เจาะสาเหตุเพราะอะไร ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนแปลงไปภายในปี 2565

June 25, 2019

เมื่อเร็วๆนี้แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เผยว่า ปริมาณพื้นที่ อาคารสำนักงาน ในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2562 อยู่ที่ 8.95 ล้านตารางเมตร โดยเพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนืมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่ทั้งสิ้น 3 แห่งได้แก่ ทรู ดิจิทัล พาร์ค เอ็มเอส สยาม ทาวเวอร์ และลาดพร้าว ฮิลล์ โดยมีพื้นที่รวมประมาน 78,000 ตารางเมตร อัตราพื้นที่ว่างโดยรวมเพิ่มขึ้นจาก 6.6% ในไตรมาสก่อนหน้า เป็น 7.5% ในไตรมาส 1 ปี 2562 ส่วนปริมาณการใช้พื้นที่สุทธิโดยรวม อยู่ที่ 41,000 ตารางเมตร ลดลง 36.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันในปีที่แล้ว

เจาะสาเหตุเพราะอะไร ตลาด อาคารสำนักงาน กรุงเทพฯ จะเปลี่ยนแปลงไปภายในปี 2565

ปริมาณพื้นที่สำนักงานในอนาคตมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาส 1 ปี 2562 โดยมีกว่า 6 โครงการที่การก่อสร้างเริ่มขึ้น ทำให้พื้นที่สำนักงานใหม่ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างมีทั้งสิ้นประมาณ 1 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นจาก 8.7 แสนตารางเมตรในไตรมาสก่อนหน้า

ซึ่งพื้นที่ใหม่เหล่านี้คาดว่าจะแล้วเสร็จระหว่างไตรมาส 2 ปี 2562 ถึงสิ้นปี 2565 ประมาณ 60% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในกรุงเทพฯ จะเป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่าระดับเกรดเอ ในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ได้แก่ มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ เดอะ ปาร์ค (เฟส 1) อาคารวานิสสา ดิ ยูนิคอร์น โอ-เนส ทาวเวอร์ ดิ เอ็มสเฟียร์ วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ และเฟสแรกของโครงการวัน แบงค็อก

ในขณะเดียวกัน มีพื้นที่สำนักงานราว 1.2 ล้านตารางเมตรยังคงอยู่ในขั้นตอนการวางแผน แต่ผู้พัฒนาได้ครอบครองที่ดินเไว้สำหรับการพัฒนาเรียบร้อยแล้ว โดยซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีการเริ่มต้นการก่อสร้างมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ปริมาณพื้นที่สำนักงานในอนาคตหลังปี 2564 ที่คาดการณ์ไว้นั้นเพิ่มมากขึ้นไปอีก

แม้ว่าจะมีพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวนมาก แต่พื้นที่ส่วนใหญ่จะแล้วเสร็จหลังจากปี 2564 ซึ่งหมายความว่าตัวเลือกสำหรับผู้เช่าพื้นที่สำนักงานจะยังคงมีจำกัดในระหว่างปี 2562 – 2563 โดยมิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์และเดอะ ปาร์ค (เฟส 1) จะเป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอเพียงสองแห่งในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่จะแล้วเสร็จในปี 2562 และ 2563 ตามลำดับ “ผู้เช่าที่ต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในช่วงเวลานี้จะต้องวางแผนล่วงหน้าเพราะมีตัวเลือกที่จำกัด” นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัววหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

ภายในปี 2565 คาดว่าปริมาณพื้นที่สำนักงานทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านตารางเมตร ซึ่งตลาดสำนักงานโดยรวมมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลง โดยปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะแล้วเสร็จในช่วงเวลาดังกล่าวจะมีมากกว่าปริมาณความต้องการที่ซีบีอาร์อีคาดการณ์ไว้ ในขณะเดียวกัน คาดว่าอัตราพื้นที่ว่างในอาคารเก่าจะเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทำให้เจ้าของอาคารอาจเสนอค่าเช่าในระดับที่น่าสนใจ และอาจเลือกที่จะปรับปรุงคุณภาพของพื้นที่เพื่อรักษาผู้เช่าหรือดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ เมื่อปริมาณพนักงานในอาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนรูปแบบการทำงานเป็น Agile Working (การทำงานแบบคล่องตัว)

ดังนั้นเจ้าของอาคารต่างๆ จะต้องจัดหาลิฟต์ที่สามารถรองรับคนจำนวนมากได้ โดย Agile Working (การทำงานแบบคล่องตัว) คือรูปแบบการทำงานที่พนักงานไม่มีโต๊ะทำงานส่วนตัว และยิ่งจำนวนคนในแต่ละชั้นมีมาก อาคารจะต้องใช้ระบบปรับอากาศที่ซับซ้อนมากขึ้นเพื่อรักษาอุณหภูมิให้คงที่ในทุกพื้นที่ทำงานและจะต้องมีฉนวนกันความร้อนที่ดี รวมถึงผู้เช่าจะพิจารณาถึงปริมาณห้องน้ำที่เพียงพอและต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารที่ดีขึ้น ถือเป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับอาคารเก่า ซึ่งส่งผลให้การรักษาผู้เช่าที่มีคุณภาพดีนั้นทำได้ยากขึ้น

ในอนาคต ซีบีอาร์อีเชื่อว่าผู้เช่าจำนวนมากจะเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่ทำงานเป็นพื้นที่ทำงานที่มีความคล่องตัว (Agile Workplace) ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าจะใช้พื้นที่ที่น้อยลงแต่จ่ายค่าเช่าต่อตารางเมตรมากขึ้น เนื่องจากต้องการอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดี

คำถามสำคัญคือ จะมีบริษัทกี่แห่งที่ยินดีจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นอย่างมาก เพื่อให้ได้สถานที่ทำงานที่มีคุณภาพดีที่สุด ซึ่งจะขึ้นอยู่กับความแตกต่างระหว่างค่าเช่าอาคารสำนักงานใหม่ระดับเกรดเอกับอาคารที่มีสภาพเก่ากว่าไม่ว่าจะเป็นระดับเกรดเอและบี หากจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นสำหรับอาคารที่มีคุณภาพดีที่สุดนั้นสูงกว่าอาคารเก่าอย่างชัดเจน การได้รับการอนุมัติงบประมาณสำหรับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอาจจะเป็นเรื่องยาก