นอกจากภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพในปี 2563 จะซบเซามาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงในรอบ 10 กว่าปี เนื่องจากผู้ประกอบการหันมาเร่งขายเร่งโอนในโครงการเก่า โดยเฉพาะโครงการพร้อมอยู่แล้ว ยังพบว่าคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในปี 2563 นี้ ยังไม่พบเห็นคอนโดหรูกทม. แต่กลับเป็นโครงการคอนโดราคาถูก กทม.มากกว่า ทั้งนี้น่าจะมาจากการที่ผู้ประกอบการหันไปจับกลุ่มเรียลดีมานด์มากขึ้น
ราคาเฉลี่ยคอนโดเปิดตัวใหม่กลายเป็นตลาดของคอนโดราคาถูก กทม.
เนื่องจากสถานการณ์โควิด 19 ที่ส่งผลกระทบเหมือนแผลเป็นที่ปวดยาวให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากกระทบต่อกำลังซื้อและอารมณ์ซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรง อีกทั้งสัญญาณการปรับตัวลดลงของโครงการคอนโดหรูกทม. ยังปรับตัวลดลงมาตั้งแต่ปี 2561 ที่โดนผลกระทบจาก Trade war ทำให้กำลังซื้อต่างชาติจากจีนลดลง รวมไปถึงมาตรการทางการเงินอื่น ๆ ที่ตามมา ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น ค่าเงินหยวนจากจีนที่อ่อนกำลังลง รวมไปถึงมาตรการการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อีกด้วย
ด้วยปัจจัยเชิงลบที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่องเป็นระลอกคลื่น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเร่งปรับตัวรับความเปลี่ยนแปลงเพื่อความอยู่รอด โดยปัจจุบันพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานคร มีราคาขายที่ปรับตัวลดลงอย่างชัดเจน จากก่อนหน้าที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครเน้นการเปิดตัวคอนโดหรูกทม. แต่ในปีนี้กลับพบว่ามีการเปิดตัวคอนโดราคาถูก กทม.มากขึ้น โดยราคาเฉลี่ย 89,5000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งนับว่าเป็นคอนโดราคาถูก กทม.ที่กลุ่มระดับกลางถึงล่างสามารถจับต้องได้ เน้นการจับกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน นอกจากนั้นยังพบว่าราคาเปิดตัวของคอนโดราคาถูก กทม.นั้นลดลง 10% เมื่อเทียบกับช่วงปี 2561 ที่มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 96,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกันการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงถึง 83%
ปัจจุบันพบว่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครที่มีดีมานด์สูงคือคอนโดหรูกทม. ในทำเลทองหล่อ – เอกมัย ซึ่งเป็นทำเลที่จับกลุ่มกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยมีสัดส่วนการถือครองห้องชุดมากกว่า 25% แต่เมื่อเกิดสถานการณ์โควิด 19 ขึ้นกลับพบว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมในทองหล่อ – เอกมัย ลดลงมาอยุ่ที่ 220,000-250,000. บาทต่อตารางเมตร โดยคาดการณ์ต่อว่าในปี 2564 – 2565 หากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจไม่มีทีท่าว่าจะดีขึ้น โอกาสที่จะได้เห็นคอนโดราคาถูก กทม.ในทำเลทองหล่อ – เอกมัย ที่มีระดับราคา 180,000 – 200,000 บาทต่อตารางเมตรก็เป็นได้ เนื่องจากผู้ประกอบการต้องเน้นการเร่งระบายสต็อกสินค้าคงเหลือ เพื่อเร่งเก็บสำรองเงินสด ซึ่งเป็นโอกาสทองของผู้บริโภคที่กำลังซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลทองอย่างทองหล่อ – เอกมัย ในระดับราคาที่แทบไม่ต่างจากช่วงพรีเซล ซึ่งถือว่าคุ้มค่ามากสำหรับการลงทุนในระยะยาวและการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เพราะเป็นทำเลทองที่มีที่ดินให้พัฒนาน้อยและมีราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นตลอดเวลา
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเกิดคอนโดราคาถูก กทม.หรือไม่
แนวโน้มภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ช่วงปี 2563 ไปจนถึงปลายปี 2564 จะพบเห็นบรรยากาศของการเร่งปรับตัวของผู้ประกอบการในการปรับแผนพัฒนาโครงการใหม่ โดยจะมุ่งเน้นไปที่การสร้างมาตรฐานใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัย เน้นการพัฒนาคอนโดราคาถูก กทม.ที่ให้เรียลดีมานด์สามารถจับต้องได้มากขึ้น นอกจากนั้นทำเลที่ต้นทุนที่ดินจะสามารถพัฒนาไปเป็นโครงการแนวราบได้ ก็จะมีการมุ่งเน้นการพัฒนาแนวราบมากขึ้น เนื่องจากพฤติกรรมของผู้บริโภคมีแนวโน้มของการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าแนวสูงอย่างชัดเจนนับตั้งแต่เกิดสถานการณ์โควิด 19 มากนี้ เพราะว่าผู้บริโภคมีการเพิ่มปัจจัยในการตัดสินใจซื้อมากขึ้น ทั้งในแง่ของเลือกทำเลที่ตอบโจทย์กับทุกคนในครอบครัวมากขึ้น นอกจากนั้นกำลังซื้อของผู้บริโภคยังแป็นปัจจับสำคัญที่มีแนวโน้มว่าจะลดลงอย่างต่อเนื่อง เพราะได้รับผลกระทบจากรายได้ การจ้างงาน รวมถึงการอนุมัติสินเชื่อ ที่ธนาคารมีการประเมินการอนุมัติที่ต่ำลงจากเดิมถึง 10-20%
อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคที่มีความตั้งใจจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ก็ยังนับว่าเป็นช่วงเวลาที่ดีและเหมาะสมที่สุด ของการจะได้สินค้าคุณภาพดี ทำเลทอง ในราคาที่ต่ำกว่าระดับราคาตลาดที่ผ่านมา แต่อย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญก็คือ ผู้บริโภคจะต้องทำการสำรองเงินสด เก็บออม และประเมินความสามารถในการชำระของตัวเองให้ดีด้วย
ที่มา :
https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/894954
