อย่างที่ทราบกันดีว่าความเจริญของกรุงเทพมหานครจะเติบโตตามการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าและทางด่วน หากที่ใดมีรถไฟฟ้าและทางด่วนไปถึง ที่นั่นก็จะมีราคาที่ดินพุ่งขึ้นตามไปด้วย เพราะความสะดวกสบายได้ขยายไปถึงแล้ว ซึ่งจากสถานการณ์ล่าสุดที่รถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ อยู่ในช่วงกำลังก่อสร้าง และทางด่วนล้วนเชื่อมต่อกันง่ายขึ้น ได้ทำให้ราคาที่ดินในย่านธุรกิจแห่งใหม่อย่าง “จรัญสนิทวงศ์-แจ้งวัฒนะ-ลาดพร้าว 101” พุ่งสูงขึ้นกว่า 10% ต่อปี ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยทั้งใหม่และเก่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามราคาที่ดินที่อย่างต่อเนื่อง
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทด้านวิจัยและพัฒนาในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ได้เปิดเผยถึงข้อมูลในเรื่องนี้ว่า การพัฒนาระบบขนส่งมวลชน ได้ทำให้เมืองขยายจากพื้นที่ CBD เดิมอย่างย่านสุขุมวิท เพลินจิต และสาทร ไปสู่ย่าน CBD ใหม่ คือ จรัญสนิทวงศ์ แจ้งวัฒนะ และลาดพร้าว ซึ่งถือเป็นย่านธุรกิจใหม่ที่กระจายออกมาจากศูนย์กลางเศรษฐกิจ หรือ CBD (Central Business District) เดิม ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น จึงเป็นโอกาสสำหรับการลงทุนของผู้ประกอบการและผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่จับต้องได้ และเดินทางได้สะดวก ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัย
โดยทั้ง 3 ทำเลมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินและที่พักอาศัยแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบของแต่ละพื้นที่ ดังนี้
จรัญสนิทวงศ์: คอนโดติดรถไฟฟ้าราคาเพิ่ม 20%
จรัญสนิทวงศ์เป็นพื้นที่มีราคาที่ดินพุ่งและมีแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมเป็นหลัก โดยเฉพาะโซนที่อยู่ติดกับรถไฟฟ้า โดยในปี 2563 ราคาคอนโดในทำเลนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 80,000-120,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่ปรับขึ้นจากปี 2560 อยู่ 20% และราคามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capital Gain) จากการซื้อมาและขายไปเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี เป็นผลจากการขยายของเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและความต้องการเช่าที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
จุดขายของทำเลนี้คือ หากเป็นบุคลากรทางการแพทย์จะช่วยให้มีที่พักใกล้แหล่งทำงาน หากเป็นบุคคลทั่วไปก็จะได้ใกล้ชิดกับการรักษาพยาบาลมากขึ้น เพราะอยู่ใกล้กับโรงพยาบาลศิริราช โรงพยาบาลธนบุรี และโรงพยาบาลยันฮี
- ปัจจุบันมีจำนวนอาคารชุดเหลือขายจำนวน 965 หน่วย ราคาขายเฉลี่ย 89,700 บาท/ตารางเมตร หรือประมาณ 2.8 ล้านบาท/หน่วย มีอัตราการขายเฉลี่ย 5% ต่อเดือน
- ราคาเช่าห้องขนาด 30-35 ตร.ม.เฉลี่ยอยู่ที่ 10,000 บาท/เดือน ส่วนห้องประเภทสตูดิโอ (ห้องพื้นที่จำกัดและเปิดโล่ง) เฉลี่ยที่ 6,000 – 8,500 บาท/เดือน
- มีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) 5% ต่อปี
แจ้งวัฒนะ – ปากเกร็ด: แหล่งโครงการใหม่กว่า 100%
พื้นที่แจ้งวัฒนะ กรุงเทพมหานคร ตลอดจนปากเกร็ด จ.นนทบุรี เป็นหนึ่งในพื้นที่ธุรกิจใหม่ที่มีอัตราการเติบโตของโครงการที่พักอาศัยใหม่สูงถึง 100% – 250% ต่อปี ทั้งโครงการบ้านทาวน์โฮมในราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท จนถึงบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีอุปทานสะสมอยู่ที่ 10,325 หน่วย คิดเป็นบ้านพักอาศัย 15% และ คอนโดมิเนียม 85% สาเหตุจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีชมพูจึงทำให้คนต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งเมื่อถึงเวลาที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการ จะทำให้ผู้พักอาศัยในย่านนี้เข้าถึงความสะดวกสบายแบบครบครัน เพราะเป็นทำเลศักยภาพที่อยู่ใกล้แหล่งทำงาน สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า และสถานที่สำคัญของรัฐบาลและเอกชนอีกมากมาย
- ราคาประเมินที่ดินสูงขึ้นเฉลี่ย 12.5% ต่อปี ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15 – 20% ต่อปี
- มีอัตราการขายบ้านพักอาศัยอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือน และอัตราการขายคอนโดมิเนียม 5% ต่อเดือน
- ตลาดบ้านพักอาศัยมือสอง มีอัตราผลตอบแทนของการลงทุนอยู่ที่ 7 – 8% ต่อปี และมีราคาให้เช่าอยู่ที่ 28,000 – 35,000 บาท
ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว: รถไฟฟ้า 4 สาย ฉุดราคาที่ดินพุ่ง
ทำเลธุรกิจส่วนใหญ่มักจะมีรถไฟฟ้าไปถึงเพียง 1 – 2 สาย แต่พื้นที่ย่านลาดพร้าว 101 – โพธิ์แก้ว มีรถไฟฟ้าล้อมรอบถึง 4 สายด้วยกัน คือ สายสีเหลือง สีส้ม สีเทา และสีน้ำตาล ซึ่งสายสีเหลืองและสีส้มกำลังก่อสร้างและจะเปิดใช้งานภายในปี 2565 และปี 2567 ตามลำดับ ส่วนที่เหลือจะดำเนินการก่อสร้างในลำดับต่อไป ทำให้ที่ดินลาดพร้าวมีราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นและน่าจับตามองเป็นพิเศษ เพราะเดินทางสะดวกสบายมากกว่าแหล่งธุรกิจอื่น รวมทั้งมีโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบราคาสูงอยู่มากมาย
- บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดขายใหม่อยู่ 7 โครงการ ราคาขาย 10 ล้านบาทต่อหน่วยขึ้นไป มีหน่วยเหลือขาย 16% ของหน่วยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย 2% ต่อเดือน
- บ้านทาวน์โฮมเปิดขายใหม่จำนวน 7 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 22% โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยแบ่งออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ 3 – 5 ล้านบาท, 5 – 10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 7% 3% และ 4% ตามลำดับ
- ตลาดบ้านพักอาศัยมือสองมีราคาขายเริ่มต้น 8 ล้านบาท ส่วนทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาขายเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาท ทาวน์โฮม 3 ชั้น เริ่มต้นต่ำสุดที่ 3.70 ล้านบาท และสูงสุดถึง 6.50 ล้านบาท
- อัตราค่าเช่าเริ่มต้นสำหรับบ้านเดี่ยว คือ 35,000 – 120,000 บาท/เดือน ส่วนทาวน์โฮม 2 ชั้น ค่าเช่าเริ่มต้น 18,000 – 45,000 บาท/เดือน ซึ่งอัตราค่าเช่าใกล้เคียงกับอัตราการผ่อนชำระในกรณีซื้อเอง ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะคุ้มค่ากว่า
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลที่บ่งบอกถึงราคาที่ดินพุ่งในข้างต้น ไม่ได้แปลว่าที่ดินลาดพร้าว 101 – โพธิ์แก้วจะทำให้อสังหาฯ แนวราบเติบโตเพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่ยังมีโอกาสให้อสังหาฯ แนวดิ่งได้เติบโตเพิ่มขึ้นด้วย เพราะร่างผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ในเร็ว ๆ นี้ ได้เตรียมปรับการใช้ประโยชน์ในทำเลดังกล่าว จากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้ม คือ ประเภทพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง จึงทำให้สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขนาดน้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร หรือพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรได้เพิ่มมากขึ้น
นอกจากนี้ ข้อมูลจากลุมพินี วิสดอม ยังเปิดเผยอีกว่า บรรดาดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ต่างมีที่ดินผืนใหญ่รอพัฒนาในบริเวณรอบ ๆ ย่านนี้อีกจำนวนมาก ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินลาดพร้าวมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นอีก จากปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินต่ำสุดอยู่ที่ราคา 50,000 บาท/ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินบริเวณกลางซอยลาดพร้าว 101 และราคาสูงสุดอยู่ที่ 130,000 บาท/ตารางวา ในบริเวณใกล้ถนนประเสริฐมนูญกิจหรือถนนลาดพร้าว
การที่ทำเล “จรัญสนิทวงศ์-แจ้งวัฒนะ-ลาดพร้าว 101” มีราคาที่ดินพุ่ง อัตราค่าเช่า ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า และราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้นบ่งบอกถึงความเจริญเติบโตของเศรษฐกิจ การคมนาคม และความพร้อมซื้อหรือเช่าของผู้คนในย่านนั้น ๆ เป็นโอกาสให้ผู้ทำธุรกิจด้านอสังหาฯ มีแหล่งทำกำไรใหม่ ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสให้ผู้พักอาศัยได้ขยับขยายมาอยู่ในแหล่งความเจริญที่สะดวกสบายมากขึ้นด้วย
……….
ที่มา: https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/938393
