ในบทความตอนที่แล้ว เราได้นำเสนอเกี่ยวกับประเด็นเกี่ยวกับแนวโน้ม ‘ขาลง’ ของแวดวงอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ. 2559 ซึ่งเป็นสัญญาณเบื้องต้นจากทางภาคเอกชน กับสภาวะที่เกิดขึ้นจริงในรอบสองเดือนของไตรมาสสุดท้ายปี พ.ศ. 2558 มาในบทความชิ้นนี้ เราจะขออนุญาตคุณผู้อ่าน นำเสนอรายละเอียดเพิ่มเติมเพื่อประกอบการพิจารณาถึงแนวโน้มที่อาจจะเกิดขึ้นจริง เพื่อให้ทุกท่านได้เพิ่มความระมัดระวังในการตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมกันอีกสักเล็กน้อย
//ราคาที่ไม่สัมพันธ์กับความต้องการและทำเล
จากปัญหาด้านโอเวอร์ซัพพลาย หรือปริมาณยูนิตอสังหาริมทรัพย์ที่มากเกินกว่าความต้องการนั้น ทางหนึ่งเกิดจากการตื่นตัวของแวดวงที่มีในรอบสิบปีที่ผ่านมา การขยายตัวของเมือง โครงการสาธารณะที่มีแนวโน้มว่าจะเกิดขึ้นในระยะอันใกล้ เหล่านี้ ต่างเป็นปัจจัยที่หนุนส่งการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ แทบทั้งสิ้น
กระนั้นแล้ว ปริมาณที่มีมากเกินกว่าความต้องการ ผนวกพ่วงด้วยราคาที่ดินอันเป็นต้นทุนของผู้ประกอบการที่ทะยานสูงขึ้น ส่งผลให้ราคายูนิตของที่อยู่อาศัย ไต่สูงขึ้นเกินกว่าที่กำลังซื้อของประชาชนจะสามารถรับมือได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ย่านเขตรอบนอกเช่นบางซื่อ-บางใหญ่ และอ่อนนุช-แบริ่ง ที่กำลังจะกลายเป็นชุมชนแห่งใหม่นั้น เป็นอีกหนึ่งพื้นที่สำคัญที่จะวัดใจผู้ประกอบการที่กระโดดลงมาเล่นในสนามอสังหาฯ จากเงื่อนไขของผู้ซื้อ ที่ต้องการที่อยู่อาศัย ในราคาที่ไม่แพงจนเกินไป (อย่างน้อยที่สุดคือ เมื่อคิดสะระตะเงินผ่อนสินเชื่อ ต้องไม่แพงเกินกว่าค่าเช่าแบบรายเดือน) อันเป็นโจทย์ใหม่ที่ท้าทายอยู่ไม่น้อย
Credits: pacificoceanpartners.com.au
ทั้งนี้ นโยบายกระตุ้นอสังหาฯ จากทางภาครัฐนั้น อาจจะมีส่วนช่วยให้เกิดความคล่องตัวลื่นไหลในการซื้อขาย แต่ผู้ประกอบการเองก็ไม่ได้นิ่งนอนใจ และมองว่า ยังต้องรอผลลัพธ์ในการสรุปรายได้ประจำปี และแผนการในรอบปี พ.ศ.2559 ที่กำลังจะมาถึง จึงจะสามารถกล่าวได้ว่า มีความแน่นอนในทิศทางว่าจะเป็นไปในแบบใด
//ปัญหาด้านเศรษฐกิจสากล และความไม่นิ่งทางสภาพสังคม
ในรอบปี พ.ศ.2558 นั้น อาจจะกล่าวได้ว่าเป็นอีกหนึ่งวาระที่สภาพเศรษฐกิจสากลมีความผกผันค่อนข้างสูง ทั้งเศรษฐกิจยุโรปชะลอตัว ภัยก่อการร้าย การลดทอนของค่าเงินหยวนจากประเทศจีน ไปจนถึงความไม่แน่นอนในเสถียรภาพของรัฐบาลไทย จากเรื่องราวที่เกิดขึ้น และนโยบายที่ยังอาจจะต้องใช้เวลาพิสูจน์อีกระยะใหญ่ (การเปลี่ยนขุนคลังจาก มรว.ปรีดิยาธร เทวกุล มาเป็น ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ในช่วงหลังคือสิ่งที่ดูสั่นสะเทือนไม่น้อยในสายตานักลงทุน…) ทั้งหมดนี้ เป็นสิ่งที่จะเป็นปัจจัยต่อแนวโน้มและทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี พ.ศ.2559 ไม่มากก็น้อย
การเปลี่ยนตัวขุนคลังจากหม่อมราชวงศ์ปรีดิยาธร เทวกุล มาเป็น ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ คือหนึ่ง Focal Point ทางเศรษฐกิจไทยในรอบไตรมาสสุดท้ายที่ไม่อาจมองข้าม…
Credits: thaipublica.org
//ก้าวต่อไป
แต่ทั้งนี้ ที่กล่าวไปทั้งหมด ทางนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาฯ ต่างก็ยืนยันตรงกันว่า แม้จะส่งผ่านสัญญาณขาลง แต่ก็อาจจะยังไม่ร้ายแรงถึงขั้นฟองสบู่แตกแบบเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นในปี พ.ศ.2540 แต่ผู้ประกอบการและผู้ลงทุนเอง ก็ควรจะเพิ่มความระมัดระวังในการเข้าหาให้มากขึ้น และยังคงคาดหวังว่า นโยบายจากทางภาครัฐ ที่จะมีตามมาในช่วงต้นปี จะสามารถคลายความคับข้องและเพิ่มทางไปให้กับแวดวงได้มากยิ่งขึ้น
และเช่นเดียวกับที่เราบอกกล่าวกับคุณผู้อ่านในทุกๆ ครั้งที่สามารถทำได้ ว่าอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีวิถีทางที่ยากแก่การเข้าหา แต่ก็เป็นหนึ่งในการลงทุนที่น่าสนใจ และสัญญาณขาลง ก็เป็นอีกหนึ่งความเป็นไปที่สามารถเกิดขึ้นได้ แต่ไม่ใช่จุดจบหรือข้อสิ้นสุดแต่ประการใดอีกเช่นกัน
