ปกติแล้วซื้อบ้านจะมีระยะเวลาผ่อนชำระส่วนใหญ่อยู่ที่ราวๆ 30 ปี โดยที่หากเราทำการ โปะบ้าน ยิ่งเยอะเท่าไหร่ ก็จะช่วยลดระยะเวลาผ่อนได้มากเท่านั้น เพราะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อแบบ“ลดต้น ลดดอก” โดยจะมีดอกเบี้ยอัตราพิเศษในช่วง 3 ปีแรก ที่จะช่วยให้เราได้ดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด จึงเกิดคำถามที่ว่า หากเราต้องการที่จะโปะบ้านให้หมดก่อน 3 ปี เพื่อหนีดอกเบี้ยลอยตัว จะมีปัญหาอะไรไหม เพราะเห็นจากหลายเสียงเล่าอ้าง ที่มักบอกว่ามีค่าปรับตามมาด้วย
โปะบ้าน กับธนาคารให้หมดก่อน 3 ปีแรกได้ไหม
คำตอบคือ “ได้” แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องขึ้นอยู่กับสัญญาของแต่ละธนาคารและตัวบุคคล ว่ามีข้อตกลงอะไรในสัญญากู้สินเชื่อหรือไม่ ไม่เสียค่าปรับสักบาท เพราะตั้งแต่ตอนหาสินเชื่อบ้าน บอกธนาคารไว้ก่อนว่าขอสินเชื่อแบบไม่ต้องทำประกัน MRTA ไม่ทำบัตรเดบิตเครดิตใดๆ โปะได้ไม่จำกัด และปิดได้ก่อน 3 ปี หลายแบงค์ก็เสนอได้ ถึงแม้ว่าบางแบงค์บอกไม่ได้ แต่สำนักงานใหญ่กลับเสนอว่าได้
ดังนั้นไม่ว่าจะในส่วนของใครคนใดก็ตาม ที่อยากจะโปะบ้าน จะมาถามว่าโปะได้เท่าไหร่ ปิดได้ในกี่ปี ให้ผู้ยื่นกู้กลับไปดูในสัญญาของคุณเอง เพราะธนาคารบางเจ้าระบุในสัญญาไปเลยว่าหากโปะบ้านหมดก่อนระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยพิเศษใน 3 ปีแรก จะต้องมีค่าปรับไปเท่าไหร่
หากไม่ทำประกัน MRTA จะเป็นอะไรไหม?
บางท่านอาจเกิดข้อสงสัย กับการทำประกัน MRTA ที่มักพ่วงมาให้กับการยื่นกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ว่าหากไม่ทำจะเป็นอะไรไหม อันที่จริงก็ไม่เป็นอะไรเลย เราสามารถเลือกที่จะไม่ทำประกันได้ เพราะเมื่อกล่าวถึงความคุ้มค่าในการทำประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA) หรือ Mortgage Reducing Term Assurance
นอกเหนือจากการที่ผู้ยื่นกู้สินเชื่อจะได้รับจากการทำประกันแล้ว ก็คืออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าดอกเบี้ยปกติทั่วไปกว่าคนที่เลือกจะไม่ทำประกัน โดยที่ส่วนต่างของดอกเบี้ยที่ได้ถูกกว่าอยู่ที่ 0.25 – 0.5% ต่อปีเลยทีเดียว เพราะเหตุนี้เองจึงเป็นส่วนที่ทำให้เป็นแรงจูงใจต่อผู้กู้สินเชื่อเลือกที่จะทำประกัน เพราะหวังอยากจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงไปอีก
แต่ข้อสังเกตุนึงที่ทำให้น่าคิดก็คือ เบี้ยประกันทั้งหมดก็จะถูกเพิ่มเข้าไปในวงเงินกู้ด้วย จนบางครั้งทำให้อดคิดไม่ได้ว่ามันคุ้มค่าจริงหรือไม่ แล้วยิ่งเป็นคนที่คิดจะโปะบ้านให้หมดเร็วๆภายใน 3 ปีแรกมันคุ้มค่าไหมเพราะอาจจะพ่วงมาด้วยสัญญาที่อาจจะทำให้โปะไม่ได้ทั้งหมดใน 3 ปีเข้าไปด้วย
อัตราดูดซับ ที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพลดลง ชะลอโครงการเปิดขายใหม่
