ในการจะลงทุนเกี่ยวกับ ที่ดิน ให้เห็นผล เราต้องรู้จักที่ดินที่เราจะลงทุนเสียก่อน ศึกษาปัจจัยที่จะทำให้ที่ดินนั้นมีมูลค่ากับเรามากที่สุด ปัจจัยเหล่านี้ต่างเป็นตัวชี้วัดว่ามูลค่าที่ดินนั้นจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นหรือลดลง หากเอื้อประโยชน์ต่อการใช้งานก็ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น แต่ถ้าหากตรงกันข้ามก็ส่งผลให้มีราคาต่ำลงเช่นกัน
ปัจจัยที่มีผลต่อตัวราคาของ ที่ดิน มีดังนี้
- ลักษณะของที่ดิน ถึงแม้ว่าขนาดที่ดินจะเท่ากัน อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน แต่ลักษณะรูปร่างหรือทางธรณีวิทยาแตกตากกัน ก็ส่งผลต่อราคาเป็นอย่างมา เช่น ที่ดินที่มีพื้นที่ติดถนนๆไม่เท่ากันแม้จะอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน ก็มีผลต่อราคาที่ประเมิน
- เนื้อที่ของที่ดิน ที่ดินที่มีพื้นที่ใกล้กันก็จริง แต่ที่ดินพื้นน้อยย่อมอาจมีราคาต่อหน่วยที่ไม่เท่ากัน นั้นก็คือที่ดินเนื้อที่ไม่มากย่อมมีราคาประเมินที่สูงกว่า เพราะว่าที่ดินเนื้อที่มากต้องประเมิน ราคาเฉลี่ย และต้องคำานึงถึงการซื้อขายแลกเปลี่ยนมือด้วย ดังนั้นที่ดินที่มีจำนวนเนื้อที่น้อยย่อมขายได้ง่าย คล่องตัวกว่าที่ดินที่มีจำนวนเนื้อที่มาก ทั้งนี้อาจเป็นเพราะจำเนินเงินที่ใช้ซื้ออาจจะใช้ไม่สูงเท่าแปลงใหญ่ๆ
- การปรับปรุงที่ดิน แน่นอนที่ดินที่ได้รับการปรับปรุงย่อมจะมีราคาที่สูงกว่าที่ดินที่รกร้าง เพราะได้ทั้งทัศนียภาพ และง่ายต่อการดำเนินการต่อผู้ซื้อ
- การคมนาคม แสดงให้เห็นถึงความสะดวกสบายและอนาคตที่ความเจริญก้าวหน้าจะเข้าถึงได้ โดยราคาที่ดินติดถนนใหญ่ย่อมมีราคาที่สูงกว่า ทั้งนี้ พิจารณาถึงสภาพถนนหนทางด้วยว่า เป็นถนนคอนกรีต ลาดยาง หรือลูกรัง เพราะก็มีผลต่อราคาด้วย และเราเชื่อว่าการคมนาคมนี้แหละ เป็นหนึ่งในปัจจัยต้นๆที่คุณผู้อ่านจะให้ความสนใจที่ดินซักที่หนึ่ง
- สิ่งแวดล้อม ที่ดินที่อยู่ในย่านการค้า ย่านที่อยู่อาศัย ย่านโรงงานอุตสาหกรรม ย่อมมีราคาสูงกว่าที่ดินที่อยู่ในแหล่งเสื่อมโทรม ถ้าเป็นแหล่งที่ท าเกษตร ต้องพิจารณาว่าการชลประทานเข้าถึงหรือไม่ หรือหมู่บ้านจัดสรร ที่มีการสาธารณูปโภคครบถ้วน จะมีผู้เข้าอาศัยหนาแน่น
- ทำเลที่ตั้งและความนิยม ในจุดนี้เป็นที่แน่ชัดว่าทำเลที่ตั้งและความนิยมชมชอบในที่ดินย่านนั้นมีผลต่อราคาสูงมาก กล่าวคือ ยิ่งพื้นที่มีการแข่งขันทางธุรกิจมากเท่าไหร่ ราคาที่ดินก็ยิ่งสูงมากขึ้นเท่านั้น
- การใช้ประโยชน์ของที่ดิน ที่ดินแต่ละแปลงสามารถใช้ประโยชน์ได้มากน้อยไม่เหมือนกัน แปลผันสอดคล้องไปกับ ลักษณ์ที่ดิน ทะเลที่ตั้ง และสิ่งแวดล้อมด้วย ดังนั้นพื้นที่แต่ละแปลงจึงมีราคา สูง-ต่ำ ที่แตกต่างตามการใช้งานกันไป
- ภาระติดพันของที่ดิน ที่ดินที่มีภาระติดพัน เป็นการรอนสิทธิของเจ้าของที่ดิน ที่ทำให้เจ้าของที่ดินไม่อาจใช้ประโยชน์ในที่ดินเต็มที่ จึงมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่ไม่มีภาระติดพัน ตัวอย่างภาระติดพันของที่ดิน เช่น ที่ดินติดภาระการเช่า เป็นต้น
- หลักฐานการรับรองสิทธิหมายถึงหนังสือรับรองกรรมสิทธิที่ดิน ได้แก่ โฉนด ตราจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) และใบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) การที่ที่ดินมีเอกสารการรับรองสิทธิแตกต่างกันนี้ จะทำให้ราคาแตกต่างกัน เพราะว่าเอกสารบางอย่างไม่มีการรับรองสิทธิอย่างแน่นอน อาจได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น กล่าวคือ ที่ดินที่มีใบ ส.ค.1 ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่เป็น น.ส.3 และที่ดินที่เป็น น.ส.3 ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่เป็นโฉนด
- เขตเวนคืน หรือ เขตหวงห้าม ที่ดินบางแห่งถูกกำหนดเป็นเขตที่จะต้องเวนคืนมาเป็นของทางราชการ หรือถูกกำหนดเป็นเขตหวงห้าม จึงทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มตกต่ำลง หรืออาจไม่มีราคาเลยเพราะไม่มีผู้ต้องการเป็นเจ้าของอีกต่อไป แต่ในทางกลับกัน ที่ดินที่ถูกเวนคืนบางส่วน ส่วนที่เหลืออาจมีราคาสูงกว่าราคาเดิมได้ เพราะได้มีโอกาศติดกับเส้นทางคมนาคมใหญ่ๆ
ที่มา หนังสือที่ดิน เล่นลงทุน และหากำไรอย่างชาญฉลาด โดยคุณ อนุชา กุลวิสุทธิ์ และ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
ที่
สนใจข้อมูลข่าวสารอื่นๆเพิ่มเติมจาก Dotproperty คลิ๊ก …
