หากใครที่ผ่านมาผ่านไปในโครงการบ้าน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ก็อาจจะคุ้นเคยกับข้อความโฆษณาที่พ่วงด้วยวลี “ผ่านมาตรฐาน EIA แล้ว” กันมาบ้าง แน่นอนว่าสิ่งนี้ คือประเด็นที่ได้รับการพูดถึงกันอย่างมากไม่แพ้มาตรฐานอื่นๆ และ EIA เองก็เกี่ยวข้องกับโลกแห่งอสังหาฯ ทั้งในส่วนของผู้ซื้อ และผู้พัฒนาโครงการกันในอัตราที่เทียบเท่า ที่เราไม่อาจจะมองข้ามได้ หากคิดที่จะลงทุน ซื้อหา หรือตัดสินใจผูกพันตัวเราเข้ากับภาระทางการเงินของอสังหาฯ ดังกล่าว
//EIA คืออะไร?
EIA หรือ Environmental Impact Assessment นั้น คือการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อศึกษาและคาดการณ์ทั้งทางบวกและทางลบของการพัฒนาโครงการหรือกิจการที่สำคัญ เพื่อหามาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบดังกล่าว ซึ่งเกณฑ์ของ EIA ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำต้องผ่านการประเมินเพื่อให้ดำเนินโครงการต่อไปได้ สรุปสาระสำคัญคร่าวๆ ได้ดังต่อไปนี้
Credits: richaservices.com
-คอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4000 ตารางเมตรขึ้นไป
-โครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
ทั้งนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environment Impact Assessment Report) ตามกฎหมายภายใต้พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ 2535
//EIA กับธุรกิจอสังหาฯ ในทางปฏิบัติ
จากที่กล่าวไปในข้างต้น จะเห็นว่า การบังคับใช้มาตรฐาน EIA นั้น มีไว้เพื่อกำกับให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น พิจารณาโครงการของตนเองเพื่อสิ่งแวดล้อม และผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้นทั้งก่อน ระหว่าง และหลังการก่อสร้างโครงการ ซึ่งในหลักปฏิบัตินั้น ผู้เป็นเจ้าของโครงการจำต้องได้รับอนุญาตจากทาง EIA ว่ามีขั้นตอนที่ได้มาตรฐาน จึงจะสามารถดำเนินการต่อไปได้ (รวมถึงจะต้องมีการประเมินอยู่อย่างสม่ำเสมอ) ทั้งนี้ ถ้าหากโครงการใดๆ ไม่ผ่านการประเมินจาก EIA ก็จำต้องนำกลับไปแก้ไข ปรับปรุง จนกว่าจะได้ผลลัพธ์เป็นที่น่าพอใจ
Credits: eu2013.it
//ลักไก่ EIA
อย่างไรก็ดี แม้จะมีการบังคับใช้และประเมิน EIA กันอย่างเป็นรูปธรรม แต่ก็มีหลายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มักจะลักไก่ เปิดจอง ทำสัญญาและปล่อยขาย รวมถึงพัฒนาโครงการอสังหาฯ ให้แก่ผู้ซื้อ แม้จะยังไม่มีข้อสรุปว่าตัวโครงการนั้นผ่านการประเมินหรือไม่ ซึ่งหลายต่อหลายครั้ง มักจะจบลงด้วยการที่โครงการไม่ผ่านการประเมิน ไม่ถูกสร้าง และแม้ผู้พัฒนาจะคืนเงินทำสัญญาให้เต็มจำนวน แต่ค่าเสียโอกาสที่เกิดขึ้นนั้นก็สูงเกินกว่าที่จะประเมินค่าได้
Credits: chonburiproperty.com
//ไต่คลื่นอันไม่แน่นอน
อันที่จริงแล้ว แม้ตามหลักที่ถูกต้องของการซื้ออสังหาฯ นั้น คือการพิจารณาว่าโครงการนั้นๆ ผ่านการประเมิน EIA ไปแล้วหรือยัง แต่ในทางหนึ่ง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประวัติน่าเชื่อถือ มีผลงานเป็นที่ประจักษ์ แม้จะยังไม่ผ่านการประเมินจาก EIA ก็ยังสามารถประกันความอุ่นใจของการลงทุนใดๆ ได้ในบางส่วน ว่าทุกสิ่งจะเสร็จสิ้นจนถึงปลายทาง กระนั้นแล้ว ไม่มีสิ่งใดที่แน่นอนเต็มร้อย พึงระลึกไว้เสมอว่า การซื้ออสังหาฯ ที่ยังไม่ผ่านการประเมิน EIA คือความเสี่ยงครั้งใหญ่ ภายใต้กฎที่มีการบังคับใช้อย่างจริงจัง
Credits: Tbilisi.all.biz
แต่ไม่ว่าการประเมินมาตรฐาน EIA จะดูเป็นความยุ่งยากของทั้งฝั่งผู้ซื้อ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากสักเพียงใด แต่อย่างน้อยที่สุด มันก็ยังคงอยู่เพื่อให้แน่ใจว่า ผลลัพธ์ปลายทางจะเสร็จสมบูรณ์ คำนึงถึงผลกระทบ และไม่ก่อให้เกิดปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่จะกลายมาเป็นความคาราคาซังตามมาในภายหลัง
