จากตอนที่แล้ว ที่เรายกกรณีของการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่ากันไปโดยคร่าวๆ มาในครั้งนี้ ถ้าคุณผู้อ่านรู้สึกว่ามีความพร้อมที่จะลงมือดำเนินการเพื่อพัฒนาอสังหาฯ เพื่อการดังกล่าว เราลองมาพิจารณาแง่มุมอื่นๆ เพิ่มเติม เพื่อประกอบการตัดสินใจกันอีกขั้นหนึ่ง เพื่อให้การดำเนินงานต่างๆ สามารถเป็นไปได้ด้วยความราบรื่นมากยิ่งขึ้น
//พักเปล่าเป็นช่วง หรือพ่วง ‘เซอร์วิส’?
ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์สำหรับการปล่อยเช่านั้น ดูจะเป็นสิ่งที่เราคุ้นเคยและคุ้นชินกันเป็นอย่างดี ไม่ว่าจะมาในรูปแบบหอพัก อพาร์ทเมนต์ คอนโดมิเนียม แน่นอนว่ามันไม่ได้มีลักษณะที่ซับซ้อนอะไรมากนักในแง่ของการทำสัญญาเช่าระหว่างเจ้าของและผู้พักอาศัย (อันเป็นสัญญาลักษณะอยู่อาศัยชั่วคราว)
Credits: vestagms.com
อย่างไรก็ตาม เราอาจจะเคยได้ยินคำว่า ‘Serviced Apartment’ กันหนาหูมากขึ้นในระยะเวลาที่ผ่านมา อันหมายถึง สถานที่พักที่มีบริการควบรวมอยู่ในสถานที่นั้นๆ เช่น บริการซักรีด ร้านสะดวกซื้อ ซึ่งจะมีมากหรือน้อย จะเป็นกิจการขนาดเล็กหรือแฟรนไชส์รายใหญ่ ก็ขึ้นกับว่าคุณกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่จะมาเข้าพักในอสังหาฯ ของคุณไว้ในกลุ่มใด ทั้งนี้ การกำหนด Service นั้นมีค่าใช้จ่ายที่ต้องบวกเพิ่มในต้นทุนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ด้วยเช่นกัน กระนั้น ถ้าในบริเวณที่ตั้งอสังหาฯ ของคุณเป็นย่านชุมชนที่ค่อนข้างหนาแน่น คุณอาจจะตัดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ออกไปเลยก็ไม่มีปัญหา
//ข้อสัญญา กับประเภทอสังหาฯ ที่ต่างกัน
อย่างที่กล่าวไปในข้างต้น แม้ว่าสัญญาเช่าอยู่ของอสังหาริมทรัพย์แบบที่พักนั้นจะไม่ใช่สิ่งที่ซับซ้อนอะไร แต่ความแตกต่างระหว่างประเภทของสถานที่พักนั้น ก็มีรายละเอียดปลีกย่อยทางด้านกฎหมายที่คุณควรจะให้ความใส่ใจอย่างไม่อาจมองข้าม เช่น อพาร์ทเมนต์เช่าอยู่แบบปกติ กับหอพักสำหรับนักเรียนนักศึกษา ก็มีข้อสัญญาและข้อพึงปฏิบัติที่แตกต่างกัน (เพื่อควบคุมความเป็นระเบียบเรียบร้อยในทางหนึ่ง) หรือการปลูกสร้างอาคารอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าในพื้นที่สาธารณะที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ ไม่อาจกระทำได้ และอาจจะต้องจ่ายค่าชดเชย ไปจนถึงการรื้อถอนอาคารกันเลยทีเดียว
Credits: sbs.ac.th
//ค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็น
นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายที่จะมาแน่ๆ ในแต่ละเดือนอย่างเช่นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าทำความสะอาด หรือค่าจ้างพนักงานดูแลแล้วนั้น พึงระลึกไว้เสมอว่าอสังหาฯ สำหรับการปล่อยเช่า คือการรวมตัวของคนหลากหลายที่มา ร้อยพ่อพันแม่ ปัญหาต่างๆ ที่ไม่คาดฝันก็พร้อมจะเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ ตั้งแต่เรื่องเล็กน้อยอย่างที่จอดรถไม่เพียงพอ จนถึงปัญหาหนักๆ อย่างความเสียหายที่เกิดกับห้องพัก หรือการกระทบกระทั่งระหว่างผู้พักอาศัย คุณสามารถหลีกเลี่ยงสิ่งต่างๆ เหล่านี้ได้ ด้วยการกำหนดกฎและระเบียบ รวมถึงการสกรีนผู้เข้าพักดังที่เราได้กล่าวไปในตอนที่แล้ว แต่พึงระลึกไว้เสมอว่า ไม่มีอะไรที่แน่นอน คุณต้องมีความพร้อมสำหรับสิ่งต่างๆ อยู่เสมอ (แต่อย่างน้อย การกันไว้ก่อน ก็น่าจะช่วยลดความเสียหายที่เกิดขึ้นได้)
Credits: scottplumbing.co.uk
อาจจะมีคนเคยกล่าวว่าการบริหารงานอพาร์ทเมนต์นั้น เป็นการธุรกิจแบบ ‘เสือนอนกิน’ ที่สามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว แต่ก็เช่นเดียวกับทุกสิ่งในโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ ความไม่แน่นอนที่พร้อมจะเกิดขึ้น คือการทดสอบและข้อพิสูจน์ในเส้นทางดังกล่าวได้เป็นอย่างดี
