ในโลกแห่งการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น เชื่อเหลือเกินว่ากำแพงสำหรับผู้เริ่มต้นอย่างการ ‘ไม่มีเงินลงทุน’ น่าจะเป็นสิ่งที่ได้ยินอยู่บ่อยครั้ง ก็แน่ล่ะ ราคาของอสังหาฯ แต่ละอย่างมันน้อยๆ เสียที่ไหน จนใครต่อใครอาจจะถอดใจ คิดว่าเรื่องเหล่านี้ มันคงเป็นของคนร่ำรวยมีเงิน หรือมีพื้นฐานดีเสียมากกว่า
แต่ขอให้หยุดความคิดเหล่านี้เอาไว้ก่อน เพราะถ้าได้ลองอ่านแนวคิดของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกที่มีชื่อเสียง จะพบว่าพวกเขามีสิ่งหนึ่งที่กล่าวถึงอยู่เสมอนั่นคือ ‘การทบทวี (Leverage)’ ที่เป็นอุปกรณ์สำคัญที่ช่วยต่อยอดให้พวกเขาเหล่านั้นสามารถโลดแล่นในตลาดอสังหาฯ ได้อย่างไม่ใช่แค่มั่นคง แต่ก้าวกระโดดทวีคูณขึ้นเป็นเท่าตัว
และเชื่อเถอะว่า การทบทวีนี้ เป็นสิ่งที่ผู้สนใจการลงทุนด้านอสังหาฯ ควรทำความเข้าใจเสียแต่เนิ่นๆ เพื่อความสะดวกทางการลงทุนอย่างไม่อาจประเมินได้
//ย่างก้าวด้วยพลังของ ‘คนอื่น’
Credits: fx-ourbusiness.blogspot.com
ในเบื้องต้น ถ้าหากถามว่าการ Leverage คืออะไร ถ้าวัดตามความหมายตรงตัวคือ ‘คานงัด’ ซึ่งในทางปฏิบัติของแวดวงอสังหาริมทรัพย์นั้น คือหนทางในการลดค่าใช้จ่ายของผู้ลงทุนในแง่มุมต่างๆ ให้น้อยที่สุดเท่าที่จะสามารถทำได้ ไม่ว่าจะด้วยทรัพย์สิน เวลา แรงงาน จนถึงความรู้ นั่นเพราะไม่มีใครที่สามารถจัดการกับทุกสิ่งทุกอย่างได้ด้วยตนเองเพียงลำพัง โดยเฉพาะแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ที่ทุกสิ่งมีความยืดหยุ่น ซับซ้อน และมากมูลค่าดังที่กล่าวไปก่อนหน้า
//Leverage of Money: เสียน้อย ให้ได้ ‘มาก’
โดยหลักการของคานงัด Leverage ทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกล่าวถึงมากที่สุด แน่นอนว่าย่อมเป็นหลักของ Leverage of Money หรือ ‘การลงทุนที่ไม่ต้องลงทุน’ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่นักอสังหาฯ ชั้นเซียนต่างต้องทำความเข้าใจให้ขาด เพื่อความคล่องตัวในด้านการลงทุน เช่น ถ้าคุณเจอที่ดินราคา 1000000 บาท การขอกู้ยืมจากทางธนาคาร ในราคาประเมิน 90% ที่ 900000 บาท (ซึ่งเป็นราคาประเมินมาตรฐานของธนาคารพาณิชย์โดยทั่วไป) และออกเงินของตัวเองอีกในส่วนที่เหลืออีก 100000 บาท ซึ่งเมื่อหักลบกลบหนี้ค่าผ่อนดอกเบี้ยกับทางธนาคาร และค่าเช่าที่ดิน (หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ) คุณสามารถสร้างผลกำไรให้เป็น Positive Cash Flow ได้อย่างไม่ยากเย็น เรียกว่าไม่ต้องออกเงินเต็มจำนวน และไม่ต้องใช้เงินของตัวเองในการลงทุนเลยก็ว่าได้
อนึ่ง การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ได้มีข้อกำหนดหรือข้อห้ามไม่ให้ลงทุนด้วยเงินสดเต็มจำนวน แต่การลงทุนด้วยหลัก Leverage of Money นั้น มีข้อได้เปรียบที่น่าสนใจอยู่มากมาย รวมถึงมีความยืดหยุ่นต่อการจัดการด้านการเงินต่างๆ เช่น การหักลดหย่อนภาษีท้ายปี การมองหาโอกาสทางการลงทุนใหม่ๆ หรือการจัดการรีไฟแนนซ์ใหม่เพื่อเพิ่มความได้เปรียบและผลกำไรให้มากยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม เครื่องมืออย่างการ Leverage of Money ก็สามารถกลายเป็นดาบสองคมทางการลงทุนอยู่ไม่น้อย ซึ่งเราจะมากล่าวกันถึงกรณีศึกษาเกี่ยวกับการ ‘ตีกลับ’ ของคาน ที่นักลงทุนต้องพึงระวังเอาไว้ในบทตอนถัดไป …