สวัสดีค่ะ วันนี้เรากลับมาพบกันอีกครั้งนะคะ โดยวันนี้เราจะมาอัพเดตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กันโดยมีการคาดการณ์ว่าอาจจะเกิด ฟองสบู่ อสังหา ฯ เนื่องจากมี ราคาที่ดินที่โอเวอร์ซัพพลาย ราคาขายแพงเว่อร์กว่าความเป็นจริง โดยเดี๋ยวเราลองไปดูกับบทวิเคาะห์กันดีกว่าค่ะว่าจะเป็นอย่างไรและมันจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเราไปชมกันเลยค่ะ
ร่างกฎหมายใหม่ ภาษีที่ดินที่และสิ่งปลูก สร้างฉบับนี้คืบหน้าเป็นลำดับ
จากภาษีที่ดินที่และสิ่งปลูกสร้างจากทางด้าน สนช.ที่ได้มีการทำการอัพเดตล่าสุดนั้น ทาง สนช.ได้บอกว่า “ที่ดินเปล่า” เพดานสูงสุดเก็บสูงขึ้นถึง 3% โดยที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆภายใน 6-9 ปี โดยจะชนเพดานจัดเก็ที่ 1.2% นั้นจะทำให้เท่าภาษีพาณิชยกรรม หวั่นแลนด์ลอร์ดตกใจพัฒนา หลายโครงการหลีกพยามเลี่ยงจ่ายภาษีที่แพง ทำให้ยิ่งจะสร้างปัญหาโอเวอร์ซัพพลายพัฒนาเกินความจำเป็นสำหรับในอนาคต ฟากดีเวลอปเปอร์พร้อมรับ โดยเฉพาะเจ้าของที่รายย่อยเปิดดีลเจรจาซื้อขายมากขึ้นกว่าเดิม
นาย พรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการคลังจากสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศศ.) กระทรวงการคลัง กล่าวว่า “ขณะนี้เป็นการพิจารณากฎหมายของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หรือ สนช. หลักการคือไม่ว่าจะประกาศในราชกิจจาฯเดือนไหนของปีนี้ การจัดเก็บจริงยืนยันว่าต้องเป็นวันที่ 1 มกราคม 2562” ดังนั้น ร่างกฎหมายใหม่ฉบับนี้คืบหน้าเป็นลำดับ โดยจากนั้นจะทำการผลักดันให้ประกาศราชกิจจานุเบกษา เพื่อทำให้กฎหมายมีผลบังคับใช้ในสิ้นปี โดยเมื่อกฎหมายบังคับใช้แล้วจากเริ่มทำการจัดเก็บจริงในวันที่ 1 มกราคม 2562 ส่วนอัตราภาษีถือว่าผ่อนคลายขึ้น ทาง กมธ.จะทำการปรับลดเพดานภาษีลงไปที่ 40% โดยจะลดทั้ง 4 ประเภทเมื่อเทียบกับร่างเดิมที่เคยเป็นมติคณะรัฐมนตรี โดยแบ่งเป็นเกษตรกรรม 0.2% ปรับลดเหลือ 0.15% ที่อยู่อาศัย 0.5% ปรับลดเหลือ 0.3% พาณิชยกรรม 2% ปรับลดเหลือ 1.2% และที่ดินเปล่าจาก 5% ปรับลดเหลือ 3% “ที่ดินเปล่า” เพดานสูงสุดเก็บ 3%
โดยทางด้านข้อเสนอต่างๆจากทางด้าน สนช. ได้ปรับปรุงแก้ไขทางด้านรายละเอียดภาษีจากร่างเดิมโดยสามารถแยกเป็นข้อๆ ได้ดังนี้
ประเภทเกษตรกรรม จาก 0.2% อัตราจัดเก็บอยู่ที่ 3 ขั้น โดยคิดตามมูลค่าที่จากไม่เกิน 50 ล้านบาทจะได้รับยกเว้นภาษี, มูลค่า 50-100 ล้านบาท จัดเก็บ 0.05% หรือล้านละ 500 บาท, มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท ภาษี 0.10% หรือล้านละ 1,000 บาท โดยทางด้านข้อเสนอทาง สนช.มีการย่อยอัตราภาษี 5-6 ขั้นบันได โดยแยกเป็นที่ดินเกษตรกรรมรายย่อยมี 6 ขั้น ได้รับยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จากนั้นมูลค่า 50-75 ล้านบาท เริ่มเก็บภาษี 0.01% หรือล้านละ 100 บาทจนถึงมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท มีภาระภาษีล้านละ 1,000 บาท ในส่วน ที่ดินเกษตรรายใหญ่หรือนิติบุคคลก็มี 5 ขั้นและจะไม่มีการยกเว้นภาษี โดยมูลค่า 0-75 ล้านบาท โดยเริ่มเก็บภาษีล้านละ 100 บาทจนถึงมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาทเสียภาษีล้านละ 1,000 บาท
ประเภทที่อยู่อาศัย นอกจากะทำการลดเพดานจัดเก็บจาก 0.5% ปรับลดเหลือ 0.3% แล้ว ทรัพย์สินบ้านหลังหลักมีอัตราจัดเก็บจาก 3 ขั้นบันได เป็น 5 ขั้นบันได และจะทำการลดมูลค่ายกเว้นภาษีจากเดิม 50 ล้านบาท ปรับลดเหลือบ้านที่ไม่เกิน 20 ล้านบาท ส่วนบ้านหลังที่ 2 นั้นจะไปเริ่มจัดเก็บตามมูลค่าทรัพย์สินตั้งแต่ล้านละ 200-1,000 บาท
โดยเรียกเป็น
ประเภทพาณิชยกรรม มีอัตราจัดเก็บลดจาก 6 ขั้นบันได เหลือ 5 ขั้นบันได ที่จากเดิมไม่เกิน 50 ล้านบาท เก็บล้านละ 5,000 บาท ปรับภาษีให้ลดลงเหลือล้านละ 3,000 บาท มูลค่าทรัพย์สูง ๆ ระดับ 1,000-3,000 ล้านบาท จากที่ข้อเสนอเดิมทำการเก็บล้านละ 9,000-12,000 บาท ปรับใหม่เหลือให้เหลือแค่ล้านละ 6,000 บาท และมูลค่าทรัพย์เกิน 5,000 ล้านบาท จัดเก็บล้านละ 7,000 บาท และสุดท้าย
ประเภทที่ดินเปล่า เพดานจะปรัดลดจาก 5% ปรัดลดเหลือ 3% ข้อเสนอเดิมไม่มีการแบ่งมูลค่า โดยทางสนช. เสนอแบ่งจัดเก็บ 5 ขั้นบันได โดยให้ใช้อัตราการจัดเก็บแบบเดียวกับประเภทพาณิชยกรรม แต่จะมีข้อแตกต่างอยู่ที่มีการปรับเพิ่มภาษีทุกๆ 3 ปี (ถ้ายังไม่นำมาทำประโยน์) ในอัตรา 0.3% โดยตัวกฎหมายเขียนระบุบไว้ว่า บวกภาษีเพิ่มแต่ไม่เกิน 3% แต่คาดว่าที่ดินเปล่าเสียภาษีสูงสุดน่าจะเท่ากับพาณิชยกรรมคือ 1.2% ซึ่งคำนวณแล้วถ้าทิ้งไว้เป็นที่ดินเปล่าภายใน 6-9 ปี จะชนเพดานจัดเก็บ 1.2% และต้องใช้เวลา 24-27 ปี อัตราภาษีจะชนเพดานนั้นจะสูงสุด 3%
ปีนี้อาจจะเกิด ฟองสบู่ อสังหา ฯ
โดยกลุ่มบริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้ได้ให้ คุณ อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้บอกว่า ผลกระทบจากภาษีที่ดินฯ ที่ได้มีการปรับปรุงใหม่ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ได้มองภาพร่วมและสรุปเป็นข้อๆได้ดังนี้
- เพราะว่าเป็นผลบวกต่อนักพัฒนาที่ดิน มาจากที่เจ้าของที่ดินรายย่อยมีเหตุจูงใจให้ขายออกมาเพราะไม่ต้องการมีเสียภาระการจ่ายภาษี
- ผลจากกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 เพราะว่าเนื่องจากไม่มีอัตราการยกเว้นภาษี และเรียกเก็บตั้งแต่มูลค่า 1 บาทแรก โดยบ้านและคอนโดฯ อาจมีผลกระทบทางอ้อมในการขาย ดังนั้น กลุ่มนี้ต้องใช้เวลาปรับตัวสักพักหลังกฎหมายมีผลบังคับใช้นั้นก็เพราะมีต้นทุนเพิ่มขึ้นนอกเหนือจากการจ่ายค่าส่วนกลางรายเดือนนั้นเอง
- แนวโน้มในอนาคต เจตนารมณ์ของการเก็บภาษีจะต้องการชักจูงและกดดันให้ที่ดินเปล่าไม่ทำกินจะต้องถูกนำมาใช้ประโยชน์ให้มากถึงมากที่สุดและจึงเรียกเก็บในอัตราแพงสุด อาจมีผลต่อการตัดสินใจของแลนด์ลอร์ดที่ต้องขายออกมาหรือพยายามพัฒนาที่ดิน จึงมีความเป็นไปได้ว่าอาจมีภาวะซัพพลายล้นเกินความต้องการในตลาดได้ เนื่องจากมีบ้านและคอนโดเกินความต้องการของคนซื้อนั้นเอง
ทิ่งท้ายคุณ อิสระ ฝากว่า “รัฐบาลน่าจะมีทางออกให้กับเจ้าของที่ดินย่อย เพราะอาจได้รับที่ดินมรดกมา ไม่มีความจำเป็นต้องลงทุน และไม่มีโครงการจะทำใน 5-10 ปี ในกรณีนี้ถ้านำที่ดินมาทำสาธารณประโยชน์ชั่วคราวก็ควรได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษี”
เป็นยังไงบ้างคะ กับสถานการณ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนี้ ต้องบอกเลยนะคะว่าเราคงต้องจับตาดูการเปลี่ยนแปลงเป็นระยะเลยว่าเตรียมรับมือถ้าเหตุการ ฟองสบู่ อสังหา ฯ ขึ้นมาเราจะได้รับมือได้ทันท่วงทีนั้นเองค่ะ แล้วพบกันใหม่ครั้งหน้าค่ะ
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
