ในรอบสี่ถึงห้าปีที่ผ่านมา ดูเหมือนว่าทิศทางของตลาดค้าปลีก เริ่มที่จะหันหน้าเข้าสู่ความนิยมของการจัดสรรพื้นที่เพื่อการสร้าง ‘Community Mall’ หรือพื้นที่ค้าขายรายย่อยมากขึ้น อันเกิดจากความสะดวกของการจัดสรร การเปิดกว้าง และความยืดหยุ่นที่มากกว่าการเปิดเป็นห้างสรรพสินค้า ภายใต้พื้นที่ขนาดเท่ากัน แม้จะมีขนาดที่ไม่ใหญ่เท่า แต่ก็ง่ายต่อการจัดการและดำเนินการ รวมถึงมีบรรยากาศที่เป็น ‘ชุมชน’ ที่สามารถจับต้องได้ดีกว่าพื้นที่ปิดทึบอยู่หลายช่วงตัว
แน่นอนว่าการมาถึงของกระแส Community Mall นั้น ย่อมส่งผลต่อแนวคิดและกระบวนทัศน์การตลาดและพัฒนาของอสังหาริมทรัพย์อย่างสูง หลายพื้นที่ที่เคยห่างไกล ก็ดูมีคุณค่าเพิ่มสูงขึ้นได้ จากการผุดของ ‘ชุมชน’ ค้าขายเหล่านี้ ซึ่งทั้งในมุมของผู้ซื้อ และผู้ลงทุน ก็ควรจะทำความเข้าใจกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปให้ครบถ้วนรอบด้าน เพื่อให้เท่าทันกับสิ่งต่างๆ ที่เกิดขึ้น และกำลังจะเกิดขึ้นเหล่านี้
//ลักษณะพื้นฐานของ Community Mall
ในเบื้องต้น ลักษณะสำคัญของพื้นที่ Community Mall ที่พอจะสังเกตได้นั้น โดยมากแล้ว ก็มักจะเป็นโซนที่ถูกจัดเตรียมเอาไว้สำหรับการค้าขายขนาดย่อม ที่ทำการจัดสรรออกเป็นส่วนๆ แต่ไม่ได้กันพื้นที่ปิดทึบเป็นอาคารเช่นเดียวกับห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ มักจะมีความเปิดโปร่ง หรือกันพื้นที่อย่างหลวมๆ เพื่อการแบ่งเช่าสำหรับผู้ประกอบการรายย่อย และมักจะมีการกำหนดธีมหรือจุดขายสำคัญให้ชัดเจน เช่น บางแห่งอาจจะเน้นสไตล์วินเทจ บางแห่งอาจจะมาในรูปแบบคันทรีไซด์ หรือโมเดิร์นคอนเทมโพรารี เป็นต้น
//กระแสการลงทุนอสังหาฯ กับการมาถึงของพื้นที่ชุมชน
แน่นอนว่าด้วยความเปิดกว้างและยืดหยุ่นของพื้นที่การค้า ที่แบ่งสรรปันส่วนได้อย่างเหมาะสม ทำให้พื้นที่ Community Mall กลายเป็นทิศทางใหม่ของผู้ลงทุนทางด้านอสังหาฯ รายย่อย ที่อาจจะมีต้นทุนจำนวนหนึ่ง แต่ไม่มากพอที่จะสร้างอาคารในแบบห้างสรรพสินค้าใหญ่ ซึ่งโดยส่วนมากแล้ว มักจะเป็นเจ้าของพื้นที่ หรือกลุ่มผู้ลงทุนที่ลงขันกัน รวมทั้งการถือกำเนิดของ Community Mall ในปัจจุบัน เป็นตัวกำหนดความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยภายในพื้นที่ ที่ส่งผลต่อราคาของที่ดินกับอสังหาริมทรัพย์โดยรอบให้เพิ่มสูงขึ้น จึงไม่น่าแปลกใจ ที่ราคาของอสังหาฯ ภายหลังการสร้าง Community Mall นั้น จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าสนใจ
//โอกาสใหม่ หรือ ลมเพลมพัด?
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่สนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับ Community Mall (หรืออสังหาฯ ในพื้นที่โดยรอบเพื่อตอบสนองต่อการมีอยู่ของมัน…) อาจจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยสำคัญดังต่อไปนี้
-Community Mall อาจจะเป็นตัวเร่งราคาของอสังหาฯ แต่ไม่ได้หมายความว่า ทุกครั้งที่มันมีขึ้น จะเพิ่มหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ หลายพื้นที่อยู่ในโซนที่ห่างไกล และใช้เวลานานกว่าที่สาธารณูปโภคที่จำเป็นจะเข้าถึง
-Community Mall ที่แตกต่างจากกลุ่มผู้อยู่อาศัยและบริบทแวดล้อมรอบข้าง ไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต จะส่งผลเสียต่อราคาอสังหาฯ ในระยะยาว อันเกิดจากความต้องการที่ไม่สัมพันธ์กัน
-ความยืดหยุ่นของการเช่าพื้นที่ อาจจะยังไม่มากพอถ้าผลตอบแทนสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยไม่สามารถคืนทุนได้ภายในเวลาที่กำหนด การย้ายออกจะส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของผู้เป็นเจ้าของโครงการ (และอสังหาฯ โดยรอบ)
ทั้งนี้ แม้ว่ากระแสของ Community Mall จะเพิ่มสูงขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา แต่เมื่อวัดจากสัดส่วนของรายได้จากการค้าแล้ว ก็ยังนับว่าเป็นตัวเลขที่น้อยมาก รวมถึงมี Community Mall หลายแห่งที่อยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสม ไม่ส่งผลต่อต่ออสังหาฯ ในภาพรวม
มันอาจจะยังเร็วไปที่จะให้ข้อสรุปเกี่ยวกับทิศทางของพื้นที่การค้าปลีกอย่าง Community Mall นี้ ว่าจะเป็นทิศทางที่น่าสนใจ หรือเป็นเพียงลมเพลมพัดที่พร้อมจะไปได้ทุกเมื่อ แต่ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า ทุกสิ่งสามารถเป็นโอกาสที่จะนำไปสู่ผลตอบแทนที่คุ้มค่า เมื่อได้รับการพิจารณาอย่างรอบด้านเหมาะสม ประกอบรวมกับปัจจัยที่จะช่วยหนุนเสริมอื่นๆ ร่วมกันด้วย
สำหรับผู้ลงทุนอสังหาฯ หน้าใหม่ ที่สนใจจะลงทุนในพื้นที่ที่มี Community Mall เราขอให้พิจารณาถึงปัจจัยเหล่านี้ประกอบกัน
-สามารถเดินทางได้อย่างสะดวก ไม่ห่างไกลจากสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน
-มีสถานที่สำคัญเช่นโรงพยาบาล สถานที่ราชการ สถานศึกษาอยู่ก่อนหน้า
-มีความชัดเจนของผู้ประกอบการค้ารายย่อยใน Community Mall ไม่สับสนในแนวทาง ไม่ปล่อยร้างจนเกินไป
อาจจะเป็นแนวทางอย่างกว้างๆ แต่ถ้าสามารถค้นพบสินทรัพย์อสังหาฯ ได้ตามเงื่อนไขเหล่านี้ ก็เชื่อว่าน่าจะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า และน่าสนใจที่จะรับไว้พิจารณาอยู่ ไม่มากก็น้อยเลยทีเดียว
