โฉนดที่ดินคืออะไร ? มาดูกันชัดๆ ความแตกต่างระหว่างโฉนดที่ดิน และเอกสารสิทธิ์

เชื่อว่าในปัจจุบันนี้หลายคนยังมีความสับสนและเข้าใจผิดกันอีกมาก เกี่ยวกับความเข้าใจว่าโฉนดที่ดินคืออะไรและเอกสารสิทธิ์คืออะไร ซึ่งทั้งสองประเภทนี้จะเรียกได้ว่าเกือบจะเป็นเอกสารทางกฎหมายที่อยู่ในประเภทเดียวกัน แต่จะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันทั้งในด้านการทำนิติกรรมและการซื้อ ขาย โอน จดจำนอง ต่างๆ ซึ่งจริง ๆ แล้ว โฉนดที่ดินคือส่วนหนึ่งของเอกสารสิทธิ์ ซึ่งเอกสารสิทธิ์คือเอกสารที่ใช้รับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน โดยจะมีหลายประเภท และในบางประเภทก็จะไม่สามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนอง หรือทำนิติกรรมอื่นๆ ได้ ซึ่งความไม่เข้าใจในส่วนนี้ทำให้เกิดข้อพิพาทและความเข้าใจผิดในการซื้อขายที่ดินกันมาแล้วหลายครั้ง ดังนั้นเพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องว่าโฉนดที่ดินคืออะไรและเอกสารสิทธิ์คืออะไร  ประเภทไหนถึงจะสามารถทำนิติกรรม ซื้อ ขาย โอน หรือจดจำนองได้ ลองมาดูประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดินกันได้เลย

โฉนดที่ดินคือเอกสารสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายโอนได้

โฉนดที่ดินคืออะไร

สำหรับโฉนดที่ดินคือหนึ่งในเอกสารสิทธิ์รับรองการทำประโยชน์ในที่ดินที่สามารถซื้อขายโอนและทำนิติกรรมได้ตามกฎหมาย ซึ่งโฉนดที่ดินจะเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด โดยสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ มักจะมีตราครุฑสีแดงในใบโฉนด และเรียกกันอีกชื่อว่า (น.ส.4)

เอกสารสิทธิ์อื่นๆ ที่ไม่ใช่โฉนดที่ดินคืออะไร

หนังสือรับรองการทำประโยชน์

สำหรับเอกสารสิทธิ์ที่รับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนอง และทำนิติกรรมอื่นๆ ได้นอกเหนือจากโฉนดที่ดิน จะเรียกว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งเป็นเอกสารทางราชการที่ได้รับการรับรองจากเจ้าพนักงานว่า ที่ดินนั้น ๆ ผู้มีสิทธิ์ในที่ดิน ได้ทำประโยชน์ในที่ดินตามเงื่อนไขแล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามกฎหมาย ซึ่งสำหรับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ก็จะมีด้วยกัน 3 ประเภท ได้แก่

น.ส. 3 – หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่ออกให้กับู้ครอบครองที่ดินทั่วไป สำหรับพื้นที่ที่ไม่มีระวางที่ดิน โดยลักษณะของหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน น.ส. 3 จะเป็นแผนที่รูปลอยที่ไม่มีตำแหน่งที่ดินแน่นอน แต่รัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ซึ่งเอกสารชนิดนี้จะมีนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรอง

น.ส. 3 ก. – หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยเอกสารสิทธิ์ประเภท น.ส. 3 ก. จะมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรอง

น.ส. 3 ข. – หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่จะออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แต่รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลักอำเภอแล้ว โดยจะมีเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรอง

สำหรับหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท น.ส. 3 ผู้ที่มีหนังสือรับรอง จะเป็นเพียงผู้มีสิทธิ์ในการครอบครองเท่านั้น ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินใดๆ แต่ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินฉบับนี้ จะสามาระจดทะเบียนโอนขายให้กับคนอื่นได้ แต่จะต้องทำเป็นหนังสือการซื้อขายโอนและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น แต่สำหรับการจำนองในที่ดิน โดยส่วนใหญ่ก็จะสามารถจำนองกับสถาบันการเงินได้ แต่สถาบันการเงินจะแนะนำให้ไปเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินก่อน

ใบใต่สวน (น.ส.5) เป็นเอกสารแสดงการครอบครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินอีกประเภทหนึ่ง ที่เป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินโดยเจ้าพนักงานเรียบร้อยแล้ว และถึงแม้จะไม่ใช่หนังสือแสดงกรรสิมธิ์ในที่ดิน แต่ก็สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้

นอกจากเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังมีเอกสารสิทธิ์ที่ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน หรือทำนิติกรรมอื่นๆ ได้อีก อาทิเช่น ใบจอง (น.ส.2), ที่ดินส.ป.ก., ที่ดิน ส.ท.ก. หรือที่ดินประเภท ภ.บ.ท.5 เป็นต้น ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นหนังสือยินยอมให้ทำประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ และสำหรับคำถามที่ว่าโฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิ์นั้นแตกต่างกันหรือไม่ ก็ต้องตอบว่าโฉนดที่ดินเป็นหนึ่งในเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ที่มีความสมบูรณ์ที่สุดและสามารถทำการซื้อ ขาย โอน ได้ตามกฎหมายนั่นเอง