุภาลัยให้เต็ม 10” มีของแถม 10 รายการ ประกอบด้วย เครื่องใช้ไฟฟ้า 6 รายการ ได้แก่ ตู้เย็น 2 ประตู Smart TV เครื่องซักผ้าฝาหน้า เครื่องฟอกอากาศ เครื่องดูดฝุ่น ไมโครเวฟ และฟรี ค่าใช้จ่ายวันโอน 4 รายการ ได้แก่ ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลาง 1 ปีแรก ค่ามิเตอร์ไฟและค่ามิเตอร์น้ำ โดยกู้ไม่ผ่านยินดีคืนเงินสำหรับลูกค้าที่ซื้อสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่ แบ่งเป็น บ้านแนวราบราคา 1.89-30 ล้านบาท และคอนโดฯราคา 1.39-56 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้-30 กันยายน 2564 นี้

• AP

จัดบิ๊กแคมเปญ “30 ปี THE GREATEST DEAL” นำบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมเครือเอพี 86 โครงการมอบสิทธิประโยชน์ 4 ต่อ ดังนี้ ต่อที่ 1 ลูกค้าเยี่ยมชมโครงการได้สิทธิลุ้นรับของขวัญพิเศษกว่าร้อยชิ้น ต่อที่ 2 เมื่อลูกค้าจอง-รับทันทีไม่ต้องลุ้นกับ Welcome Home Package มูลค่าสูงสุด 200,000 บาท พร้อมส่วนลดสูงสุด 5 ล้านบาท และอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 2.29% นาน 3 ปี ต่อที่ 3 โอนแล้วรับสิทธิ์ลุ้นรับทองคำประจำเดือนน้ำหนักรวม 30 บาท ตลอด 3 เดือน และต่อที่ 4 โอนกรรมสิทธิ์ได้ลุ้นเพิ่มทองคำน้ำหนักรวม 300 บาท มูลค่ารวม 10 ล้านบาท สำหรับยอดซื้อและโอนวันนี้-30 กันยายนนี้

อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์การระบาดระลอกล่าสุดที่มีจำนวนผู้ติดเชื้อหลักพันคนขึ้นไป ทำให้ความสนใจซื้อ-เช่าที่อยู่อาศัยเริ่มสะดุด ตอนนี้ก็คงต้องขึ้นอยู่กับมาตรการของภาครัฐและความชัดเจนในแผนการฉีดวัคซีนจะเป็นตัวแปรสำคัญต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งจะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ฟื้นตัวในระยะต่อไป สำหรับภาพรวมในปีนี้ยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวต่อเนื่อง