IRM ย้ำยังเกิดปัญหาการใช้อาคารและที่พักอาศัยผิดประเภทต่อเนื่อง
เผยเปิดสถานประกอบการในคอนโด-บ้านจัดสรรได้แต่ต้องเป็นไปตามกฎหมาย
อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ (IRM) เผยปัญหาการใช้อาคารและที่พักอาศัยผิดประเภทเกิดขึ้นต่อเนื่อง ชี้ส่วนใหญ่ลักลอบใช้ประกอบการเชิงพาณิชย์ ทำให้เกิดความเสียหายและไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย ย้ำกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินส่วนกลางและอาคารลดลง เตือนผู้ประกอบการปฏิบัติตามกฎหมาย ผู้อยู่อาศัยปฎิบัติตามข้อบังคับ และนักบริหารทรัพย์สินเข้มงวดให้สมาชิกปฏิบัติตามระเบียบ
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยถึงปัญหาเรื่องการใช้ที่พักอาศัยและอาคารผิดประเภทว่า ที่ผ่านมามีการร้องเรียนเกี่ยวกับปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นตลอดเวลา เนื่องจากผู้อยู่อาศัยไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคล ทำให้เกิดผลกระทบต่าง ๆ ตามมา เช่น มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินลดลง เนื่องจากความไม่เป็นระเบียบของชุมชนและการอยู่อาศัย และทำให้เกิดความไม่ปลอดภัยเพราะจะมีคนเข้า-ออกโครงการอยู่ตลอดเวลา อาจมีการโจรกรรมหรือการเกิดอัคคีภัยจากการประกอบการได้ นอกจากนี้แล้วยังทำให้เกิดความขัดแย้งระหว่างผู้อยู่อาศัยด้วยกันเอง ที่สำคัญจะทำให้โครงการมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่มขึ้น เนื่องจากความถี่ในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางทำให้เกิดความเสื่อมได้เร็วกว่าโครงการพักอาศัยทั่วไป ดังนั้น โครงการที่ระบุให้บางส่วนสามารถประกอบการเชิงพาณิชย์ได้ จะต้องระบุให้ต้องเสียค่าส่วนกลางมากกว่าการอยู่อาศัยแบบปกติ ขึ้นอยู่กับความต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางว่ามีมากน้อยแค่ไหน
นายธนันทร์เอก เปิดเผยเพิ่มเติมว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปจะต้องมีการระบุวัตถุประสงค์ในการขออนุญาตก่อสร้างซึ่งจะต้องเป็นไปตามกฎหมายกำหนด หากเป็นโครงการบ้านและคอนโดฯ ที่ระบุว่าเป็นที่พักอาศัยอย่างเดียวไม่สามารถนำไปใช้เป็นสถานประกอบการเชิงพาณิชย์ได้ อย่างไรก็ตาม มีบางโครงการที่มีการขออนุญาตก่อสร้างเพื่อพักอาศัยและประกอบการพาณิชย์ได้บางส่วน ซึ่งในข้อบังคับจะต้องกำหนดว่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง เลขที่เท่าไหร่ที่สามารถประกอบการเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งผู้ประกอบการมืออาชีพมักจะระบุไว้ในลักษณะนี้ หากกระบุในข้อบังคับว่าที่บางส่วนสามารถใช้ประกอบการพาณิชย์ จะต้องมีทางเข้า-ออกแยกจากส่วนการพักอาศัย ซึ่งเรื่องนี้กฎหมายบังคับไว้ชัดเจน
“หากโครงการคอนโดฯ หรือหมู่บ้านจัดสรรต้องการให้ใช้พื้นที่เพื่อการพาณิชย์ได้ จะต้องมีการควบคุมและระบุประเภทที่ต้องมีบริการนั้น ๆ อย่างชัดเจน เช่น มีบริการนั้น ๆ ต้องจำเป็นต่อการอยู่อาศัย และต้องจำกัดประเภทของการประกอบการ เช่น ห้ามมีร้านสุราหรือสถานบันเทิง หรือธุรกิจสร้างความเดือนร้อนให้กับการอยู่อาศัย และต้องมีการควบคุมราคาและค่าบริการเพื่อประโยชน์ของผู้พักอาศัย นอกจากนี้แล้วผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องคอยดูแลว่าเรื่องข้อบังคับว่าควรจะมีบริการใดที่เหมาะสม หากมีสถานประกอบการรวมอยู่กับการพักอาศัยจะต้องอยู่ในกฎระเบียบ เช่น ห้ามนำของมาวางหน้าห้อง หรือร้านอาหารจะต้องดูแลเรื่องควันและดูแลเรื่องความสะอาด รวมทั้งห้ามวางรองเท้าไว้หน้าห้องเพราะจะทำให้เกิดความไม่เป็นระเบียบฯลฯ” นายธนันทร์เอกกล่าวและเปิดเผยเพิ่มเติมว่า หากมีการฝ่าฝืนผู้บริหารทรัพย์สินต้องเข้มงวดเพื่อให้สมาชิกทำตามกฎระเบียบ และต้องออกระเบียบและมีประกาศที่ชัดเจนว่าจะต้องปฏิบัติอย่างไร และหากมีการฝ่าฝืนต้องยกเลิกบริการนั้น ๆ ทันที เพราะหากละเลยจะส่งผลต่อความเสียหายต่อภาพรวมของโครงการ
ที่ผ่านมาการฝ่าฝืนกฎระเบียบและทำให้เกิดความเสียหายต่อภาพรวม หากมีการร้องเรียนว่ามีการใช้งานไม่ถูกต้องตามที่ขออนุญาตไว้ เช่น หากมีการใช้อาคารผิดประเภทแล้วมีคนไปร้องเรียน ภาครัฐจะเป็นผู้เสียหายมาฟ้องกับโครงการ หรือหากนิติบุคคลเกิดความเสียหายผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องดำเนินการฟ้องร้องกับผู้ที่กระทำผิด และดำเนินการให้ทุกอย่างกลับสู่สภาพเดิมหรือมีการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย ดังนั้น ผู้อยู่อาศัยจะต้องรู้จักบทบาทของตนเองและปฏิบัติตามระเบียบของสถานที่นั้น ๆ และผู้บริหารทรัพย์มืออาชีพจะต้องออกประกาศอย่างชัดเจนและต่อเนื่อง ว่าห้ามทำอะไรในโครงการบ้าง ส่วนผู้ประกอบการจะต้องมีความชัดเจนตั้งแต่ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง
อนึ่ง ที่ผ่านมา IRM มีผลงานการบริหารโครงการจัดสรรและคอนโดมิเนียมมากกว่า 100 โครงการ และมีประสบการณ์ในการบริหารทรัพย์สินกว่า 20 ปี สำหรับผู้ที่สนใจสอบถามข้อมูลการให้บริการเพิ่มเติมได้ที่ โทรศัพท์ 0-2204-1077-82 หรือ www.irm.co.th