เข้าสู่ Q สุดท้ายของปร 2564 กันแล้วนะครับ คราวนี้ Dot Property เลยไม่พลาดที่จะหยิบเอาสถานการณ์อสังหาฯ ในแต่ละภูมิภาคทั้งเหนือ อีสาน ใต้ มาสรุปให้ทราบกัน มาดูกันดีกว่าครับว่า แต่ละภูมิภาคมีแนวโน้มปรับตัวขึ้น-ลงอย่างไร มีปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลกระทบ และตลาดอสังหาฯ ประเภทไหนบ้างที่ยังอยู่รอด ตามไปดูพร้อมๆ กันเลยดีกว่าครับ
อสังหาฯ ภาคเหนือ 2564
สำหรับตลาดภาคเหนือ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ (เชียงราย เชียงใหม่ พิษณุโลก และตาก) ครึ่งหลัง ปี 2563 มี 407 โครงการ 18,570 หน่วย มูลค่ารวม 68,112 ล้านบาท แบ่งเป็น
- บ้านจัดสรร 354 โครงการ 15,644 หน่วย มูลค่า 59,432 ล้านบาท
- โครงการอาคารชุด 53 โครงการ 2,926 หน่วย มูลค่า 8,679 ล้านบาท โดยมีหน่วยเหลือขาย 16,499 หน่วย และขายได้ใหม่ 2,071 หน่วย
โดยเฉพาะโครงการในเชียงใหม่ ซึ่งเป็นหัวเมืองท่องเที่ยว ซัพพลายลดลง 4.4% จากช่วงเดียวกันปี 2562 มีจำนวน 10,955 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,560 หน่วย หรือ 78.1% โครงการอาคารชุด 2,395 หน่วย 21.9 % และเปิดขายใหม่ในครึ่งหลังปี 2563 เพียง 1,239 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า 20.3% ขายได้ใหม่ 1,454 หน่วย ลดลง 37.2% มีหน่วยเหลือขายสะสม 9,501 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.8%
เมื่อจำแนกตามราคาพบว่า หน่วยเหลือขาย ส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท 3,383 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 35.6% ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่มากที่สุดก็ยังคงอยู่ใน ช่วงราคา 2.01-3 ล้านบาท 517 หน่วย สัดส่วน 35.55% สำหรับหน่วยเหลือขายในครึ่งหลัง ปี 2563 ในเชียงใหม่ มีจำนวน 7,517 หน่วย จากจำนวนหน่วยเหลือขาย 9,501 หน่วย โดย 79.1 % เป็นโครงการบ้านจัดสรร
จะเห็นว่า ตลาดภาคเหนือยังคงเป็นแนวราบ เป็นหลักโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ส่วนคอนโดยังมีส่วนเหลือขายอยู่บ้างแต่ไม่มีซัพพลายใหม่เข้าไปเติม เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจทำให้ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีนหายไป จึงหันไปทำแนวราบเพื่อรองรับเรียลดีมานด์ทดแทนเพิ่มขึ้น แนวโน้มตลาดน่าจะกลับมาดีอีกครั้ง ในช่วงครึ่งหลังปีนี้ แต่ต้องระมัดระวัง การเพิ่มซัพพลายแนวราบราคา 5-7 ล้านบาท ขึ้นไปอัตราการดูดซับต่ำเมื่อเทียบกับราคา 2-3 ล้านบาท
อสังหาฯ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 2564
สำหรับตลาดอสังหาฯ ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยผลสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พบว่า ภาพรวมตลาดมีการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปทานของหน่วยเปิดขายใหม่ ซึ่งจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -24.4 และมูลค่าลดลง -20.6
โดยพบว่าไม่มีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เลย แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีการชะลอตัวในการพัฒนาโครงการใหม่อาคารชุดอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่จังหวัดมหาสารคาม นครราชสีมา อุบลราชธานี และจังหวัดขอนแก่น ตามลำดับ ส่วนในจังหวัดอุดรธานี มีการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 218.2 โดยเป็นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียด พบการชะลอตัวของการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดมหาสารคาม นครราชสีมา อุบลราชธานี และจังหวัดขอนแก่น โดยมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -61.1 ร้อยละ -46.4 ร้อยละ -44.2 และร้อยละ -28.9ตามลำดับ ส่วนในจังหวัดอุดรธานี มีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น ร้อยละ 218.2 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด
อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2564 จำนวนประมาณ 3,597 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 10,847 ล้านบาท ประกอบด้วย
- โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 3,317 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 10,354 ล้านบาท
- โครงการอาคารชุดประมาณ 280 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 493 ล้านบาท
โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2564 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีอัตราการเพิ่มขึ้นมากกว่าช่วงครึ่งปีแรก โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 54.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 43.9 เชื่อมั่นว่าสถานการณ์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือจะปรับตัวดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 2564
อสังหาฯ ภาคใต้ 2564
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวถึงผลสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยของภาคใต้ (จังหวัดภูเก็ต สงขลา นครศรีธรรมราช และสุราษฎร์ธานี) พบว่า ในครึ่งปีแรกของปี 64 ตลาดมีการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปทานของหน่วยเปิดขายใหม่ ซึ่งจำนวนหน่วยเข้าสู่ตลาดน้อยมาก เพียง 1,386 หน่วย หรือลดลงร้อยละ -20.3 และมูลค่ารวม 5,811 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ -38.6 โดยเป็นการลดลงทั้งในส่วนของอาคารชุดและบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ ร้อยละ -27.9 และร้อยละ -17.7 ตามลำดับ
ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่ภาคใต้ มีจำนวนรวม 16,701 หน่วย หรือลดลงร้อยละ -1.7 และมีมูลค่ารวม 72,956 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ -1.8
ในส่วนของภาพรวม อุปสงค์ของหน่วยขายได้ใหม่ พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.5 (ประมาณ 1,508 หน่วย) และ 2.1 (มูลค่า 5,479 ล้านบาท) ตามลำดับ ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 15,193 หน่วย มีมูลค่ารวมประมาณ 67,207 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ -2.6 และ -2.1 ตามลำดับ โดยเป็นการลดลงของหน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายร้อยละ -4.9 ขณะที่หน่วยเหลือขายอาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.9
หากพิจารณาอัตราดูดซับบ้านจัดสรร พบว่า มีการปรับตัวสูงขึ้น โดยเป็นผลจากการที่มีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง หากมองภาพรวมทั้งปี 2564 คาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 3,296 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 14,213 ล้าน มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 3,377 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 13,246 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยรอการขายสะสมประมาณ 15,326 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 66,461 ล้านบาท
และ ในปี 2565 คาดว่าหากมีการกระจายวัคซีนได้ทั่วถึงจะทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น และจะส่งผลให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 5,799 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 24,994 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 3,011 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 12,066 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 2,788 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 12,928 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ถึงร้อยละ 76.3
ที่มา:
