ในสภาวะที่ความเคลื่อนไหวทางแวดวงอสังหาริมทรัพย์จากปี 2558 ที่ทำท่าว่าจะไปได้สวย เริ่มมีกำลังซื้อที่เพิ่มสูงขึ้นตามระยะเวลา หลายครั้ง มันก็ทำให้หลายคนเกิดความมั่นใจว่า ช่วงเวลาที่ดิ่งที่สุดกำลังจะผ่านพ้นไป และสัญญาณทางบวกใหม่ที่หมายถึงผลตอบแทนที่มั่นคงกำลังจะเข้ามาแทนที่ในเวลาถัดจากนี้
แต่ก็เช่นเดียวกับสิ่งที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 และวิกฤติซับไพร์มปี 2553 ‘สภาวะฟองสบู่แตก’ มักจะเกิดขึ้นโดยไม่มีสัญญาณเตือนล่วงหน้า หากแต่สะสมมาตามระยะเวลา และส่งผลลัพธ์ออกมาอย่างทันตาในจังหวะที่เราไม่ทันรู้ตัวที่สุด และอาจจะเกินกว่าที่จะแก้ไขสิ่งใดลงไปได้ เราลองมาดูกันว่าปี 2559 ที่กำลังดำเนินไปอยู่นั้น มันมีสัญญาณใดที่ทำให้เราต้องระวังสภาวะ ‘ฟองสบู่’ ที่อาจจะเกิดขึ้นได้บ้าง…
//เงินกู้อัตราสูง หนึ่งสัญญาณอันตรายที่ไม่ควรมองข้าม
เงินกู้และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คือสิ่งที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้สำหรับผู้ที่คิดจะลงทุนหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าสำหรับผู้ขอกู้ เงินต้นที่วางได้น้อยเท่าไหร่ ก็ยิ่งดีมากขึ้นเท่านั้น ทำให้เราพบเห็นการโฆษณาทำนอง ‘ซื้อถูกกว่าเช่า’ ‘กู้ได้เต็มจำนวนไม่ต้องค้ำ’ และอื่นๆ อีกมากมาย ซึ่งเหล่านี้ คือหนึ่งในสัญญาณที่ต้องระวังสำหรับสภาวะฟองสบู่อย่างยิ่งยวดแทบทั้งสิ้น
//ราคาต่อหน่วยสูงกว่าความเป็นจริง
ในรอบปี 2558 ที่ผ่านมา ราคาต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านใจกลางเมืองและทำเลที่ติดรถไฟฟ้าแบบ Luxury Unit นั้น ทะยานสูงขึ้นกว่าเดิมหลายต่อหลายเท่า มาพร้อมกับความต้องการที่ถูกสร้างให้เกิดขึ้นตามกระแสของยุคสมัย (ทั้งในส่วนของการอยู่อาศัย การสร้างพื้นที่การค้า และปล่อยเช่าเป็นสำนักงาน) ซึ่งการที่อัตราขายต่อหน่วยถูกเร่งจากความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นมากอย่างผิดปกติ จะส่งผลกระทบต่อระบบการเงินโดยภาพรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ด้วยเช่นกัน
//ราคาขึ้นตลอดกาล มายาคติต้นตอแห่งฟองสบู่
สืบเนื่องจากเหตุผลในข้อที่ผ่านมา ทำให้ความเข้าใจโดยทั่วไปที่ว่า ราคาอสังหาฯ นั้น จะมีแต่ขึ้น ไม่มีลง เป็นการลงทุนที่ไม่มีความเสี่ยงอะไร (นอกจากการประคองสภาวะทางการเงินให้ปลอดภัย และผ่อนจ่ายชำระหนี้สินเชื่อตามกำหนด…) นั้นเกิดขึ้น แต่ในทางหนึ่ง อสังหาริมทรัพย์ก็จัดเป็น ‘สินค้า’ ที่อยู่ในกระบวนการของอุปสงค์-อุปทาน ความต้องการที่ไม่สัมพันธ์กับปริมาณ ย่อมส่งผลต่อราคาและผลตอบแทนที่จะได้รับอย่างมีนัยสำคัญ
//ผู้ลงทุน ‘ล้นตลาด’
เราไม่ปฏิเสธว่า ทางหนึ่ง สนับสนุนให้ผู้คนมีความสนใจเกี่ยวกับการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว (อย่างน้อยก็ดีกว่าการนำเงินไปนอนกองอยู่ในบัญชีธนาคารเฉยๆ แน่) แต่ขอให้ย้อนกลับไปที่เรื่องของอุปสงค์-อุปทาน ทางสินค้าอสังหาริมทรัพย์กันอีกครั้ง ความต้องการที่ถูกกระตุ้นอย่างผิดวิสัย ย่อมส่งผลต่อคุณภาพของสินค้า และการลงทุนที่ปราศจากการพินิจพิจารณาอย่างเหมาะควร ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเร่งสภาวะฟองสบู่ให้เกิดขึ้นได้ไม่ว่าจะในยุคสมัยใดก็ตาม
ท้ายที่สุดนี้ เราไม่ต้องการที่จะบั่นทอนกำลังใจ หรือทำให้ใครหมดอาลัยตายอยากสิ้นซึ่งความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ เรายังคงย้ำเสมอว่า อสังหาฯ คือสินทรัพย์ที่ทรงคุณค่า เป็นการลงทุนที่จะช่วยฝึกวินัยและเพิ่มความพร้อมสำหรับการลงทุนในด้านอื่นๆ แต่มันก็ควรจะเกิดขึ้นจากการคิดพินิจที่ถึงพร้อม ไม่เช่นนั้น เมื่อใดก็ตามที่การ ‘คว่ำกระดาน’ ทั้งระบบอย่างสภาวะฟองสบู่เกิดขึ้นนั้น มันยากทีเดียว ที่จะพลิกฟื้นกลับมาได้ในเร็ววัน เพราะมันไม่ใช่แค่หนึ่ง หรือสองหน่วยย่อย แต่มันคือทั้งระบบที่จะกระทบกระเทือนไปพร้อมๆ กัน… วิกฤติต้มยำกุ้ง และซับไพร์ม คือตัวอย่างที่ดี ที่เราคงไม่อยากให้มันเกิดขึ้น ซ้ำสอง…
