เปิดแนวฟลัดเวย์แสนไร่ผุดบ้านเดี่ยว – ผังกทม.ใหม่ปลดล็อกความเข้ม เอื้อบิ๊กทุนผุดตึกสูงรับรถไฟฟ้า 10 สาย พระราม 9 CBD ใหม่ พลิกโฉมมากสุดกรุงเทพฯตอนเหนือ จตุจักร-ชนแยกรัชโยธิน-รัชวิภา ปูสีน้ำตาลจากเดิมสีส้ม ลาดพร้าว-ศรีนครินทร์ดันราคาที่พุ่ง
CBD แห่งใหม่พุ่งรับผังใหม่กทม.
จากกรณีที่รัฐบาลเร่งก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง ส่งผลให้กรุงเทพมหานครปรับหน้าตาผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานครฉบับใหม่ ส่งเสริมให้พัฒนาตึกสูงเพื่อเป็นแม่เหล็กดึงคนเข้ามาใช้ระบบราง ส่งผลทำให้ทิศทางเมืองพลิกโฉมเป็นมหานครตึกสูงในไม่ช้า
กรุงเทพตอนเหนือพลิกสุด
แหล่งข่าวจากกรุงเทพ มหานครเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างจัดทำร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวมฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 พ.ศ. . ใกล้แล้วเสร็จ และอีก 2-3 เดือนข้างหน้าจะเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการเปลี่ยนแปลงผังเมืองฉบับใหม่
ทั้งนี้ กทม.เน้นส่งเสริมการพัฒนาเป็นอาคารสูงใหญ่ไปตามเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 10 สาย เพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนตัวดังนั้นพื้นที่รอบสถานีจะกำหนดการพัฒนาเป็นรูปแบบมิกซ์ยูส เป็นศูนย์รวมทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งช็อปปิ้งและแหล่งงานเช่นเดียวกับต่างประเทศ
คาดว่าการปรับผังเมืองครั้งนี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินให้สูงขึ้น และพัฒนาโครงการได้มากขึ้น สำหรับโซนที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด คือกรุงเทพฯตอนเหนือ ตั้งแต่ถนนรัชดาภิเษกตอนเหนือบริเวณศาลอาญาเชื่อมต่อกับถนนพหลโยธิน บริเวณถนนรัชโยธิน อ้อมไปทางอาคารสำนักงานใหญ่ไทยพาณิชย์ (เอสซีบี) ถนนวิภาวดีรังสิต บริเวณวัดเสมียนนารี ยาวมาถึงจตุจักร
หรือ บริเวณเซ็นทรัลลาดพร้าวไปชนกับรัชโยธิน-เอสซีบี ปรับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากย. 8-9 สร้างอาคารเกิน 10,000 ตารางเมตร เอฟเออาร์สัดส่วนอาคารต่อแปลงที่ดิน 7 ต่อ 1 จากเดิมเป็นพื้นที่สีส้ม ย.5-7 เอฟเออาร์ประมาณ 5-6 ต่อ 1
ทั้งนี้ มองว่า ทำเลนี้ต้องขยับเนื่องจากมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ใกล้แล้วเสร็จ ประกอบกับมีที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงใกล้แยกรัชโยธินรอพัฒนา อีกทั้งมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหลายอาคารในโซนเหนือ นอกจากนี้ ยังอยู่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ทางตอนเหนือกทม.
ลาดพร้าว-ศรีนครินทร์โต
นอกจากนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยจุดเริ่มต้น แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว มีรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินเดินรถ ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน เอฟเออาร์ 7ต่อ 1 ซึ่งทำเลนี้ กำลังพิจารณาว่าจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่ แต่ พื้นที่ที่ปรับตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมี 2 เขตคือ เขตลาดพร้าว ไปชนถนนประเสริฐมนูกิจ ถนนรามอินทรา
และเขตวังทองหลาง ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5 -6 เอฟเออาร์ 4-5 ต่อ1 สร้างได้ 4-5 เท่าของแปลงที่ดิน จากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.4 เอฟเออาร์ 3 ต่อ 1 สร้างได้ 3 เท่า ของแปลงที่ดินพัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร
ขณะที่บางกะปิ ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีแดง พ.3 ซึ่งอนาคตจะเชื่อมกับรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีเหลืองและสีส้ม บริเวณสถานีลำสาลี แต่ถือว่าบริเวณนี้ เปิดให้พัฒนาสูงแล้ว อาจไม่เปลี่ยนแปลงขณะที่ถนนศรีนครินทร์ ปรับจากพื้นที่สีเหลือง ย.4 เป็นพื้นที่สีส้ม ย.5-6 เช่นเดียวกัน แต่บริเวณห้างซีคอนฯ ตลาดศรีเอี่ยม เซ็นทรัลบางนา ไบเทค เป็นพื้นที่สีแดง พ.3 ซึ่งเข้าใจว่าบริเวณนี้ไม่น่าเปลี่ยนแปลง
สอดคล้องกับถนนราม คำแหง รถไฟฟ้าสายสีส้ม ปัจจุบันเจริญมากพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นสีส้ม และแดง ทำให้การปรับเปลี่ยนสีผังแทบไม่มีแต่อาจกำหนดการใช้กิจกรรมว่ารอบสถานีจะพัฒนาอะไรได้บ้างเช่นอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ฯลฯ
ขยายซีบีดีพระราม9ส้มหล่น
จากความหนาแน่นของกรุงเทพฯชั้นใน ทำให้การพัฒนาขยายมาย่านพระราม 9 มากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีทั้งอาคารสำนักงานที่อยู่อาศัยและค้าปลีก ทั้งนี้ผังกทม.ใหม่ กำหนดให้พระราม9 เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ พื้นที่ประเภทพาณิชยกรรมสีแดงพ.5 ครอบคลุมพื้นที่ จากสุขุมวิท พระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรม และโรบินสันเก่าปัจจุบันคือ เดอะสตรีท ถนนรัชดาภิเษก
เนื่องจากมีการเคลื่อนย้ายอาคารสำนักงานมาปักธงทำเลนี้ ไม่ต่างกับสาทร จากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 เช่นเดียวกับทำเลรอบสถานีสุทธิสาร ห้วยขวาง ผังเมืองใหม่ต้องการให้ทำเลนี้พัฒนาออฟฟิศ โรงแรม แหล่งงานจากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9
ตลิ่งชันเหลืองยกเขต
แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมากอีกโซนคือ พื้นที่เขตตลิ่งชัน ปรับจากพื้นที่สีเขียวลายที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเป็นสีเหลือง ย.1 ทั้งหมด โดยไปชนกับถนนกาญจนาภิเษก ส่วนถนนฉิมพลี บริเวณวัดไก่เตี้ย ติดกับทางรถไฟสายเก่า รอยต่อจังหวัดนนทบุรี เป็นพื้นที่สีส้ม ย.6 พัฒนา ตึกสูงเกิน 10,000 ตารางเมตรได้
เปิด1แสนไร่ผุดบ้านเดี่ยว
ขณะที่พื้นที่สีเขียวลายโซนตะวันออกบริเวณมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา เหนือสนามบินสุวรรณภูมิ เนื้อที่กว่า 1 แสนไร่ ปัจจุบันเป็นพื้นที่ฟลัดเวย์ ต่อไปอาจจะลดพื้นที่ฟลัดเวย์เหลือเกาะแนวคลองลาดงูเห่า คลองสาม และ คลองสี่ ข้างละ 500เมตร นอกนั้น ปรับเป็นพื้นที่สีเขียว พัฒนาบ้านเดี่ยวได้ จากเดิมหากพัฒนาเพื่อจัดสรรขายต่อ มีขนาดแปลงที่ดิน 2.5 ไร่ ขณะที่ราคาที่ดินค่อนข้างสูง สำหรับการแก้ปัญหาน้ำท่วมในอนาคตหากยกเลิก โดยคลองลาดงูเห่า ระบายน้ำลงคลองแสนแสบ คลองสามและคลองสี่ระบายน้ำลงคลองประเวศฯแทนการใช้ฟลัดเวย์
ดัน3ศูนย์คมนาคมบูม
ส่วนพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินปรับสูงสุดคือ 3 ศูนย์คมนาคมในอนาคต ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือสภาพัฒน์กำหนดเป็นฮับใหญ่ คือ ศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธินที่จะพัฒนา ศูนย์กลางคมนาคม มักกะสัน พัฒนาร่วมกับรถไฟความเร็วสูง เชื่อม3 สนามบิน และศูนย์กลางคมนาคม ตากสิน-วงเวียนใหญ่ จากพื้นที่ สีน้ำเงินใช้สำหรับหน่วยงานราชการเป็นพื้นที่สีแดง พ.4 เอฟเออาร์ 8 พัฒนาได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน ซึ่งจะเป็นซีบีดีรองจาก สีลม สาทร สุขุมวิทในอนาคต
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
