เมื่อเราเข้าพักอาศัยที่คอนโดมิเนียมมักจะต้องติดต่อกับนิติฯ อยู่เสมอ เพราะทุกคอนโดมิเนียมจะมีนิติฯ ประจำคอยช่วยเหลือดูแลเรื่องต่างๆ แล้วเคยสงสัยหรือไม่ว่ากลุ่มบุคคลที่เราเรียกว่านิติฯ นี้ เขาเป็นใคร มาทำหน้าที่เหล่านี้ได้อย่างไร ขอบเขตหน้าที่ของเขามีอะไรบ้าง
วันนี้ดอทจึงมาไขข้อสงสัยเหล่านั้นพร้อมกับให้เราได้ทำความรู้จักกับ “นิติบุคคลอาคารชุด” กับให้มากขึ้น มาดูกันเลยครับ
นิติบุคคลคอนโด เป็นใครกัน
นิติบุคคลคอนโดคือกลุ่มบุคคลจากบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างให้ดูแลจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม โดยจะทำการดูแลงานที่ได้รับมอบหมายจากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นผู้ออกกฎระเบียบข้อบังคับต่างๆ ทำให้แต่ละคอนโดมิเนียมจะมีระบบการดูแลทรัพย์ส่วนกลางที่แตกต่างกันออกไป
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นใคร
เมื่อเราได้รู้ว่านิติบุคคลคอนโดนั้นได้รับการว่าจ้างโดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ก็ต้องทำความรู้จักกับบุคคลที่มีอำนาจเลือกคนเข้ามาและออกกฎข้อบังคับในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดกลุ่มนี้ซึ่งก็คือ ตัวแทนของเหล่าเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดนั่นเอง
จากเริ่มแรกเมื่อโครงการยังซื้อ-ขายไม่หมด ผู้ที่ว่าจ้างให้นิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาดูแลจะเป็นผู้พัฒนาโครงการคอนโดคัดเลือกว่าจ้างเข้ามาดูแล แต่เมื่อขายหมดและทำการโอนกรรมสิทธิ์จนมีเจ้าของร่วมครบทุกห้องแล้ว จะมีการคัดเลือกคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นมาเพื่อควบคุมดูแลนิติบุคคลอาคารชุดนั่นเอง หากว่ากลุ่มนิติบุคคลที่โครงการว่าจ้างทำงานได้ดีสามารถจ้างต่อได้ หรือจะเปลี่ยนเป็นนิติบุคคลจากที่อื่นก็ได้เช่นกัน
หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่เราควรรู้
- จัดการเรื่องต่างๆ เพื่อดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดีพร้อมใช้งานอยู่เสมอเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม
- จัดซื้อหรือจัดหาทรัพย์สินตลอดจนให้บริการความสะดวกแก่เจ้าของร่วมตามกฎข้อบังคับของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
- เรียกเก็บเงินทุน หรือ ค่าส่วนกลาง จากเจ้าของร่วมเพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
- ดำเนินการตามมติของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด โดยต้องไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลและพระราชบัญญัติอาคารชุด
- ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุดและการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง
- เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดและมีอำนาจในการติดตาม ทวงหนี้ ฟ้องร้อง บังคับคดี โดยอยู่ภายในขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
- จัดให้มีการประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคล
งานบริหารนิติบุคคลคอนโดที่เราเห็นได้ชัด
ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง
ไม่ว่าจะไปคอนโดใดก็ตามเราจะได้เห็นสวนสีเขียวที่สวยและสะอาดตาน่ามองอยู่เสมอ รวมถึงโถงทางเข้า โถงลิฟต์ พื้นที่ทางเดินที่จะมีการทำความสะอาดก็เป็นนับเป็นส่วนหนึ่งที่นิติบุคคลต้องให้การดูแล
บำรุงรักษาระบบอาคาร
อาคารชุดจะมีระบบจำเป็นต่างๆ มากมายที่เจ้าของร่วมจะต้องใช้ร่วมกันซึ่งนิติบุคคลจะเข้ามาดูแลรักษาให้อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานอยู่เสมอ เช่น ระบบน้ำใช้ ระบบเตือนอัคคีภัย ระบบไฟฟ้า ระบบบำบัดน้ำเสีย ระบบลิฟต์ เป็นต้น
ดูแลรักษาความปลอดภัย
นิติบุคคลจะมีหน้าที่ในการว่าจ้าง รปภ. เข้ามาดูแลความปลอดภัยภายในอาคารชุด แต่ถ้าหากว่ามีมติให้เปลี่ยนจากคณะกรรมการอาคารชุดก็จะต้องหาผู้รักษาความปลอดภัยชุดใหม่เข้ามาด้วย
เตรียมแผนป้องกันฉุกเฉิน
อุบัติเหตุอาคารสูงเกิดขึ้นได้ ดังนั้นจึงต้องมีการเตรียมพร้อมโดยเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลที่จะเตรียมความพร้อมให้เจ้าของร่วมหรือลูกบ้านได้ฝึกการรับมือ เช่นแผนรองรับเหตุอัคคีภัย แผนรองรับเหตุแผ่นดินไหว แผนรองรับเหตุน้ำท่วม เป็นต้น
จัดการงานจราจร
การสัญจรภายในคอนโดก็นับเป็นหนึ่งในการดูแลของนิติบุคคล เพราะส่วนใหญ่ลูกบ้านมักมีช่วงเวลาเข้า-ออกโครงการใกล้เคียงกันจึงต้องคอยวางแผนและปรับเปลี่ยนให้เกิดความสะดวกสบายขึ้น
จัดการที่จอดรถ
ที่จอดรถก็นับเป็นปัญหาหนึ่งที่นับว่าท้าทายอย่างมากสำหรับนิติบุคคลที่ต้องคอยดูแลเรื่องการจอดรถ เช่นหากมีการจอดทิ้งนานเกินไป หรือการจอดที่ผิดกฎระเบียบซึ่งคณะกรรมการนิติบุคคลได้ตั้งขึ้นมา นิติบุคคลจะต้องคอยจัดการดูแลให้ถูกต้อง
จัดการขยะ
การจัดการขยะเป็นเรื่องที่จะต้องดูแลอำนวยความสะดวกให้เป็นระบบครอบคลุมให้ลูกบ้านสามารถทิ้งได้สะดวก และไม่มีความสกปรกให้รบกวนทัศนียภาพของคอนโด
เราอาจจะพบเห็นและเกิดข้อสงสัยว่าทำไมแต่ละคอนโดมิเนียมถึงได้มีนิติบุคคลที่ทำงานต่างกันออกไป เช่นเรื่องการรับพัสดุ นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่งไม่รับฝากพัสดุ หรือบางแห่งกลับประสานงานให้ครบครันทั้งการดูแลปล่อยห้องคอนโดให้เช่า ก็เป็นเพราะขอบเขตที่จะถูกกำหนดโดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยนั่นเอง
