อสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะกล่าวได้ว่าเป็นธุรกิจที่มีอัตราหมุนเวียนของเงินทุนต่อโครงการหนึ่งๆ เป็นจำนวนที่สูงไม่น้อย ไม่ว่าจะเป็นโครงการสร้างบ้านเดี่ยวขนาดย่อมหนึ่งหลัง จนถึงโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในด้านต่างๆ แน่นอนว่ากระแสเงินทุนจำนวนมากนั้น มีความเสี่ยงต่อความผิดพลาด การฉ้อโกง และความล้มเหลว เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วตามช่วงเวลาต่างๆ อาทิ วิกฤติต้มยำกุ้งปี พ.ศ. 2540 (การสวิงของค่าเงินในภูมิภาคอาเซียนอย่างเฉียบพลัน) จนถึงวิกฤติ Subprime (สินเชื่อด้อยคุณภาพจากอเมริกาที่กระเทือนภูมิภาคต่างๆ เป็นลูกโซ่)
และเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้น ในทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์จึงมีมาตรการอย่าง ‘Escrow’ เพื่อป้องกันความผิดพลาดต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น
Credits: michaeldunn.com
ระบบ Escrow นี้ กล่าวโดยสาระสำคัญ คือระบบการค้ำประกันการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของสัญญาต่างตอบแทนต่างๆ โดยกำหนดให้คนกลางซึ่งมีความมั่นคงน่าเชื่อถือ ทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ตามสัญญาให้ถูกต้องครบถ้วนตามเจตนาที่ตั้งไว้ (เช่น ก่อสร้างบ้านจนแล้วเสร็จ หรือส่งมอบคอนโดมิเนียมเมื่อจ่ายเงินโอนครบ) โดยคนกลาง จะถือเงินของคู่สัญญาที่จะต้องชำระเงินให้แก่อีกฝ่าย ในเวลาที่ได้รับการปฏิบัติจากคู่สัญญาตามที่ตกลงกัน
ทั้งนี้ ที่ต่างประเทศ การวาง Escrow นั้นเป็นกฏหมาย แต่ไม่ใช่ภาคบังคับ ว่าผู้ประกอบการจะต้องปฏิบัติกับลูกค้า แต่เป็นสิทธิ์ที่ผู้ซื้อสามารถกระทำเพื่อป้องกันความผิดพลาดที่จะเกิดขึ้นได้ โดยมีข้อกำหนดสำหรับผู้ที่จะเป็นคนกลางหรือ Escrow เอาไว้อย่างชัดเจน ซึ่งแน่นอนว่า โครงการใดๆ ที่มีการยื่นข้อเสนอสำหรับการวางประกัน Escrow นั้น ก็จะได้รับความมั่นใจจากผู้ซื้อได้ค่อนข้างมาก เพราะอย่างน้อยที่สุด ถ้าเกิดเหตุผิดพลาด ก็สามารถถามไถ่ หรือถามหาความรับผิดชอบชดใช้ได้โดยไม่ถูกทิ้งไว้กลางทางเสียก่อน
Credits: lpia.biz
อย่างไรก็ตาม แม้จะเป็นระบบที่ค่อนข้างดีในเชิงทฤษฎี แต่สำหรับประเทศไทย Escrow ยังไม่ได้ถูกนำมาผนวกรวมกับข้อกฏหมายในทางปฏิบัติ แม้จะมีความพยายามที่ถูกกล่าวถึงใน พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่ก็ถูกปัดตก และยังไม่ได้ถูกนำไปใช้จริงในทางปฏิบัติจนถึงปัจจุบัน
แต่เมื่อมองถึงรูปแบบและแนวทางปฏิบัติแล้ว มันอาจจะขึ้นกับเวลาที่ระบบ Escrow จะถูกผนวกให้เข้าเป็นทางเลือกสำหรับการทำธุรกรรมต่างๆ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ ที่ทางภาครัฐมีแผนที่จะกระตุ้นธุรกิจในช่วงเวลาที่กำลังจะมาถึง เพราะอย่างน้อยที่สุด การมีใครสักคนที่น่าเชื่อถือคอยดูเงินของเราไว้ ก็น่าจะเป็นสถานการณ์ที่น่าอุ่นใจ ภายใต้ความเคลื่อนไหวที่เราไม่อาจจะแน่ใจได้เลยว่า จะมีสิ่งใดเกิดขึ้นภายใต้ระยะเวลาก่อนที่โครงการจะเสร็จสิ้นจนถึงปลายทาง
ข้อมูลเพิ่มเติม สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง: http://www.fpo.go.th
