การมีบ้านและที่อยู่อาศัยนั้น น่าจะเรียกได้ว่าเป็นความฝันลำดับต้นๆ ของแต่ละคน ยิ่งในปัจจุบันที่ธนาคารพาณิชย์ต่างมีเงื่อนไขโดนใจ โปรโมชั่นเด็ดๆ รวมถึงทางฝั่งเจ้าของโครงการทั้งหลายก็ดูจะใจป้ำ งดเว้นเงินทำสัญญา ลดราคาค่าจอง และอื่นๆ อีกมากจนดูเหมือนว่าอะไรๆ ก็ดูง่ายไปหมด ทำงานสักสองสามปี ค่อยๆ ผ่อนไป เท่านี้เองไม่ใช่อะไรยากเย็น แค่มีสลิปเงินเดือน มีรถ มีสินทรัพย์ ‘กู้ผ่าน’ สบายหายห่วง
Credits: mossenbergrealestate.com
แต่ในทางหนึ่ง ธนาคารทั้งหลายก็ไม่ใช่องค์กรการกุศล และผลกำไรจากดอกเบี้ยเงินกู้ก็คือเป้าหมายใหญ่เพื่อขับเคลื่อนให้เดินหน้าต่อไป ดังนั้นแล้ว จึงได้กำหนดสิ่งที่เรียกว่า ‘อัตราความสามารถในการชำระหนี้’ หรือ Debt Service Coverage Ratio (DSCR) ขึ้นมา เพื่อเป็นมาตรการป้องกันอีกชั้นหนึ่ง
อะไรคือ DSCR? กล่าวอย่างสั้นๆ คือความสามารถในการชำระหนี้ เพื่อประกันว่าผู้กู้จะสามารถจ่ายเงินคืนได้ตามสัญญา โดยคำนวณได้จากสูตร
DSCR=เงินรายได้/ภาระผ่อนชำระหนี้
นี่เป็นสูตรคำนวณอย่างง่ายสำหรับพนักงานเงินเดือนทั่วไป (เพราะสำหรับผู้ประกอบกิจการ จะมีตัวแปรที่ซับซ้อนขึ้นไปอีกขั้น) เช่น เงินเดือน 60,000 บาท มีหนี้ที่ต้องผ่อน 20,000 บาทต่อเดือน จะมีอัตราส่วน DSCR ที่ระดับ 3.0 ซึ่งในหลายธนาคาร ก็มีการกำหนดอัตรา DSCR ขั้นต่ำที่เหมาะสมที่จะปล่อยสินเชื่อออกไป
Credits: searchenginewatch.com
ฟังดูง่าย ขอแค่เพียงมอง DSCR ของเราแล้วเลือกสินเชื่อของธนาคารที่ใกล้เคียง? โปรดอย่าลืมความจริงว่า สินเชื่อหรือเงินกู้นั้น จะต้องตามมาด้วย ‘ดอกเบี้ย’ แบบต่างๆ (ไม่ว่าจะแบบคงตัวชั่วคราว จนถึงปล่อยลอยตัวตามสภาพ) การขอกู้สินเชื่อที่มีสภาพ ‘แตะเส้น’ DSCR ด้วยคิดแค่ว่า ไม่เป็นไร ประหยัดเอาไว้ เพื่อบ้านใหม่ในฝัน มักเป็นสถานการณ์อันตราย ไหนจะรวมสภาวะอันไม่ปกติทางสังคม เศรษฐกิจ และการเมือง ที่มักจะนำพาให้ความฝันอันยิ่งใหญ่ กลายเป็น ‘ฝันสลาย’ มานักต่อนัก
Credits: guaranteedrate.com
อีกทั้งมีการสำรวจขีดความสามารถ DSCR ของคนไทยช่วงปี พ.ศ. 2553 จนถึง พ.ศ. 2558 โดยธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า อยู่ในระดับที่ 4.4 แต่สัดส่วนหนี้ภาคครัวเรือนต่อ GDP ปี พ.ศ.2556 แตะขึ้นไปถึงระดับ 84.7% ในไตรมาส 3 ของปี พ.ศ.2557 บ่งชี้ว่าศักยภาพในการชำระหนี้โดยรวมนั้นยังอยู่ในระดับป่วยไข้น่าใจหาย
Credits: verauk.com
อันที่จริง มันไม่ผิดหากใครที่คิดจะกู้ในระดับแตะเพดานบินขั้นต่ำ แต่โลกแห่งอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความยืดหยุ่นในความนิ่งอยู่หลายระดับ การคิดและมองการณ์ไกลแบบ ‘ไปทีละขั้น’ ก็ช่วยลดอัตราบาดเจ็บทางการเงินที่เกิดจากเหตุไม่คาดฝันลงไปได้มาก บางที เราอาจจะต้องมาเริ่มตั้งคำถามใหม่กันอีกสักครั้ง ว่าที่เคยมองภาพฝันอันสวยหรู และดูว่าจะ ‘กู้ได้’ นั้น….คุณได้มองภาพต่อไป ว่าจะ ‘จ่ายไหว’ ไว้หรือเปล่า?