มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ ดังนั้นเราจะดูได้ว่า ธุรกิจอสังหา จะดีหรือไม่นั้น จะสามารถวิเคราะห์จากเศรษฐกิจได้
การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อดูแนวโน้ม ธุรกิจอสังหา
คือการวิเคราะห์ต้นตอหรือปัจจัยต่างๆที่จะเป็นผลให้ภาวะเศรษฐกิจดีหรือแย่ในเวลาต่อมา ซึ่งจะสามารถทำนายแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ได้ล่วงหน้า ปัจจัยที่เป็นตัวแปลสำคัญมี 5 ตัวด้วยกัน คือ
1.พิจารณาจากแนวโน้มด้านเศรษฐกิจ ประเด็นที่จะต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษได้แก่
- ความมั่นคงทางเศรษฐกิจ จะเป็นการวิเคราะห์ดูว่าเศรษฐกิจในช่วงนั้นเป็นอย่างไร ถ้ามีความเสถียรภาพมากจะส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์เพราะเป็นตัวผลักดันในการค้าและลงทุน
- ภาวะอุตสาหกรรมโดยทั่วไป โดยจะวิเคราะห์ดูว่า อุตสาหกรรมหลักๆ ของประเทศ ดีหรือไม่ ถ้าดีก็จะส่งผลต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นไปด้วย
- รายได้ ถ้ารายได้ของคนและของธุรกิจเพิ่มขึ้นจะส่งผลให้รายจ่ายในด้านที่อยู่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย
- แนวโน้มทางการเงินทั้งระยะสั้นระยะยาว โดยวิเคราะห์จากสภาวะคล่องตัวของสถาบันการเงิน
- สภาพแวดล้อมอื่นๆ เช่น การใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นภายในประเทศ
2.พิจารณาจากแนวโน้มด้านรัฐบาล
- กฎหมาย ระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ จะดูว่ากฎหมายข้อไหนที่เป็นอุปสรรคและกฎหมายข้อไหนที่สนับสนุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์บ้าง
- ฐานะทางเศรษฐกิจของรัฐบาล ถ้ารัฐบาลสามารถจัดเก็บภาษีได้ตรงเป้าตามที่คำนวนไว้สอดคล้องกับรายจ่าย ย่อมส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์มากเลยทีเดียว
- ฐานะทางการเมืองของรัฐบาล ความเสถียรภาพทางการเมืองจะมีผลต่ออสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือรัฐบาลชุดนั้นๆจะต้องมีความปรองดองกันสูง
- ความสงบสุขและสงคราม จะทำให้บรรยากาศทางเศรษฐกิจแย่ลง
- มาตราฐานความเป็นอยู่ของประชาชน ถ้าประชาชนมีฐานะความเป็นอยู่ที่ดี เศรษฐกิจก็ดีและตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะดีตามไปด้วย
- การเก็บภาษี ถ้าภาษีน้อย จะเท่ากับเป็นการเพิ่มรายได้และกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน
3.พิจารณาแนวโน้มด้านภูมิภาคและท้องถิ่น
- ทรัพยากรในท้องถิ่นนั้น ถ้าอยู่ในพื้นที่ที่มีการพัฒนา มักจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ตรงนั้นน่าสนใจมากขึ้น
- รายได้จากท้องถิ่น
- ลักษณะตลาดท้องถิ่น
- ความเจริญและความเสื่อมของท้องถิ่น ถ้าสามารถเจริญไปได้อีก ก็ยังเป็นที่น่าสนใจอยู่
- พิจารณาการเปลี่ยนแปลงการขยายของตัวเมือง
- การกำหนดผังเมือง การกำหนดกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ ว่ามีการสนับสนุนมากน้อยแค่ไหนในการพัฒนาอสังหา
- การเปลี่ยนแปลงทัศนคติ ความเป็นอยู่ของคนในท้องถิ่น สนับสนุนต่อความสงบในการอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน
4.การวิเคราะห์ตลาด
- ลักษณะของตลาด ดูว่าสภาพคล่องตัวทางตลาดอสังหาริมทรัพย์มีมากน้อยเพียงใด
- ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
- ปริมาณการผลิตหรือการสร้างออกมา ถ้ามีมากกว่าความต้องการจะทำให้ราคาตก
5.การวิเคราะห์จากทำเลที่ตั้ง
- โครงสร้างการใช้ที่ดิน ว่าที่ดินตรงนั้นใช้ทำกิจกรรมเศรษฐกิจประเภทใด
- การเปลี่ยนแปลงที่ดินขึ้นในบริเวณนั้น เช่นการขยายตัว การเติบโต เป็นต้น
- การเปลี่ยนแปลงของบริเวณใกล้เคียง ว่าสนับสนุนความเจริญมากน้อยเพียงใด
- ความหนาแน่นของประชากร
- ความเหมาะสมของบริเวณนั้น
- การคมนาคมขนส่ง
เศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นที่ควรรู้
1.เศรษฐกิจรากฐานกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงธุรกิจที่มีอยู่ในท้องถิ่นซึ่งจะบอกเศรษฐกิจของพื้นที่นั้นๆว่าสามารถสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่นมากน้อยเพียงใด
- เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ประเภทเคลื่อนที่ไม่ได้ ดังนั้น ที่ตั้งจึงเป็นเหมือนตัวช่วยให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่
- เศรษฐกิจในลักษณะที่ผลิตเพื่อบริโภคในท้องถิ่นได้แล้ว ยังสามารถส่งออกไปยังที่อื่นได้อีกจะสร้างรายได้ได้มากกว่าผลิตเพื่อบริโภคเฉพาะแค่ในท้องที่
- มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับความหลากลายของธุรกิจหรือกิจการที่กำลังดำเนินการอยู่ด้วย
- เศรษฐกิจรากฐาน ก่อให้เกิดการจ้างงาน
2.การเปลี่ยนแปลงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั่น ปกติจะเกิดขึ้นจากการมีธุรกิจหรืออุสาหกรรมใหม่ๆเข้าไปตั้งในท้องถิ่น จะทำให้การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการทำได้ไม่ทัน ซึ่งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงราคาของอสังหาริมทรัพย์ สามารถแยกได้เป็นกรณีต่างๆดังนี้
- กรณีมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั่นเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการตั้งหรือเคลื่อนย้ายเศรษฐกิจรากฐานมาไว้ในท้องถิ่น จะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เหตุจากปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในท้องตลาดมีน้อยและสร้างใหม่เพื่อตอบสนองความต้องการระยะสั้นไม่ทัน
- กรณีมีอสังหาริมทรัพย์เสนอขายในท้องตลาดเพิ่มขึ้น มักเกิดขึ้นหลังกรณีแรกเกิดไปแล้วนานพอสมควร กล่าวคือ ผู้ประกอบการหลายๆรายที่เข้ามาคิดจะสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้เพิ่มขึ้นจนเกินต่อความต้องการของตลาดทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำลง
3.การเปลี่ยนแปลงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว สิ่งสำคัญที่ทำให้เกิดเปลี่ยนแปลงนี้คือ รายได้และประชากร
วิเคราะห์จากการเปลี่ยนแปลงของประชากร โดยกลุ่มประชากรที่จะมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วง 30-50 ปี เพราะในประชากกรกลุ่มนี้จะมีรายได้สูงและมั่นคง ดังนั้นถ้าต้องการดูว่าท้องที่นั้นมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์มากน้อยเพียงใดต้องรู้ว่าประชากรในบริเวณนั้นมีมากน้อยเพียงใด
4.เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ดอกเบี้ย คือผลตอบแทนจากการลงทุน เมื่อใดที่เกิดเงินเฟ้อผลตอบแทนในรูปดอกเบี้ยก็จะยิ่งสูงขึ้นเพื่อชดเชยเงินเฟ้อที่สูงขึ้นด้วยนั้นเอง อัตราดอกเบี้ยทุกตัวล้วนมีผลกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นต้น เราจะมาดูผลกระทบการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยในการลงทุนบ้านและที่ดิน ว่ามีกี่กรณีอะไรบ้าง
กรณีแรก : ภาวะดอกเบี้ยต่ำ กล่าวคือ ผู้ซื้อจะมีกำลังในการซื้อเพิ่มมากขึ้น เพราะการผ่อนชำระแต่ละเดือนที่ต่ำตามอัตราดอกเบี้ย
กรณีที่สอง : ภาวะอัตราดอกเบี้ยสูง มักเกิดจากเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นของตลาด ทำให้ค่าเงินลดลง แต่จะเป็นผลดีกับผู้ที่ถืออสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว เพราะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ส่วนผลร้ายจะตกมาที่ ผู้ถือหุ้น หุ้นกู้และพันธบัตร เพราะอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทำให้ทำให้ หุ้น หุ้นกู้และพันธบัตร มีราคาต่ำลง
เหตุที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงขึ้น เมื่อดอกเบี้ยสูง คือ
- ยิ่งเงินเฟ้อสูงเท่าไหร่ต้นทุนในการสร้างก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ผู้รับเหมาขาดทุน
- ยิ่งเงินเฟ้อสูงเท่าไหร่ นักลงทุนในส่วนอื่นๆก็จะมาลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่นิยมเปลี่ยนมาลงทุนในช่วงเงินเฟ้อก็คือ อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า เพราะสามารถป้องกันมูลค่าของตัวเองจากเงินเฟ้อได้
- ยิ่งเงินเฟ้อสูง ค่าเช่ายิ่งสูงตามไปด้วย
การวิเคราะห์ทิศทางอัตราดอกเบี้ย
วิเคราะห์ทางอ้อมจากการแปรผันหรือปัจจัยที่เป็นตัวกำหนดอัตราดอกเบี้ย จะประกอบไปด้วย
- อัตราดอกเบี้ยจากการลงทุนอื่นๆ ถ้าโอกาสการลงทุนในลักษณะอื่นๆ ได้ผลตอบตอบแทนดี จะทำให้การปล่อยกู้ดอกเบี้ยจะสูง
- เงินเฟ้อ เป็นตัวลดค่าเงินเพราะทำให้กำลังในการซื้อลงลด แต่ดอกเบี้ยก็จะสูงตามไปด้วย เช่น ฝากเงินกับธนาคารตอนเงินเฟ้อธนาคารก็จะปรับดอกเบี้ยให้สูงขึ้นเพื่อที่จะให้คนเข้ามาฝากกัน
- ค่าชดเชยความเสี่ยงจากการลงทุน คือ ผลตอบแทนที่ผู้มีเงินนำเงินไปฝากหรือปล่อยกู้นั้นเอง
- ปริมาณเงินในตลาด หรือก็คือปริมาณการหมุนเวียนเงินในประเทศ ถ้าสถาบันการเงินมีสภาพคล่องตัว อัตราดอกเบี้ยนั้นจะอยู่ในอัตราที่ต่ำ
- ปริมาณความต้องการการใช้เงินในตลาด ถ้าปริมาณการใช้เงินในตลาดมีสูง อัตราดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย
- นโยบายการเงิน จะดำเนินงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในปริมาณเงินในประเทศ ถ้าภาครัฐอยากให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ก็จะออกมาตราการการเงินเพื่อให้สภาพคล่องตัว หรือถ้าอยากให้ดอกเบี้ยต่ำลงก็ออกมาตราการทำให้สภาพคล่องในตลาดเพิ่มสูงขึ้น
- นโยบายการคลัง ถ้าการเปลี่ยแปลงรายจ่ายของภาครัฐ ดูจากงบประมาณรายจ่ายที่เพิ่มขึ้น และนโยบายด้านเก็บภาษีอากร เมื่อไหร่ที่รัฐเพิ่มปริมาณรายจ่ายในงบรายจ่าย และมีการเก็บภาษีน้อยลง จะทำให้ปริมาณเงินเพิ่มขึ้นและอัตราดอกเบี้ยจะต่ำลง
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
