ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 มีภาพรวมที่ไม่สู้ดี โดยเป็นปีของการเน้นระบายอุปทานสะสม นอกจากนั้น การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา ยังส่งผลให้ราคาอสังหาและโครงการเปิดใหม่ลดลง รวมถึงการเกิดผลกระทบจากมาตรการต่างๆ ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวทั้งด้านผู้ประกอบการและผู้บริโภค
โดยเมื่อเกิดภาวะความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจและการเงิน ผู้บริโภคในสภาวะนี้จึงเป็น Real demand ซึ่งกำลังมองหาตัวเลือกที่ตรงกับความต้องการของตัวเองมากที่สุด และยังต้องอยู่บนความเป็นจริงกับการใช้ชีวิตประจำวัน ทำให้อสังหา กรุงเทพฯ ในเวลานี้ เป็นงานหนักของเหล่าผู้ประกอบการโดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กที่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน นับเป็นช่วงเวลาหัวเลี้ยวหัวต่อของวงการอสังหาริมทรัพย์ ว่าใครจะสามารถปรับตัวให้อยู่รอดข้ามพ้นสถานการณ์นี้ไปได้
อย่างไรก็ตาม อสังหา กรุงเทพฯ ยังส่งสัญญานบวก เนื่องจากสถานการณ์โรคระบาดกำลังคลี่คลายหลังจากที่ประเทศไทยไม่พบผู้ติดเชื้อรายใหม่เพิ่ม คาดว่าแนวโน้มที่สดใสกำลังจะเกิดขึ้นหลังพ้นไตรมาส 2 เป็นต้นไป อีกทั้งการปรับตัวของผู้ประกอบการหลายรายที่ใช้แคมเปญทางการตลาดมากระตุ้นราคาอสังหา ทำให้คาดหวังได้ว่าในไตรมาสที่ 4 สถานการณ์จะกลับมาดูดีที่สุด
วิกฤตโรคระบาด ตัวเร่งการเปลี่ยนแปลงรูปแบบและราคาอสังหา
เนื่องจากปี 2563 เป็นปีแห่งการระบายอุปทานคงค้างในตลาดที่สะสมมาตั้งแต่ปี 2562 ทำให้อุปทานใหม่ในปี 2563 นี้ อุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมลดลงเหลือเพียงไม่ถึง 30,000 ยูนิต ราคาอสังหาในไตรมาสแรกของปี 2563 มีการชะลอตัวลง โดยดัชนีราคาที่อยู่อาศัย อสังหา กรุงเทพ ปรับตัวลดลง 9% และดัชนีอุปทานลดลง 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ภวรัญชน์ อุดมศิริ กรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาโครงการทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด ประเมินว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ อาจจะติดลบไม่ตำกว่า 30% จากผลกระทบในช่วงโควิดที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการตัดสินใจซื้อ
นอกจากนั้น ผลกระทบจากวิกฤตโรคระบาด ทำให้ผู้บริโภคเริ่มใส่ใจกับที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเกิดเป็น New normal ในการอยู่อาศัย โดยมีแนวโนมจะหันมาซื้อทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นสินค้าที่มาแทนที่คอนโดมิเนียม จากแต่เดิม คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มักเน้นฟังก์ชั่นพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน เช่น Co-working space, Co-Kitchen, Meeting room หรือ ห้องสมุด แต่ปัจจุบันผู้บริโภคมองหาที่อยู่อาศัยที่มีฟังก์ชั่นตอบรับกับการทำงานที่บ้าน รวมไปถึงไลฟ์สไตล์แบบใหม่ๆ อาทิ การทำอาหาร พื้นที่ทำงานส่วนตัว พื้นที่พักผ่อน เป็นต้น
ทำให้สินค้าใหม่ที่กำลังจะออกมาในตลาด จำเป็นจะต้องปรับฟังก์ชั่นเพื่อสอดรับกับความต้องการของผู้บริโภค โดยผู้ประกอบการต้องเน้นย้ำการทำการตลาดแบบ Customer-centric ซึ่งคาดว่าโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นภายหลังวิกฤตโรคระบาด จะถูกออกแบบให้เน้นการแบ่งพื้นที่ภายในที่อยู่อาศัยให้ชัดเจนขึ้น โดยในคอนโดมิเนียม มีแนวโน้มว่าจะมีการลดขนาดพื้นที่ห้องนอน เพิ่มขนาดพื้นที่ห้องนั่งเล่นและห้องเอนกประสงค์ ใส่ใจกับพื้นที่ครัว เป็นต้น ส่วนในที่อยู่อาศัยแนวราบ ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับการแบ่งฟังก์ชั่นอย่างเป็นสัดส่วน แยกระหว่างพื้นที่ Public และ Private อย่างชัดเจน นอกจากนั้นยังให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวอีกด้วย
เจาะราคาอสังหาระดับไหนมาแรงที่สุดในช่วงนี้
จากการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาิรมทรัพย์ไทย บมจ.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสท แอฟแฟร์ส (AREA) พบว่าในเดือนมีนาคม 2563 ที่ผ่านมา พบว่าโครงการทาวน์เฮ้าส์เปิืดตัวมากที่สุดเป็นอันดับหนึ่ง จำนวน 3,165 ยูนิต และยังพบว่าในแต่ละเดือนจะมีทาวน์เฮ้าส์เปิดตัวสู่ตลาดในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
เช่นเดียวกับบทควิเคราะห์จาก ธนาคารเกียรตินาคิน ที่วิเคราะห์ว่าโครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท เป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมสูง เนื่องจากมีพื้นที่กว้างกว่า มีความเป็นส่วนตัว และราคาไม่ต่างกับคอนโดมิเนียมเท่าไรนัก ยังสามารถมองหาได้ในทำเลที่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าช่วงปลายเส้นทาง
ความสนใจที่เพิ่มขึ้นของอสังหาที่ราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงสถานภาพทางการเงินของผู้บริโภค ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Real demand ที่มีความต้องการซื้ออย่างแท้จริง ทำให้โครงการที่สามารถทำสินค้าที่ตอบรับความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มนี้ได้ สามารถทำยอดขายจน Sold out ได้อย่างงดงามหลายโครงการ ทั้งหมดนี้เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องใส่ใจ และหันมาปรับสินค้าให้ตรงกับ Customer-centric ให้ได้อย่างแท้จริง
ที่มา :
https://www.thansettakij.com/content/431449
https://www.phoenixproperty.co.th/blogs/news/3664
